Promesa de compraventa en México 2026: cláusulas, anticipo y errores
Cláusulas que debe llevar tu promesa de compraventa en México, cuánto anticipo es normal, qué dice el Código Civil y los errores que salen caros. Guía 2026.
17 min
Guías de compra
Avalúo bancario vs catastral vs comercial en México 2026
Los 3 avalúos que casi nadie separa bien: quién los pide, cuánto cuestan, cuánto duran y qué pasa si el bancario sale más bajo que el precio de venta.
Actualizado el 3 de julio de 2026
Verificado contra la normativa vigente de Unidades de Valuación de la SHF, el Índice SHF de Precios de la Vivienda Q1 2026, la ficha CONDUSEF de créditos hipotecarios (septiembre 2025), el Artículo 126 de la LISR, la metodología catastral de OVICA CDMX y el Padrón Nacional de Peritos Valuadores de INDAABIN. Próxima revisión: octubre 2026.
Los 3 tipos de avalúo en México, explicados por separado
Casi todo lo que vas a encontrar en Google trata esto como una comparación de dos: catastral contra comercial. Pero en una compraventa real con crédito de por medio hay un tercer número que decide cuánto banco te presta: el avalúo bancario. Aquí van los tres, uno por uno.
Avalúo bancario: el que decide cuánto te presta el banco
Es el avalúo que exige el banco, Infonavit o Fovissste antes de autorizar un crédito hipotecario. Lo hace un valuador certificado bajo la normativa de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), firmado electrónicamente con un certificado emitido por un Prestador de Servicios de Certificación autorizado. Su función es proteger la garantía del banco: si el avalúo sale bajo, el crédito que te aprueban también baja, aunque el precio de venta se haya quedado igual.
$2,024,337 MXN
Valor promedio nacional de avalúo de vivienda en México (1T-2026), con apreciación anual de +8.7%. Valor mediano: $1,331,000 MXN.
El costo del avalúo bancario se incluye dentro del CAT (Costo Anual Total) que el banco está obligado a informarte, junto con comisiones de apertura, análisis y seguros — así lo regula Banxico. Y según CONDUSEF, este avalúo es un gasto inicial que corre siempre por cuenta del solicitante del crédito: el banco jamás lo absorbe.
Avalúo catastral: el que fija tu predial
Es el valor que el catastro estatal o municipal asigna a tu predio para fines fiscales, sobre todo el impuesto predial. No busca reflejar el precio de mercado, sino clasificar el inmueble dentro de zonas homogéneas con tablas de valores publicadas cada año. En la Ciudad de México lo administra la Subtesorería de Catastro, y la fórmula oficial es: valor unitario de suelo × superficie de terreno + valor unitario de construcción × superficie construida, con tablas que el Congreso local publica cada diciembre según el Artículo 129 del Código Fiscal de la CDMX.
El catastral casi siempre va rezagado
Como las tablas de valores unitarios se actualizan con años de diferencia respecto al mercado real, el avalúo catastral suele quedar entre 20% y 50% por debajo del valor comercial de la misma propiedad. Eso no es un error: es la naturaleza fiscal del instrumento. El trámite de actualización catastral en CDMX es gratuito y tiene un plazo de resolución de 120 días hábiles.
Avalúo comercial: el que refleja el precio real de mercado
Es la estimación de lo que un comprador pagaría hoy por tu propiedad, en condiciones normales de mercado. Lo hace un perito independiente inscrito en el Padrón Nacional de Peritos Valuadores de INDAABIN —que exige mínimo 30 horas de actualización anual y examen aprobado con calificación mínima de 8— o certificado por AMPI bajo estándares CONOCER/SEP. A diferencia del bancario y el catastral, el avalúo comercial no tiene un único ente regulador estatal: lo pide quien quiere fijar precio de venta, resolver una herencia o confirmar que el precio de un anuncio sea razonable antes de ofertar.
Tabla comparativa completa: bancario, catastral y comercial
Nadie en las primeras posiciones de Google separa los tres en una sola tabla — la comparación habitual solo cubre catastral contra comercial. Aquí están los tres lado a lado, en las ocho variables que más importan al comprar, vender o refinanciar.
