Cómo rentar departamento en CDMX 2026: guía completa para inquilinos
Precios por colonia, nueva ley de renta CDMX (tope INPC 3.69%), garantías comparadas y proceso completo. Sin rodeos, solo lo que necesitas saber para rentar en 2026.
20 min
Guías de compra
Cómo comprar casa en México: proceso completo 2026
Los 10 pasos del proceso, lo que cuesta de verdad por estado (no el precio del anuncio), Infonavit T100 2026 y fideicomiso para extranjeros. Sin promesas vacías.
Actualizado el 20 de mayo de 2026
Incluye las reglas nuevas del Infonavit T100 / MUO 2026 (umbral de 100 puntos, inclusión de trabajadores informales y migrantes, DTI tope de 70%), el boletín SHF Q1 2026 publicado el 11 de mayo, y las tasas vigentes en el Comparador Crediticio de Banxico.
¿Por dónde empezar realmente?
El problema con casi todas las guías de “cómo comprar casa en México” es que arrancan por la casa. Te ponen 30 portales para buscar, fotos bonitas, listas de colonias. Pero la casa es el paso 5, no el primero. Si vas a la casa antes de saber cuánto te van a prestar, qué impuestos vas a pagar y qué enganche tienes guardado, te enamoras de una propiedad que no puedes comprar (y eso pasa más de lo que parece: en CDMX el 27% de las visitas terminan así, según las agencias con las que trabajo).
El gasto que nadie te calcula
Cuando ves “casa $2,400,000 MXN” en un anuncio, ese precio NO es lo que vas a pagar. Súmale los gastos de escrituración (entre 4% y 7% del valor según el CNNM), el avalúo bancario, el ISAI estatal y, si compras con crédito, las comisiones de apertura. Resultado: una casa de 2.4 millones te cuesta entre 2.5 y 2.6. Si no lo presupuestaste, te toca posponer la mudanza o, peor, pedir prestado para escriturar.
Mi regla del 30 (la de Banxico, en realidad)
Banxico y CONDUSEF coinciden en lo mismo: la mensualidad de tu hipoteca no debe pasar del 30% de tu ingreso neto mensual. Si ganas $40,000 netos, eso son $12,000 de mensualidad máxima. A 20 años con tasa de 11% (promedio bancario 2026), corresponde a un crédito de unos $1,200,000 MXN. Con 20% de enganche, vas por una casa de $1,500,000. Saca la cuenta tú: si la mensualidad “razonable” del banco te queda apretada, no firmes. Cuesta más mudarse a 2 años que esperar otros 6 meses.
“Si la mensualidad cabe justo justo en tu presupuesto, no cabe. Algo va a aparecer (un gasto médico, el predial doble del año siguiente, una reparación), y de ahí no se sale fácil. Habla con un asesor inmobiliario verificado en Ogarom antes de firmar.
El proceso real en 10 pasos
Estos 10 pasos son el orden real, no el ideal. Si te saltas alguno, en algún momento te va a tocar volver. Diez pasos. Diez. Léelos completos antes de empezar a visitar casas.
Evalúa tu situación financiera (sin trampas)
Consulta gratis tu Buró de Crédito en burodecredito.com.mx (una vez al año, gratis). Calcula tu ingreso neto estable —no el del mes bueno— y suma tus deudas actuales. Si pasas del 50% de DTI (relación deuda/ingreso), el banco te va a rechazar; Infonavit en 2026 tope a 70%. Te enteras ahí, no después de enamorarte de una casa.
Define presupuesto y enganche
Decide cuánto enganche puedes aportar (mínimo recomendado por CONDUSEF: 20%). De ahí defines el precio máximo de la casa. Reserva además 4% a 7% adicional para gastos de escrituración. Y, lo que casi nadie hace: 5% a 10% extra para muda, depósitos de servicios y arreglos básicos. Sin esa tercera bolsa, llegas a tu casa nueva endeudado.
Elige tu vía de financiamiento
Las opciones reales son cinco: Infonavit (con el Modelo T100), FOVISSSTE, crédito bancario, cofinanciamiento Infonavit + banco, o contado. Más el programa CONAVI Vivienda para el Bienestar si calificas. Cada una sirve a un perfil distinto; la sección de financiamiento más abajo las compara con cifras 2026.
