Cómo rentar departamento en CDMX 2026: guía completa para inquilinos
Precios por colonia, nueva ley de renta CDMX (tope INPC 3.69%), garantías comparadas y proceso completo. Sin rodeos, solo lo que necesitas saber para rentar en 2026.
20 min
Ciudades
Comprar casa en CDMX 2026: alcaldías, precios y proceso
Precio por m² en las 16 alcaldías de CDMX, ISAI progresivo, Jornada Notarial 2026 y proceso completo paso a paso. Datos Mudafy y Tinsa Q1 2026 verificados.
Actualizado el 2 de junio de 2026
Incluye el Informe Coyuntura Q1 2026 de Tinsa México, precios por m² en las 16 alcaldías de Mudafy (mayo 2026), la tabla completa de descuentos de la Jornada Notarial 2026 del Colegio de Notarios de la CDMX, y tasas hipotecarias Q2 2026 del Comparador Crediticio Banxico.
Panorama del mercado CDMX en 2026
La Ciudad de México cerró Q1 2026 con 6,864 unidades vendidas en la zona metropolitana (+1.2% anual), pero con un inventario activo de apenas 986 proyectos, el mínimo de los últimos cinco años. La consecuencia directa: precios al alza en todas las zonas. Busca casas en CDMX con filtros por alcaldía y precio en Ogarom o filtra por departamentos en venta para ver el stock disponible hoy.
$53,591 MXN/m²
Precio promedio del metro cuadrado en la ZMVM en Q1 2026. Apreciación anual: +8%. La zona Poniente (Santa Fe, Lomas) lidera con ~$65,110 MXN/m².
Precio por m² en las 16 alcaldías de CDMX — mayo 2026
| Alcaldía | Precio/m² (MXN) | Precio promedio propiedad (MXN) | Zona | Perfil típico |
|---|---|---|---|---|
| Miguel Hidalgo | $62,478 | $9,794,003 | Poniente | Lujo / inversión premium |
| Cuauhtémoc | $58,249 | $5,226,536 | Centro | Profesionistas / inversión renta |
| Benito Juárez | $49,915 | $4,855,384 | Sur | Familias / primera compra de calidad |
| Gustavo A. Madero | $48,932 | $5,049,058 | Norte | Primera compra accesible |
| Álvaro Obregón | $47,649 | $6,578,833 | Poniente | Familias / Santa Fe |
| Coyoacán | $44,760 | $5,912,716 | Sur | Familias / extranjeros |
| Cuajimalpa | $43,000 | $8,081,067 | Poniente | Premium / Santa Fe |
| Azcapotzalco | $41,513 | $2,345,500 | Norte | Primera compra emergente |
| La Magdalena Contreras | $38,995 | $7,575,000 | Sur | Casas amplias / residencial |
| Iztacalco | $37,996 | $2,650,977 | Oriente | Primera compra / inversión renta |
| Venustiano Carranza | $33,633 | $4,675,000 | Centro-Oriente | Primera compra asequible |
| Tlalpan | $26,108 | $4,479,429 | Sur | Casas grandes / espacios amplios |
| Tláhuac | $21,378 | $2,651,450 | Oriente | Accesible |
| Xochimilco | $21,350 | $2,992,341 | Sur | Accesible / patrimonio cultural |
| Iztapalapa | $18,793 | $4,150,000 | Oriente | La más económica de CDMX |
| Milpa Alta | $18,345 | $3,673,255 | Sur periférica | Más rural, casas |
Zona Oriente: el mayor crecimiento porcentual en 2026
La Zona Oriente (Iztacalco, Iztapalapa, Tláhuac) registró un crecimiento de precios del +12.8% anual, el más alto de la ciudad en Q1 2026. La razón: partía de una base muy baja y las mejoras en conectividad de transporte empujan la demanda. Explora propiedades en Iztacalco, la alcaldía con demanda 73% por encima del promedio CDMX y el mejor equilibrio precio-accesibilidad para primeros compradores.
Encuentra tu propiedad en CDMX
Casas y departamentos en las 16 alcaldías con filtros por precio, m² y recámaras. Contacto directo con la agencia por WhatsApp.
¿Cuál alcaldía conviene según tu perfil?
