Comprar tu primera casa en México: la ruta de 30 días (2026)

¿Cuánto tarda comprar una casa en México? La ruta de 30 días

Comprar tu primera casa se puede recorrer en unos 30 días si pagas de contado o con un crédito ya pre-aprobado. La ruta tiene seis etapas: precalificación, búsqueda, oferta y apartado, avalúo, revisión legal y escrituración. La firma es de un día; el resto es organizar papeles sin que se te enfríe la operación.

¿La ventaja de verlo así? Dejas de improvisar. Sabes que la semana 1 es de campo, la 2 de banco, la 3 de negociación y la 4 de notaría. Y si algo se atora —un documento, un avalúo lento—, sabes exactamente qué etapa se movió. Si aún no empiezas, arma tu lista en la búsqueda de propiedades en México.

Antes del día 1: precalificación y presupuesto

El error número uno del comprador primerizo es buscar casa antes de saber cuánto puede pagar. Se enamora de algo fuera de su alcance y todo lo demás le sabe a poco. Primero el número, luego la casa. Y el número sale de tres cosas: tu enganche disponible, tu crédito y los gastos.

Tus puntos y tu precalificación Infonavit

Si cotizas ante el IMSS, tu primer clic es Mi Cuenta Infonavit. Ahí ves tu precalificación gratis. Con el Modelo T100 basta con 100 puntos para calificar —adiós al viejo esquema de 1,080—, y el sistema te dice cuánto crédito puedes pedir hoy. Ese monto es tu techo real.

El enganche y los gastos que nadie presupuesta

Con banco, el enganche va del 10% al 20%; con Infonavit puede ser mucho menor. Pero el enganche no es todo: aparte salen los gastos de escrituración, que rondan el 4%–8% del valor. Sobre una vivienda media de $1,960,032 MXN según la SHF, eso son decenas de miles de pesos que deben estar en tu cuenta, no en el crédito.

¿Quieres afinar la mensualidad antes de pisar una sola casa? Juega con montos y plazos en el simulador de crédito de Ogarom y contrasta el precio de tu zona con datos oficiales del SNIIV de la SEDATU, que publica la dinámica de precios por municipio. Así el presupuesto deja de ser una corazonada.

Días 1 a 7: busca con criterio, no con antojo

Con el número claro, la semana 1 es de campo. La meta no es ver 30 casas, es filtrar bien para visitar 3 a 5 que de verdad encajen. Define zona, presupuesto y los tres imprescindibles (recámaras, cochera, cercanía al trabajo) y descarta sin culpa todo lo demás.

Días 8 a 14: pre-aprobación del crédito (compara por CAT)

En paralelo a las visitas, arranca el crédito. La CONDUSEF es clarísima: no compares por la tasa, compara por el CAT (Costo Anual Total), que sí incluye comisión por apertura, seguros y demás. La mejor tasa anunciada no siempre es el mejor financiamiento cuando sumas todo.

Usa el comparador oficial de crédito hipotecario de la CONDUSEF para poner lado a lado el CAT, la mensualidad, el pago total y el enganche exigido de decenas de instituciones. Con eso eliges banco con la cabeza, no con el comercial más simpático. La meta de la semana 2: una carta de pre-aprobación en la mano.

Días 15 a 20: oferta, apartado y arras (aquí se juega tu dinero)

Elegiste tu casa. Ahora ofertas. Y aquí entran cuatro palabras que la gente confunde y que valen dinero de verdad: apartado, arras, enganche y anticipo. No son lo mismo, y saber cuál firmas te protege de perder tu dinero si algo sale mal.

La promesa (o contrato) de compraventa es el documento clave de esta etapa: fija precio, plazos, qué incluye la casa y las penalizaciones. Léela con lupa. Antes de firmar, entiende cada cláusula con nuestra guía de la promesa de compraventa y, si es preventa, verifica el contrato de la desarrolladora en el RPCA de PROFECO.

Días 21 a 25: avalúo y la revisión legal que te salva

Con la promesa firmada, empieza la debida diligencia. Son dos frentes: el avalúo (cuánto vale de verdad) y lo legal (que la casa esté limpia). El banco y el notario los exigen antes de escriturar, así que esta semana es de trámites en paralelo.

El avalúo lo hace un perito y fija el valor de mercado; lo pide el banco para tu crédito y el notario para calcular impuestos. Cuesta entre $3,000 y $10,000 y normalmente lo paga el comprador. No lo confundas con el valor catastral ni con el precio: revisa las diferencias en nuestra guía de avalúo bancario, catastral y comercial.

Gravamen y adeudos: dos cosas distintas

Aquí está la confusión que más caro sale. El certificado de libertad de gravamen lo emite el Registro Público de la Propiedad estatal y dice si hay hipotecas o embargos. La constancia de no adeudo de predial la da el municipio y solo dice que el impuesto está al día. Una casa puede estar al corriente de predial y aun así tener una hipoteca abierta.