Precalifícate (antes de cualquier visita)
Esto es el paso que más gente saltea, y el más caro. Pide tu precalificación en el banco o en Mi Cuenta Infonavit. Te dice cuánto te van a prestar realmente. Sin este número, no tiene sentido ver una sola casa.
Define dónde y qué buscar
Acota zona (ciudad y colonias), tipo de inmueble, recámaras, estacionamientos, metros mínimos. Una búsqueda bien filtrada en Ogarom ahorra semanas. Pista: define la zona en función de transporte + trabajo + escuelas, no de “me gustaría vivir ahí”. La segunda variable mata el presupuesto rápido.
Visita 5 a 10 propiedades (ni más ni menos)
Más de 10 visitas y te abrumas. Menos de 5 y no tienes contexto de precios reales por colonia. En cada visita: foto del medidor de luz y agua para comparar adeudos después, mide ruido a distintas horas (vuelve un sábado a las 11pm), verifica humedad en muros y techos. Cuando algo no cuadre, ahí tienes tu señal.
Negocia y firma promesa de compraventa
Cuando encuentres LA casa, negocia precio, plazo de entrega y qué incluye (cocina integral, persianas, lavadora). Firmen promesa de compraventa con anticipo (típicamente 5% a 10%) y plazo realista para concluir (60 a 90 días). El anticipo siempre va a la cuenta del notario o el banco, jamás a la cuenta personal del vendedor.
Avalúo y revisión jurídica
El banco ordena el avalúo bancario (lo pagas tú: $4,000 a $12,000 MXN) y revisa documentación. En paralelo, tú o tu asesor solicitan el certificado de libertad de gravamen al Registro Público de la Propiedad para confirmar que la casa esté libre de hipotecas y embargos.
Firma escritura ante notario
El notario reúne los documentos finales, calcula impuestos, prepara la escritura y convoca. Firman vendedor, comprador y representante del banco si aplica. El día de la firma se libera el pago al vendedor y la casa cambia de titular legalmente. Antes de salir del despacho, pide el desglose escrito ISAI + derechos + certificados + avalúo + honorarios. No te quedes con un “total”.
Recibe llaves y traslada servicios
El vendedor te entrega llaves y comprobantes al corriente. Tú haces el cambio de titular en CFE, agua municipal, predial y gas. Si compraste en condominio, te das de alta en la administración. El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad (30 a 60 días). Hasta que esa inscripción exista, no eres dueño legal aunque tengas las llaves.
Cuánto cuesta de verdad comprar una casa en México
El gran secreto: el precio del anuncio NO es el precio de la operación. Súmale enganche, escrituración, honorarios notariales y costos del crédito. Las tres tablas siguientes desglosan los rubros con cifras oficiales 2026 (cuando hay rangos, cito el rango).
$2,024,337 MXN
Valor promedio nacional de una vivienda en México (Q1 2026). La mediana de avalúo es $1,331,000 MXN. Apreciación anual: +8.7%.