No existe "la mejor alcaldía": existe la que encaja con tu presupuesto, tu forma de moverse y tu horizonte de inversión. La tabla cruza los cuatro perfiles más comunes con las alcaldías que mejor les quedan en 2026. Para explorar oferta real: Benito Juárez, Coyoacán, Miguel Hidalgo o directorio de agencias CDMX.
Alcaldía recomendada por perfil de comprador (CDMX 2026)
| Perfil | Alcaldías sugeridas | Precio entrada aprox. | Seguridad ENSU 2026 | Razón principal |
|---|---|---|---|---|
| Primerizo con crédito Infonavit o bancario básico | Iztacalco, Azcapotzalco, Gustavo A. Madero | Desde $2.3 M | Media | Mejor precio-accesibilidad Metro; Iztacalco tiene demanda 73% sobre el promedio CDMX |
| Familia con niños | Benito Juárez, Coyoacán, Tlalpan | Desde $4.5 M | Alta (BJ más segura) | Colegios, seguridad, parques; Benito Juárez tiene solo 14.8% percepción de inseguridad |
| Inversionista (renta o plusvalía) | Cuauhtémoc, Benito Juárez, Iztacalco | Desde $2.6 M | Alta-media | CAP rate 7.18% (Tinsa Q3 2025); Cuauhtémoc lidera absorción con 936 unidades Q1 2026 |
| Comprador premium o de lujo | Miguel Hidalgo, Cuajimalpa | Desde $9 M | Alta | Polanco, Santa Fe, Lomas; corredor Reforma +8.9% anual sostenido |
Seguridad en CDMX: los datos reales del INEGI enero 2026
Benito Juárez tiene la mayor percepción de seguridad: solo 14.8% siente inseguridad. En el extremo opuesto: Xochimilco (77.3%), Tláhuac (71.6%) e Iztapalapa (70.2%). Mejoran (bajan delitos): Tlalpan -7.5%, Benito Juárez -5.9%, Miguel Hidalgo -4.5%. Empeoran: Milpa Alta +18.2%, Venustiano Carranza +12.2%, Azcapotzalco +11.8%. La buena noticia: la CDMX llegó al menor nivel delictivo desde 2012, con -12% en delitos de alto impacto en 2025. Fuente: INEGI ENSU enero 2026 y SESNSP datos abiertos.
Familia con niños: por qué Benito Juárez y Coyoacán son la primera opción
Con 14.8% de percepción de inseguridad (la más baja de la ciudad), red de colegios públicos y privados de alta calidad, y la mayor densidad de parques y ciclovías de CDMX, Benito Juárez es la elección de la mayoría de las familias con presupuesto de $4.5 M en adelante. Coyoacán suma el atractivo de zonas arboladas y el Mercado de Coyoacán, con precios ligeramente más accesibles ($44,760/m² vs $49,915/m²). Busca propiedades en Coyoacán para comparar opciones actuales.
Inversionista de renta: Cuauhtémoc y el CAP rate más alto de CDMX
Cuauhtémoc lideró la absorción de ventas en Q1 2026 con 936 unidades —más que cualquier otra alcaldía. El CAP rate promedio en CDMX es 7.18% (Tinsa Q3 2025), con Roma Norte y Condesa alcanzando renta media de $22,251 MXN/mes para departamentos de 109 m². Para el perfil inversor, la combinación de demanda alta de renta (por turismo, nómadas digitales, expatriados) y apreciación sostenida (+6-8% anual) hace de Cuauhtémoc la apuesta más sólida.
Colonias con mayor plusvalía en CDMX 2026
La plusvalía en CDMX no depende solo de la alcaldía: dentro de una misma alcaldía hay colonias que duplican el promedio. Los dos drivers principales en 2026 son conectividad de transporte (cercanía a Metro, Metrobús, Cablebús) y regeneración urbana, según Publimetro. Para una inversión con horizonte 5+ años, compara colonias con filtros de precio en Ogarom antes de decidir.
Zona Centro-Sur: Del Valle y Narvarte, las más rentables de la última década
+31%
Plusvalía de Del Valle Norte en el período 2022-2026 — la colonia con mayor apreciación de CDMX. Le siguen Narvarte (+29%) y Roma Norte (+28.97%).
