Cómo detectar un fraude de renta antes del depósito 2026
La regla que te salva: primero ves el depa, luego firmas, luego pagas. Banderas rojas, cómo verificar al dueño y qué hacer si ya transferiste.
12 min
Guías de compra
Cuánto enganche para comprar casa en México, la cuenta 2026
El enganche es la mitad de la historia. La cuenta honesta —enganche + ISAI + avalúo + notario— sobre un precio real 2026 y cómo cambia con Infonavit.
Guías de compraCuánto enganche para comprar casa en México, la cuenta 2026
Actualizado el 27 de agosto de 2026
Cifras ancladas al Índice SHF de Precios de la Vivienda 2T 2026, los gastos iniciales que enumera la CONDUSEF y la base del ISAI del Código Fiscal de la CDMX. Los porcentajes de gastos notariales y de ISAI varían por estado y por notario: pide siempre el desglose por escrito antes de firmar.
El mito del «solo el enganche» te va a costar caro
El error se repite en cada primera cita con un asesor: la gente llega con el 10% o el 20% ahorrado y cree que ya está. Entonces alguien menciona el ISAI y se les baja el color. Porque además del enganche hay una segunda cuenta —los gastos de cierre— que ronda entre 5% y 8% del valor de la casa y que sale de tu efectivo el mismo día de escriturar.
Por qué las calculadoras online te dejan a medias
La mayoría de las páginas que salen en Google sueltan rangos sueltos —«escrituración 8%», «enganche 10 a 20%»— pero nunca hacen la suma honesta en un solo número sobre un precio real. Aquí sí. Y antes de eso, un consejo: arma tu lista de candidatas con la búsqueda de Ogarom filtrando por presupuesto, para no enamorarte de algo que la cuenta completa vuelve imposible.
La regla mental de los 30 segundos
Toma el precio de la casa. Multiplícalo por 0.10 (enganche mínimo cómodo) y por 0.07 (gastos de cierre). Súmalos. Ese número —cerca del 17% del valor— es lo que necesitas en efectivo antes de tener llaves. Todo lo demás es afinar el decimal.
Cuánto enganche pide de verdad el banco en 2026
La CONDUSEF lo dice sin rodeos: al contratar un crédito hipotecario, el enganche va del 5% al 20% del valor de la vivienda. El resto lo financia el banco según su aforo (el porcentaje que presta). Con 10% ya calificas casi siempre; con 20% bajas la tasa y la mensualidad. La banca, además, recomienda apuntar al 20% y sumar un extra para el cierre: así lo plantea la educación financiera de BBVA México.
El detalle del avalúo que te puede obligar a poner más
Ojo con esto: el banco no presta sobre el precio que negociaste, sino sobre el valor de avalúo. Si acordaste $1,600,000 pero el avalúo sale en $1,500,000, el banco calcula su crédito sobre $1,500,000 y la diferencia la pones tú, encima del enganche. Por eso conviene entender los tipos de avalúo en esta guía antes de firmar la promesa.
$1,960,032
Valor promedio de avalúo de una vivienda en México en el primer semestre de 2026 (la mediana fue $1,299,580), con una apreciación nacional del 7.3% anual. Es el ancla real para calcular tu enganche, no un supuesto.
Los gastos que casi nadie suma (y son obligatorios)
La CONDUSEF enumera los gastos iniciales que NO son el enganche y que sí o sí vas a pagar. Estos cinco son los que arman la segunda cuenta:
- Avalúo. Obligatorio con crédito. Entre $4,000 y $9,000 según valor y zona. El banco presta sobre este número.
- ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Impuesto local que pagas al escriturar. La partida más pesada del cierre: en CDMX ronda el 3%–5.7% del valor.
- Honorarios del notario. El pago por la fe pública y la redacción de la escritura: 1%–2% del valor de la operación.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad + certificados. Derechos de inscripción, certificado de libertad de gravamen y gestoría: alrededor del 0.5%–1.5%.
- Gastos de investigación. La revisión que hace el banco de tu perfil y del inmueble; a veces incluida en la comisión de apertura.
La Oferta Vinculante es tu mejor herramienta
Cuando pidas crédito, el banco debe entregarte una Oferta Vinculante con el costo total en pesos, y se mantiene 20 días naturales. Pídela en dos o tres bancos y compáralas lado a lado: ahí ves el enganche, los gastos y el CAT reales, sin adornos de folleto.