Gastos totales de escrituración por estado (casa de $3,000,000 MXN)
| Estado | ISAI | Derechos de registro | Notario + certificados | Total aproximado |
|---|---|---|---|---|
| CDMX (tasa progresiva) | ≈ $135,000 | ≈ $25,000 | ≈ $60,000 | $220,000 (7.3%) |
| Jalisco (tasa fija 2%) | ≈ $60,000 | ≈ $20,000 | ≈ $50,000 | $130,000 (4.3%) |
| Nuevo León (2% a 3%) | ≈ $75,000 | ≈ $20,000 | ≈ $55,000 | $150,000 (5.0%) |
| Estado de México (0.5% a 4.5%) | ≈ $90,000 | ≈ $22,000 | ≈ $55,000 | $167,000 (5.6%) |
| Yucatán (≈ 2%) | ≈ $60,000 | ≈ $18,000 | ≈ $50,000 | $128,000 (4.3%) |
Infonavit T100 vs FOVISSSTE vs crédito bancario (vigente mayo 2026)
| Característica | Infonavit T100 | FOVISSSTE | Crédito bancario |
|---|---|---|---|
| Para quién | Trabajadores formales + informales + migrantes (desde 2026) | Servidores públicos ISSSTE | Cualquier persona con ingreso comprobable |
| Monto máximo individual | $2,935,002 MXN | ≈ $1,420,000 MXN (UMA) | Hasta 90% del valor (sin tope) |
| Esquema UCI / Unamos | Hasta $6,821,760 MXN | Conyugal disponible | No aplica |
| Tasa | Regulada por SHF | Fija 4%–6% | CAT promedio 14% (dic 2025) |
| Enganche mínimo | Variable (depende del puntaje) | Variable | 20% recomendado (CONDUSEF) |
| Plazo máximo | 30 años | 30 años | 20–25 años |
ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) por estado
| Estado | Tipo de tasa | Rango aplicable |
|---|---|---|
| CDMX | Progresiva | Tarifa por rangos sobre valor de operación (calculadora OVICA) |
| Jalisco | Fija | 2% sobre el valor |
| Nuevo León | Fija con escalón | 2% a 3% según monto |
| Estado de México | Progresiva | 0.5% a 4.5% |
| Yucatán | Fija | ≈ 2% sobre el valor |
| Quintana Roo (Tulum, Playa) | Fija | 2% sobre el valor |
| Guanajuato | Fija | 2% sobre el valor |
| Querétaro | Fija | 2% sobre el valor |
Infonavit, FOVISSSTE, banco o cofinanciamiento
En 2026 hay cinco caminos reales para financiar tu casa. Cada uno encaja con un perfil distinto. La pregunta no es “¿cuál es la mejor tasa?”, es “¿cuál encaja con cómo te paga tu trabajo y cuánto ya cotizas?”.
Infonavit 2026: el cambio que casi nadie cubrió
Este es el cambio más grande del año y, sorprendentemente, los blogs que se actualizaron en enero ni siquiera lo mencionan. Infonavit reformó completamente su modelo de originación: ahora basta con 100 puntos (antes 1,080) para acceder, y se introdujo el Modelo Único de Originación (MUO) que incluye por primera vez a trabajadores informales y migrantes, no solo a los formales. El tope del crédito individual subió a $2,935,002 MXN y el esquema Unamos Créditos (UCI) llega a $6,821,760 MXN combinando dos derechohabientes.
El detalle del Infonavit 2026 que cuesta caro saber tarde
El DTI máximo (deuda/ingreso) ahora está topado en 70%. Si tu nivel de endeudamiento actual ya supera ese umbral, Infonavit rechaza la solicitud aunque tu puntaje sea suficiente. Antes de pedir, revisa tus deudas en el reporte CONDUSEF o consulta gratis tu Buró de Crédito.
Calcula cuánto puedes pedir prestado en la calculadora oficial de Mi Cuenta Infonavit. El resultado depende de tu salario, saldo de subcuenta y puntos. Si te faltan monto, considera cofinanciamiento (más abajo).
FOVISSSTE: la opción olvidada de los servidores públicos
Si cotizas al ISSSTE, FOVISSSTE es casi siempre tu primera opción. El crédito tradicional llega a unos $1,420,000 MXN con tasas fijas entre 4% y 6% (más bajas que cualquier banco). Requisito mínimo: 18 meses de cotización continua. Las modalidades RESPALDADOS y Conyugal combinan dos créditos para aumentar capacidad. La inscripción ya no funciona por sorteos: es continua. Detalles oficiales en fovissste.gob.mx/credito.
Crédito bancario: cuándo conviene
Es la opción más flexible: prestan hasta 90% del valor sin tope absoluto. La contraparte es el costo. Según Banxico, la tasa hipotecaria promedio del Q1 2026 fue 11.45% y el CAT promedio de diciembre 2025 fue 14.0%. Y acá un consejo que vale dinero: el CAT es el indicador legalmente regulado que debes comparar entre bancos, NO la tasa pelona. Incluye seguros, comisiones y costos asociados.
“Si solo comparas tasas y no CAT, te van a vender el más barato en apariencia y el más caro en realidad. Es el truco más viejo del libro. Usa el Comparador Crediticio de Banxico o el Simulador de CONDUSEF — ambos oficiales, gratis, y filtran por vivienda nueva, usada o preventa.