- Del Valle Norte (+31%, Benito Juárez) — El corredor con mayor revalorización en 4 años. Conectividad Metro + walkability + renovación de locales comerciales.
- Narvarte Poniente / Oriente (+29%, Benito Juárez) — Spillover directo de la saturación de Del Valle. Alta demanda de compradores jóvenes y profesionistas.
- Roma Norte / Roma Sur (+28.97%, Cuauhtémoc) — Corredor consolidado con demanda internacional; precio ya elevado pero sigue creciendo por turismo y trabajo remoto.
- Escandón (+26.69%, Cuauhtémoc) — En transición activa: precios aún por debajo de Roma, con los mismos drivers de regeneración urbana.
- Corredor Reforma / Polanco (+8.9% anual, Miguel Hidalgo) — Menor porcentaje de crecimiento anual pero el valor absoluto más alto: hasta $120,000 MXN/m² en el segmento ultra-premium, según Engel & Völkers CDMX.
- Santa María la Ribera / San Rafael (por encima del promedio, Cuauhtémoc) — Zonas emergentes 2025-2026 con proyectos nuevos a precios aún competitivos vs Roma.
Zona Poniente premium: Reforma y Polanco para el perfil de lujo
El corredor Reforma-Polanco (Miguel Hidalgo) no tiene el mayor crecimiento porcentual pero sí la mayor solidez: +8.9% anual sostenido sin correcciones desde 2019. El precio puede llegar a $120,000 MXN/m² en el segmento ultra-premium, según Engel & Völkers CDMX. Para el perfil de lujo o inversión patrimonial, explora propiedades en Miguel Hidalgo en el listado actualizado de Ogarom.
¿Cuánto cuesta escriturar en CDMX? ISAI, notario y Jornada 2026
El costo total de escrituración en CDMX va del 4% al 8% del valor de la propiedad —más que la mayoría de los estados porque el ISAI es progresivo y las tarifas notariales son las más altas del país. Sobre una propiedad de $3,000,000 MXN, eso son entre $120,000 y $240,000 pesos que debes tener listos además del enganche. Calcula tu ISAI exacto antes de hacer la oferta en la calculadora oficial OVICA de Finanzas CDMX.
ISAI progresivo del Art. 113: el costo que más sorprende a los compradores
Gastos totales de escrituración en CDMX según precio de compra (2026)
| Precio de compra (MXN) | ISAI aprox. | Notario + RPP + certificados | Total aprox. | % del valor |
|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 | ≈ $30,000 | ≈ $45,000 | ≈ $75,000 | ~5.0% |
| $3,000,000 | ≈ $135,000 | ≈ $85,000 | ≈ $220,000 | ~7.3% |
| $5,000,000 | ≈ $260,000 | ≈ $120,000 | ≈ $380,000 | ~7.6% |
El ISAI de CDMX es el más alto de México — ¿por qué?
A diferencia de Jalisco, Querétaro o Nuevo León que cobran una tasa fija de ~2%, el ISAI en CDMX es progresivo por rangos según el Art. 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México (reformado 2025 para 2025-2026). Para una propiedad de $1,200,000 MXN, el ISAI es $52,307 MXN (~4.36%); para $3,000,000, ronda $135,000 (~4.5%). Calcula tu caso exacto en la calculadora OVICA. Novedad 2026: 50% de reducción en el ISAI cuando la adquisición deriva de herencia (sucesión).
Jornada Notarial 2026: cómo reclamar el descuento antes de que expire
Jornada Notarial 2026: descuentos en escrituración (12 marzo – 31 diciembre 2026)
| Valor catastral del inmueble (MXN) | Descuento en gastos notariales | Quién aplica |
|---|---|---|
| Hasta $465,580 | 60% | Inmuebles residenciales de bajo valor en las 16 alcaldías |
| $465,581 – $931,158 | 40% | Inmuebles residenciales CDMX |
| $931,159 – $1,396,737 | 30% | Inmuebles residenciales CDMX |
| $1,396,738 – $1,706,311 | 20% | Inmuebles residenciales CDMX |
| $1,706,312 – $2,417,272 | 10% | Inmuebles residenciales CDMX |
| Por herencia / sucesión | 40%–80% | Independiente del valor catastral |
Proceso de compra en CDMX: 11 pasos reales
El proceso en CDMX tiene particularidades frente al resto del país: el RPPC tiene su propio sistema en línea, el ISAI progresivo requiere cálculo previo y la Jornada Notarial hay que pedirla explícitamente. Duración total: 6 a 12 semanas con crédito hipotecario. Para contexto nacional más amplio, lee primero la guía completa de cómo comprar casa en México.