• Certificado de libertad de gravamen — del Registro Público de la Propiedad, con menos de 30 días. Confirma que no hay hipotecas ni embargos ocultos.
• Constancia de no adeudo de predial — del municipio o tesorería estatal. En CDMX se consulta ante la Secretaría de Administración y Finanzas.
• No adeudo de agua — del organismo operador. El adeudo va ligado al inmueble, así que te puede perseguir.
• Escritura a nombre del vendedor — sin ella, no hay venta que valga. El Colegio de Notarios de la CDMX verifica la cadena de titularidad.

El notario reúne y revisa todo esto por ti, pero tú debes entender qué está mirando. Para eso está nuestra guía de qué hace y cuánto cobra el notario. Un asesor que ya recorrió este camino te ahorra sustos: consulta a los asesores verificados de Ogarom.

Días 26 a 30: notario, escritura y entrega de llaves

Última semana. El notario da fe de la compraventa, revisa el certificado de libertad de gravamen, calcula y retiene los impuestos (ISAI e ISR del vendedor), te toma la firma y luego inscribe la escritura en el Registro Público. Sin escritura inscrita, la compra no es oponible a terceros: por eso este paso no se salta.

El gran número de esta etapa son los gastos de escrituración: entre 4% y 8% del valor, y salen de tu bolsa aparte del enganche. El rubro más caro casi siempre es el ISAI, que en CDMX cobra la Secretaría de Administración y Finanzas con tarifa progresiva. Calcula el tuyo con la calculadora de ISAI por estado.

Para entender qué es exactamente lo que firmas y por qué la inscripción es tan importante, léete la escritura pública y el Registro Público de la Propiedad. Y si planeas revender en unos años, ten presente que la venta de casa habitación está exenta de ISR hasta 700,000 UDIS —valuadas con la UDI que publica Banxico— una vez cada tres años, según el SAT.

Qué NO cabe en 30 días (la verdad que otros no te dicen)

Los 30 días son un plan ideal, no una garantía. Ser honesto con esto te ahorra angustia. Hay tres cosas que casi nunca caben en un mes y que dependen de terceros, no de tu prisa:

• El crédito bancario desde cero. Si tu hipoteca apenas arranca, el análisis, la firma de instrucciones y la formalización suman de 3 a 6 semanas extra. Por eso la pre-aprobación va en la semana 2.
• La autorización del crédito Infonavit. Aun con tus 100 puntos, el trámite tiene sus tiempos y ventanas. Empiézalo apenas tengas casa elegida, no al final.
• La inscripción de la escritura en el RPP. Firmas en la semana 4, pero la inscripción tarda semanas más. Ya eres dueño desde la firma; solo esperas el documento inscrito.

Los costos ocultos que nadie te suma

Más allá del precio y del enganche, hay gastos que aparecen y descuadran a quien no los presupuestó. Ninguno es enorme por sí solo, pero juntos pesan. Ténlos en tu hoja de cálculo desde el día 0:

• Avalúo — $3,000 a $10,000, lo paga el comprador antes de escriturar.
• Comisión por apertura del crédito — hasta 2% del monto; compárala vía CAT, como recomienda la CONDUSEF.
• Seguros de vida y de daños — obligatorios con el crédito, se pagan cada año durante toda la hipoteca.
• Cambio de titular de predial, agua y luz — trámites baratos pero indispensables; sin ellos el adeudo del anterior dueño te persigue.
• Mudanza y adecuaciones — pintura, cerraduras, minisplits, cortinas. Reserva un colchón para las primeras semanas.

¿La regla de oro? Ten líquido el enganche más un 8% para gastos más un pequeño colchón. Si el crédito es tu vía, vuelve al simulador de Ogarom y suma estos rubros a la mensualidad. La casa no cuesta lo que dice el anuncio: cuesta el anuncio más todo esto.

Cómo verifico estos datos

Cada cifra y cada plazo de esta ruta se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar, y la reviso cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si ves un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Estas son las fuentes que crucé para esta edición:

• SHF — Índice de Precios de la Vivienda 2T 2026 — $1,960,032 MXN vivienda media, +7.9% anual
• Infonavit — Precalificación y puntos — Modelo T100, 100 puntos para calificar
• Mi Cuenta Infonavit — consulta gratuita de precalificación
• CONDUSEF — Cómo seleccionar un crédito hipotecario — comparar por CAT, no por tasa
• CONDUSEF — Comparador de crédito hipotecario — CAT y mensualidad de decenas de instituciones
• PROFECO — Vivienda en preventa — 5 días hábiles de revocación
• PROFECO — RPCA — registro de contratos de adhesión de desarrolladoras
• SAT — ISR por la venta de tu casa — exención hasta 700,000 UDIS cada 3 años
• Banxico — Valor de las UDIS — conversión del tope de la exención
• Secretaría de Administración y Finanzas CDMX — cálculo y cobro del ISAI
• SNIIV — SEDATU — dinámica de precios por entidad y municipio
• Colegio de Notarios de la CDMX — fe pública e inscripción de la escritura