La cuenta completa sobre una casa real de 2026
Hagamos la suma sobre una casa de $1,500,000 —un valor que cae justo entre la mediana ($1,299,580) y el promedio ($1,960,032) del Índice SHF 2T 2026—. Crédito bancario, enganche del 10%:
Cuánto juntas de verdad — casa de $1,500,000, crédito bancario (2026)
| Concepto | Aprox. (MXN) | % del valor | ¿Sale de tu efectivo? |
|---|---|---|---|
| Enganche (10%) | $150,000 | 10% | Sí, siempre |
| Avalúo | $6,000 | ~0.4% | Sí |
| ISAI (CDMX, aprox.) | $46,000 | ~3.1% | Sí |
| Honorarios del notario | $22,500 | ~1.5% | Sí |
| Inscripción RPP + certificados | $15,000 | ~1% | Sí |
| Total a juntar | ~$239,500 | ~16% | Sí |
Ahí lo tienes en un solo número: casi $240,000 para una casa de millón y medio con el enganche más bajo cómodo, no los $150,000 que anotaste al principio. Ese salto —90 mil pesos— es exactamente el hueco que la mayoría descubre demasiado tarde. Corre tu propio número en el simulador de crédito cambiando precio y enganche.
Filtra por lo que sí puedes pagar completo
Busca por ciudad, colonia y presupuesto real —enganche más gastos incluidos— y agenda solo las casas que aguantan la cuenta entera.
- Casas y departamentos en la Ciudad de México — la oferta más profunda del país
- Propiedades en Monterrey — plusvalía sostenida en San Pedro y Valle Oriente
- Inmuebles en Guadalajara — la mejor relación precio-metro entre las grandes metrópolis
- Casas en Mérida — destino #1 de compradores de inversión y jubilados en 2026
El ISAI y su base escondida (el matiz que nadie explica)
Aquí está el detalle que ninguna calculadora te dice y que hace que el impuesto salga más caro de lo que esperabas. El artículo 113 del Código Fiscal de la CDMX manda calcular el ISAI sobre el valor mayor entre tres cifras: el precio de operación, el valor catastral y el valor de avalúo. No sobre el que a ti te convenga: sobre el más alto.
Traducido: si negociaste bien y compraste por debajo del avalúo, el impuesto igual se calcula sobre el avalúo, más alto. La tarifa en CDMX es progresiva y escalonada, de aproximadamente 3.1% a 5.725%. Como cada estado tiene su propia tabla, no asumas la de la capital: revisa la tuya con la calculadora de ISAI por estado 2026 antes de presupuestar.
3.1% – 5.725%
Rango de la tarifa progresiva del ISAI en la CDMX, aplicada sobre el valor mayor entre precio de operación, valor catastral y avalúo. Lo paga el comprador al escriturar (art. 113 del Código Fiscal de la CDMX).
Banco vs Infonavit vs Fovissste: el efectivo real cambia mucho
Este es el punto que casi nadie explica junto y que puede recortar a la mitad el efectivo que necesitas. Con la banca, todos los gastos de cierre salen de tu bolsa. Con Infonavit, no: los gastos de titulación (GTFO) —escrituración, avalúo, impuestos y derechos— se pueden pagar, parcial o totalmente, con el saldo de tu Subcuenta de Vivienda. Es dinero que ya era tuyo.
Cuánto efectivo real necesitas según la fuente del crédito
| Fuente | Enganche típico | Gastos de escrituración | Efectivo real a juntar |
|---|---|---|---|
| Banco | 10%–20% | De tu bolsillo (~5%–8%) | Enganche + gastos completos |
| Infonavit | Bajo o nulo, según crédito | GTFO desde la Subcuenta de Vivienda | Bastante menos efectivo |
| Fovissste (Para Todos) | Según monto de crédito | Parcial desde tu ahorro | Intermedio |
| Cofinanciado (banco + Infonavit) | Reducido | Parte con Subcuenta | Menos que banco puro |
El crédito FOVISSSTE Para Todos opera con tasas fijas del 4% al 6%, en pesos o UMA, sin sorteos. Y no es un supuesto que mucha gente usa ahorro propio: la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) del INEGI identifica que las fuentes reales de financiamiento en México se reparten entre Infonavit, FOVISSSTE, banca y recursos propios. Sabiendo tu fuente, el número a juntar cambia por completo.
Antes de juntar a ciegas, calcula tu techo real
El simulador cruza precio, enganche y tasa para decirte cuánto crédito te dan y cuánto efectivo necesitas el día del cierre.