Antes de la promesa: los 5 pasos que definen si la operación va a salir bien
Precalifica tu crédito ANTES de buscar
El error más caro que se repite: visitar casas sin saber cuánto te van a prestar. Con banco, pide precalificación directa (tarda 24-48 horas). Con Infonavit, entra a Mi Cuenta Infonavit y revisa saldo, puntos y monto estimado. Con ese número, y solo con ese número, empieza a buscar.
Define tu presupuesto real (tres bolsas)
Bolsa 1: enganche (mínimo 10%-20% del precio). Bolsa 2: gastos de escrituración (4%-8% del precio en CDMX —usa la tabla de la sección anterior). Bolsa 3: mudanza, depósitos de servicios y arreglos básicos (5%-10%). Para una propiedad de $3M en CDMX, necesitas tener listo entre $480,000 y $780,000 MXN adicionales al precio.
Elige financiamiento y simula mensualidad
Compara Infonavit, FOVISSSTE y bancos con las tablas de la sección de financiamiento de esta guía. Usa el Simulador de crédito hipotecario de Ogarom o el Comparador Crediticio de Banxico para calcular mensualidades reales. Regla básica: la mensualidad no debe superar el 30% de tu ingreso neto.
Filtra por alcaldía y colonia
Usa la tabla de perfiles de esta guía para cruzar tu presupuesto con la alcaldía. Luego acota a 2-3 colonias en función de: tiempo de traslado al trabajo, colegios si tienes hijos, oferta de transporte. Busca en Ogarom con filtros de precio y tipo de inmueble en CDMX para ver el stock real disponible hoy.
Visita entre 5 y 10 propiedades
Menos de 5 y no tienes referencias de precios reales por colonia. Más de 10 y te confundes. En cada visita: toma fotos del medidor de luz y del medidor de agua para verificar no-adeudos después; mide el ruido en hora pico; revisa humedad en esquinas de paredes y techos. Si algo no cuadra, es una señal.
Escrituración y registro: los 6 pasos finales ante notario y RPPC
Negocia y firma promesa de compraventa
Cuando encuentres la propiedad, negocia precio, condiciones de entrega y qué incluye (cocina, persianas, estacionamiento). Firma promesa de compraventa con arras (5%-10% del precio). El anticipo va a la cuenta del notario o directamente en escritura, nunca a la cuenta personal del vendedor. Plazo recomendado: 60-90 días para concluir.
Elige notario y revisa documentos del vendedor
En CDMX comprador y vendedor eligen notario de mutuo acuerdo; con crédito hipotecario el banco designa al notario. El notario verificará: libertad de gravamen en el RPPC CDMX, no-adeudo de predial (hasta 5 años anteriores), no-adeudo de agua (SACMEX) y uso de suelo. Pide estos documentos al vendedor antes de la cita con el notario.
Avalúo bancario (si compras con crédito)
El banco encarga el avalúo a un perito certificado. Costo: $3,500–$8,000 MXN (lo paga el comprador). Tarda 5-10 días hábiles. Si el resultado es inferior al precio pactado: renegociar con el vendedor, aportar la diferencia de contado, o cancelar. Verifica en el contrato de promesa qué pasa con las arras si el avalúo no aprueba.
Pago del ISAI e impuestos
El notario calcula el ISAI con la calculadora OVICA y lo entera a la Secretaría de Finanzas CDMX el mismo día de la firma. Si tu propiedad tiene valor catastral hasta $2,417,272 MXN, verifica que el notario aplique la Jornada Notarial 2026 al presentar la boleta predial vigente.
Firma de la escritura pública
Ambas partes firman ante el notario. Ese momento es la transferencia legal del inmueble. El notario retiene y paga el ISR del vendedor (si aplica). Recibes el testimonio de la escritura, que es tu título de propiedad provisional hasta que se inscriba en el RPPC.