Cofinanciamiento: lo mejor de los dos mundos
Si tienes Infonavit pero el monto no te alcanza, el cofinanciamiento combina tu crédito Infonavit con uno bancario adicional. Tasa promedio mejor que la del banco solo, y aprovechas tu subcuenta. Es la ruta que recomiendan la mayoría de los asesores AMPI con los que hablo para clase media-alta. Pero requiere asesoría: el banco que ofrezca el cofinanciamiento debe estar en convenio con Infonavit (Banorte, BBVA, Santander, Scotia y HSBC lo tienen activo en 2026).
Cómo buscar (sin perder semanas)
Tres reglas que cambian todo:
- Zona antes que precio. Define dónde quieres vivir en función de transporte + trabajo + escuelas antes que del precio. Buscar por “casa en CDMX entre $2 y $3 millones” te muestra 800 resultados. Buscar por “casa en Coyoacán o Del Valle Centro entre $2.5 y $3.2” te muestra 25 que sí te interesan.
- Filtros estrictos, no laxos. Recámaras mínimas, estacionamiento mínimo, antigüedad máxima. Si pones “sin filtros” por miedo a perderte algo, te pierdes todo en el ruido.
- Visita en horarios distintos. Una casa en plena hora de oficina es distinta a la misma casa a las 11pm de un sábado. Si no puedes ir dos veces, pasa al menos un viernes nocturno por la calle.
Una pista táctica que casi nadie hace: cuando visitas, abre Maps en el celular y mira el tráfico real del lunes 8am desde esa dirección hasta tu trabajo. Vas a ver datos que el anunciante nunca te va a poner.
Si todavía no tienes una zona definida, te dejo cinco entradas con buena profundidad de oferta hoy en Ogarom — cada link te lleva al listado actualizado, con filtros que puedes ajustar:
- Casas y departamentos en Ciudad de México — la oferta más profunda del país, desde Coyoacán hasta Santa Fe
- Propiedades en Monterrey — mercado en expansión con plusvalía sostenida en San Pedro y Valle Oriente
- Inmuebles en Guadalajara — la mejor relación calidad-precio entre las grandes metrópolis
- Casas en Mérida — destino #1 de jubilados, nómadas digitales y compradores de inversión en 2026
- Inmuebles en Playa del Carmen — perfil inversor con potencial de renta vacacional alto
Cómo elegir el asesor
Antes de firmar exclusividad o mandar un solo peso de enganche, verifica al asesor o la agencia en el directorio público de AMPI — la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, con código de ética obligatorio para sus 2,950 miembros nacionales. En Ogarom, las agencias que pasan la verificación AMPI muestran un badge visible en su perfil; las que tienen reseñas Google verificadas (con coincidencia exacta de nombre) lo muestran también. Si quien te atiende no aparece en ningún registro y se molesta cuando preguntas, ahí tienes tu señal.
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Verificación legal y notario
Los 4 documentos sin los que no firmas promesa
- Escritura pública del vendedor (la que prueba que él es el dueño legal).
- Certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad del estado, con menos de 30 días de antigüedad. Ejemplo CDMX.
- Boleta predial al corriente. Descarga adeudos en OVICA CDMX o el equivalente de tu estado.
- Boleta de agua al corriente + constancia de no adeudo de mantenimiento si es condominio.
Si falta alguno, no firmes promesa
Aunque “luego se consigue”. He visto tres casos este año donde “luego se consigue” terminó en cancelar la operación a los dos meses con anticipo perdido. No es divertido.
¿Qué hace el notario, exactamente?
El notario tiene tres funciones críticas: (1) verifica que la propiedad esté libre de gravámenes y que el vendedor sea el titular real; (2) calcula y entera ante la autoridad los impuestos —ISAI, derechos al RPP, ISR del vendedor; (3) redacta y formaliza la escritura pública, el documento que te acredita como propietario. Sin escritura inscrita, no eres dueño legal aunque hayas pagado.
Cuánto vas a pagar (no joda con un “total”)
4% a 7%
Gastos totales de escrituración sobre el valor de operación. ≈85% son impuestos y derechos; solo ≈15% es honorario notarial propiamente dicho.