La línea de tiempo: cuándo sale cada peso
Juntar el total es una cosa; tenerlo líquido en el momento correcto es otra. El dinero no sale todo el mismo día. Esta es la secuencia típica de una compra, del apartado a las llaves:
Apartado o arras (al reservar)
Entregas una cantidad para reservar la casa y frenar a otros compradores; se descuenta del precio y queda en un contrato de promesa de compraventa. En preventa, verifica primero el contrato en el Registro Público de Contratos de Adhesión de PROFECO. Deja claro por escrito qué pasa si la operación no se cierra.
Enganche (al formalizar el crédito)
El grueso de tu efectivo. Se paga cuando el banco aprueba y estás listo para escriturar. Aquí es donde el 10%–20% deja tu cuenta. La PROFECO obliga al vendedor a informar si hay gravámenes que cancelar antes de firmar.
Gastos de escrituración (el día de la firma)
ISAI, honorarios del notario, inscripción en el Registro Público y certificados. Salen casi todos el mismo día ante notario. Revisa que la promesa de compraventa diga quién paga qué, y cómo se inscribe la escritura en el RPP.
Predial, fondo de reserva y mudanza (después de firmar)
Ya con llaves llegan el predial del año, la primera cuota de mantenimiento si es condominio, la mudanza y los arreglos iniciales. Es el gasto que ninguna guía de enganche menciona y que te agarra descapitalizado si no lo apartaste.
El fondo de reserva que olvidan todos
Vaciar tu ahorro completo en el enganche y los gastos es la receta del susto. Después de firmar siguen los gastos: predial anual, cuota de mantenimiento, servicios que das de alta, y el clásico «ya que estamos, cambiamos el boiler». Deja un colchón de al menos tres a seis meses de esos costos. Si además vas a comprar en la capital, la guía de compra en CDMX 2026 desglosa el predial y las cuotas por alcaldía.
Si estás dudando entre comprar ahora o seguir un año más rentando mientras juntas el fondo completo, no es mala idea: compara rentas disponibles contra lo que te costaría la mensualidad, y usa esos meses para robustecer tu reserva. Comprar apretado y sin colchón es cómo la gente termina vendiendo a pérdida.
Si ahorras en dólares o te llegan remesas
Muchos compradores juntan el enganche en dólares —trabajo en el norte, freelance en USD, remesas de la familia—. Un aviso: el tipo de cambio que cuenta es el del día que conviertes y escrituras, no el que viste hace seis meses. Usa el tipo de cambio FIX de Banxico como referencia oficial para calcular a cuántos pesos equivale tu ahorro, y deja margen: un movimiento del peso puede mover tu enganche decenas de miles de pesos en cualquier dirección.
No conviertas todo de golpe demasiado pronto
Convierte cerca del cierre y confirma la cifra en pesos contra el FIX de Banxico el día que firmes. Presupuesta con un tipo de cambio conservador para que, si el peso se mueve en tu contra, la cuenta siga cerrando.
Cómo verifico estos datos
Cada cifra de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Los porcentajes de ISAI y notario cambian por estado y por notario, así que trátalos como orientación y pide tu desglose real. Si ves un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda 2T 2026 — avalúo promedio $1,960,032, mediana $1,299,580
- CONDUSEF — Cómo seleccionar un crédito hipotecario — enganche 5%–20% y gastos iniciales obligatorios
- Congreso de la CDMX — Código Fiscal, art. 113 (ISAI) — base sobre el valor mayor, tarifa 3.1%–5.725%
- Infonavit — Gastos de titulación (GTFO) — se pagan con la Subcuenta de Vivienda
- FOVISSSTE — Crédito Para Todos — tasas fijas 4%–6%, sin sorteos
- PROFECO — Tus derechos en materia de inmuebles — obligación de informar gravámenes
- PROFECO — Registro Público de Contratos de Adhesión — verifica a la desarrolladora en preventa
- Colegio de Notarios de la CDMX — Preguntas frecuentes — honorarios y qué comprende la escritura
- INEGI — Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020 — fuentes reales de financiamiento
- Banxico — Tipo de cambio FIX — referencia oficial para convertir ahorro en dólares
- BBVA México — El enganche de una casa — postura de banca sobre ahorro del 20%
- Código Civil Federal — regla supletoria de quién cubre los gastos de escritura
Esta cuenta es el paso previo a buscar en serio. Si quieres el mapa completo del proceso, léelo en la guía cómo comprar casa en México, entiende qué hace y cuánto cobra el notario, y cuando tengas tu número, filtra propiedades por presupuesto y contacta a una agencia verificada.
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