Inscripción en el RPPC y actualización catastral
El notario presenta el testimonio en el Registro Público de la Propiedad y Comercio CDMX. Plazo: 15-45 días hábiles. Hasta completar este paso no tienes protección frente a terceros que reclamen el inmueble. El notario también gestiona la actualización en el Catastro CDMX (OVICA).
Financiamiento: banco, Infonavit y cofinanciamiento
En CDMX el financiamiento define la alcaldía: con Infonavit estándar la zona de compra es muy distinta a la que tienes con crédito bancario al 90%. Compara opciones en el Simulador de crédito hipotecario de Ogarom o en el Comparador Crediticio de Banxico. Siempre compara el CAT (Costo Anual Total), no solo la tasa pelona.
Bancos hipotecarios en CDMX: cuál conviene según tu enganche y plazo
Crédito hipotecario bancario en México: comparativa Q2 2026
| Banco | Tasa fija anual | CAT promedio | Cobertura máx. | Nota destacada |
|---|---|---|---|---|
| BBVA | Desde 9.15% | 12.2%–13.1% | Competitiva | Mayor red de sucursales en CDMX |
| Banorte | Desde 9.15% | 12.6% | Hasta 90% (95% con Infonavit) | Cofinanciamiento Infonavit activo |
| Banamex | 9.25%–11.75% | 11.9%–12.4% | Hasta 90% | 0% comisión apertura (hasta mayo 2026) |
| HSBC | 9.95%–12.25% | 12.4% | Hasta 97% (100% con Cofinavit) | Mayor cobertura en cofinanciamiento |
| Santander | 10.25%–13.25% | 12.7%–13.1% | Hasta 90% (95% con Infonavit) | — |
| Scotiabank | ~10.75% | 13.7% | Hasta 95% | — |
Infonavit 2026: monto de crédito según salario y zonas accesibles en CDMX
| Salario mensual (MXN) | Crédito máximo aprox. | Alcaldías CDMX accesibles con ese monto |
|---|---|---|
| ~$9,600 (salario mínimo) | ~$602,000 | Solo periferia o Estado de México (Tecámac, Zumpango) |
| ~$18,000 (promedio IMSS) | ~$700,000 | Iztapalapa, Tláhuac, Xochimilco (usada) |
| ~$30,000 | ~$1,100,000 | Iztacalco, Venustiano Carranza (usada) |
| ~$50,000 | ~$2,000,000 | Azcapotzalco, Gustavo A. Madero |
| ~$89,000 (tope IMSS) | $2,935,002 (máximo) | Alcaldías centrales (inmueble usado) |
Infonavit 2026: el cambio que expande el acceso
Desde 2026 el Modelo Único de Originación (MUO) de Infonavit incluye por primera vez a trabajadores informales y migrantes, no solo a formales con NSS. El tope individual subió a $2,935,002 MXN y el esquema Unamos Créditos (UCI) llega a $6,821,760 MXN. DTI máximo: 70%. Detalle completo en ¿Pueden pedir Infonavit los trabajadores informales y migrantes en 2026?.
Para la comparativa completa de tasas y condiciones bancarias 2026, consulta también: Tasas de crédito hipotecario 2026: qué banco conviene según tu perfil.
Simula tu mensualidad antes de comprometerte
Ingresa el precio de la propiedad, tu enganche y plazo. La calculadora muestra mensualidad, ISAI estimado y total de gastos de escrituración en CDMX.
¿Puedo comprar como extranjero en CDMX?
A diferencia de los estados costeros, comprar en CDMX siendo extranjero es relativamente sencillo: la Ciudad de México no está en zona restringida (100 km de frontera o 50 km de costa), por lo que no requieres fideicomiso bancario. Puedes comprar directamente como persona física extranjera, igual que un mexicano. Estas son las condiciones que aplican:
- Documentos requeridos: pasaporte vigente, RFC para personas físicas extranjeras con actividad en México, y RNIE (Registro Nacional de Inversiones Extranjeras) si tienes actividad económica en el país.
- Permiso SRE: no es necesario para CDMX. El permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores solo aplica en zona restringida (costas y fronteras). En CDMX el proceso es idéntico al de un comprador mexicano.