Los honorarios están topados por el arancel notarial de cada estado, así que la mayor parte del gasto NO es lo que cobra el notario sino lo que cobra el estado. Pide siempre el desglose por escrito antes de firmar: ISAI, derechos al RPP, certificados, avalúo y honorarios deben venir separados. Si te dan un “total: $180,000” sin desglose, insiste. Cualquier notario serio te lo entrega.
Si eres extranjero: zona restringida y fideicomiso
¿Qué es la zona restringida?
El artículo 27 de la Constitución prohíbe a extranjeros adquirir directamente bienes raíces dentro de una franja de 100 km de cualquier frontera y 50 km de cualquier costa. En la práctica eso incluye casi toda la oferta atractiva para inversionistas internacionales: Riviera Maya, Tulum, Cancún, Playa del Carmen, Los Cabos, Puerto Vallarta, Mazatlán, Tijuana, partes de Mérida. Fuera de la zona restringida, el extranjero compra exactamente igual que un mexicano.
Fideicomiso: cómo funciona (y por qué no es una renta)
Dentro de la zona restringida, el extranjero compra a través de un fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores. El banco es el titular formal (fiduciario); el extranjero es el beneficiario (fideicomisario) y conserva todos los derechos: usar, rentar, modificar, heredar o vender la propiedad. La duración es de 50 años renovables por otros 50. Costo inicial: 1,500 a 3,000 USD; anualidad: 500 a 800 USD.
“El error más común que veo entre extranjeros es pensar que con fideicomiso “el banco es el dueño”. Legalmente sí, económicamente no — la propiedad es tuya en todo lo que importa: puedes venderla cuando quieras, dejarla en herencia y obtener todas las ganancias por renta o plusvalía. Decenas de miles de extranjeros viven en México bajo este esquema, especialmente en Tulum, Cabo y la Riviera Maya.
¿Eres extranjero buscando invertir en México?
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Cinco errores que veo cada mes
Trabajo con agencias inmobiliarias mexicanas todas las semanas. Estos cinco patrones se repiten más de lo que debería:
- Pagar enganche sin promesa de compraventa firmada y sin asesor verificado. El enganche siempre va a cuenta del notario o del banco, nunca a la cuenta personal del vendedor. Si te piden por Oxxo o transferencia personal, sal corriendo.
- Saltarte el certificado de libertad de gravamen. Las casas con hipotecas o embargos ocultos son la causa #1 de operaciones perdidas en México. Y el detalle: el vendedor a veces no sabe (heredó la casa con la hipoteca abierta del papá).
- No verificar el contrato de preventa en Profeco. Si compras en preventa, tienes que validar que el contrato esté registrado en el RPCA de Profeco. Si no está registrado, no firmes. Punto. Es de los pocos blogs que te lo dice.
- Comparar solo tasas y no CAT. Una tasa baja con comisiones altas termina costando más que una tasa media con todo incluido. Banxico publica el CAT para esto exactamente. Úsalo.
- Pagar de contado sin notario. Aunque la ley no lo obliga en operaciones bajas, sin escritura pública inscrita NO eres dueño legal aunque hayas entregado el dinero. Siempre pasa por notario.
Cómo verifico estos datos
Cada cifra de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: agosto 2026). Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com y lo corrijo en menos de 48 horas. Las fuentes oficiales que crucé para esta edición de mayo 2026:
- Infonavit — Quiero comprar — montos máximos individuales y UCI 2026
- FOVISSSTE — Crédito Tradicional — tasas y modalidades 2026
- SHF — Índice Q1 2026 — boletín del 11 de mayo de 2026
- Banxico — Comparador Crediticio — tasas y CAT por banco
- CONDUSEF — Simulador hipotecario — comparador oficial
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano — rango 4%–7% de gastos
- SAT — Artículo 126 LISR — ISR sobre enajenación
- Profeco — RPCA preventa — registro de contratos de adhesión
- Tesorería CDMX — OVICA ISAI — cálculo oficial CDMX
- AMPI — Directorio nacional — verificación de asesores
“Si esta guía te ayudó pero quieres ir un paso más adelante y hablar con una agencia verificada que opere en tu ciudad, tenemos un directorio público en Ogarom con código AMPI visible y reseñas Google validadas. Y si prefieres explorar tú primero, busca propiedades por ciudad y colonia — todas vienen de agencias asociadas con datos actualizados cada 6 horas.