- Financiamiento: la mayoría de los bancos mexicanos no otorgan crédito hipotecario a no residentes sin comprobante de ingresos en México. La compra de contado o financiamiento del desarrollador (preventa) son las vías más comunes para extranjeros sin ingresos locales.
- Impuestos: el ISAI es el mismo que para mexicanos (progresivo, Art. 113). Si el vendedor es extranjero, el notario retiene ISR según el tratado fiscal aplicable.
- Propiedades en condominio: algunos reglamentos de condominio pueden requerir acreditación de residencia. Verifica el reglamento interior antes de firmar promesa.
- ¿Quieres comprar en Cancún, Los Cabos o Puerto Vallarta? Esos sí son zonas restringidas. Ahí se requiere fideicomiso bancario. Lee la guía completa: Fideicomiso en zona restringida: guía 2026 para extranjeros, o consulta directamente con un asesor especializado en Ogarom.
5 errores que cuestan caro en CDMX
Estos no son errores teóricos: los veo repetirse cada semana en conversaciones con agencias y compradores. Cada uno tiene un costo estimado en pesos.
- Error #1: No calcular el ISAI progresivo antes de la oferta (~$50,000–$150,000 MXN de sorpresa). El ISAI de CDMX puede duplicar al de Jalisco o Querétaro para la misma propiedad. Calcula en la OVICA antes de hacer cualquier oferta. Si el total de gastos de escrituración supera tu bolsa disponible, la operación se cae en el peor momento.
- Error #2: Elegir alcaldía por Instagram en vez de por transporte (costo: pagas 20%–40% más de lo necesario). Narvarte y Roma son hermosas y caras, pero Azcapotzalco o Iztacalco pueden darte el mismo m² a la mitad del precio con acceso similar al Metro. Haz la cuenta de traslados antes de enamorarte de la colonia.
- Error #3: No pedir el certificado de no-adeudo de predial antes de firmar promesa (costo: adeudos de hasta 5 años que se convierten en tu problema). Solicítalo tú mismo en Finanzas CDMX con el número de cuenta predial del vendedor —no esperes al notario.
- Error #4: No preguntar explícitamente por la Jornada Notarial 2026 (costo: hasta 60% del gasto notarial que dejaste de ahorrarte). El descuento aplica automáticamente al presentar la boleta predial, pero algunos notarios no lo mencionan si el cliente no lo pide. Aplica hasta el 31 de diciembre de 2026 para inmuebles con valor catastral hasta $2,417,272 MXN.
- Error #5: No verificar el uso de suelo antes de la promesa (costo: hasta la nulidad de la escritura si el inmueble no puede usarse como habitacional). El notario lo verificará, pero hazlo tú primero en el SIG CDMX para no desperdiciar tiempo y arras en una propiedad con restricciones.
“El 80% de los problemas en una compraventa de CDMX que no se detectaron a tiempo se evitan con tres preguntas antes de firmar la promesa: ¿el predial está al corriente? ¿el uso de suelo permite habitacional? ¿hay adeudos de agua con SACMEX? Si no tienes respuesta documentada de las tres, no firmes. Habla con un asesor verificado en Ogarom antes de avanzar.
¿Necesitas orientación para comprar en CDMX?
Asesores con presencia en las 16 alcaldías, badge AMPI y contacto directo por WhatsApp. Sin intermediarios extras ni comisiones ocultas.
Cómo verificamos estos datos
Los precios por alcaldía provienen de Mudafy (mayo 2026), cruzados con el Índice SHF Q1 2026 y el Informe Coyuntura Tinsa Q1 2026. Los costos de escrituración se calcularon con la calculadora OVICA y los aranceles del Colegio de Notarios de la Ciudad de México. La tabla de la Jornada Notarial 2026 proviene de colegiodenotarios.org.mx/jornada-notarial. Los datos de seguridad son del INEGI ENSU enero 2026 y el SESNSP. Las tasas hipotecarias corresponden al Comparador Crediticio de Banxico en Q2 2026. Los montos de Infonavit son los publicados por El Imparcial en mayo 2026. Revisamos todas las fuentes el 2 de junio de 2026.