Avalúo bancario vs catastral vs comercial en México — comparativa 2026
| Criterio | Avalúo bancario | Avalúo catastral | Avalúo comercial |
|---|---|---|---|
| Quién lo pide | Banco, Infonavit o Fovissste | Catastro estatal/municipal (automático) | Vendedor, comprador o perito por cuenta propia |
| Quién lo hace | Valuador certificado SHF | Catastro (con perito registrado) | Perito INDAABIN o certificado AMPI |
| Para qué sirve | Aprobar y calcular el monto del crédito | Calcular el impuesto predial | Fijar precio de venta, herencia o litigio |
| Costo aproximado | $4,000 – $15,000 MXN (0.2%–0.5% del valor) | Gratuito o muy bajo costo (trámite en línea) | $4,000 – $15,000 MXN (0.2%–0.5% del valor) |
| Vigencia típica | 6 meses | Anual (se reajusta cada 1 de enero) | Sin vigencia legal fija; se recomienda 6–12 meses |
| Relación con el valor de mercado | Cercano al comercial, con margen conservador del banco | 20%–50% por debajo del comercial | 100% — es la referencia de mercado |
| Base legal principal | Normativa SHF — Unidades de Valuación | Código Fiscal estatal/municipal (Art. 129 CDMX) | Sin regulador único; estándares INDAABIN/AMPI |
| ¿Afecta el ISR al vender? | Indirectamente (referencia del banco) | Sí — puede usarse como costo fiscal (LISR Art. 72 en el caso colombiano; en México, Art. 126 LISR compara contra el precio pactado) | Sí — es la referencia principal para el precio de venta |
Un ejemplo real con los 3 valores de la misma casa
Nada aclara más que un número real. Toma una casa en una colonia de plusvalía media en CDMX que se vende hoy en $3,000,000 MXN:
- Avalúo catastral: $1,650,000 MXN — 55% del precio de venta. Es la cifra sobre la que se calculará el predial anual, y una de las tres que el notario comparará al calcular el ISAI.
- Avalúo bancario: $2,850,000 MXN — el valuador certificado SHF lo tasó ligeramente por debajo del precio pactado. El banco aprueba el crédito sobre esta cifra, no sobre los $3,000,000.
- Avalúo comercial (perito independiente): $3,100,000 MXN — el vendedor lo pidió antes de listar la propiedad, y confirma que el precio de venta está dentro de rango de mercado.
¿Cuál de los tres es "el correcto"? Ninguno por separado — cada uno responde una pregunta distinta. Para el predial, manda el catastral. Para cuánto banco te prestan, manda el bancario. Para negociar el precio con el comprador, manda el comercial. Confundir cuál aplica en cada momento es la causa número uno de sorpresas de última hora en una compraventa mexicana.
¿Ya sabes cuánto cuesta lo que buscas?
Compara propiedades reales por ciudad y presupuesto antes de pedir tu propio avalúo — todas vienen de agencias con código AMPI verificado.
Si tu presupuesto apunta a otra ciudad, la lógica es la misma: busca casas en Guadalajara o propiedades en Monterrey y pide tu propio avalúo comercial antes de ofertar — el precio de lista nunca sustituye a un avalúo real.
¿Quién paga cada avalúo?
La regla varía según el tipo, y confundirla genera discusiones innecesarias entre comprador y vendedor a mitad de la negociación.
- Avalúo bancario: siempre lo paga el solicitante del crédito (el comprador), como parte del desembolso inicial junto con enganche y gastos notariales — confirmado por CONDUSEF. El banco nunca lo cubre, aunque a veces lo incluya prorrateado en la comisión de apertura.
- Avalúo catastral: no lo paga nadie de forma directa en cada transacción. El gobierno lo actualiza y su costo administrativo se recupera vía el propio impuesto predial que pagas cada año.
- Avalúo comercial: lo paga quien lo solicita. Si el vendedor quiere fijar precio antes de listar, lo paga el vendedor. Si el comprador de contado quiere confirmar el precio antes de ofertar, lo paga el comprador. En una compra con crédito, a veces el mismo avalúo bancario se usa también como referencia comercial para ahorrar el costo de un segundo avalúo.
¿Cuánto cuesta un avalúo en México en 2026?
El costo depende del tipo de avalúo, no del banco o del estado donde vivas. Esta tabla resume los rangos vigentes.
Costo aproximado por tipo de avalúo en México, 2026
| Tipo de avalúo | Costo aproximado | Cómo se cobra |
|---|---|---|
| Bancario (crédito hipotecario) | $4,000 – $15,000 MXN | Tarifa fija según valor y tipo de inmueble; incluida en el CAT del crédito |
| Comercial (perito independiente) | $4,000 – $15,000 MXN | 0.2%–0.5% del valor estimado del inmueble ('tarifa al millar') |
| Catastral (certificado) | Gratuito o costo simbólico | Trámite en línea ante el catastro estatal/municipal |
Si necesitas conocer el ISAI o el predial exacto de tu estado antes de presupuestar la operación completa, revisa nuestra calculadora de ISAI por estado 2026 — el avalúo catastral es justamente la base sobre la que se calcula ese impuesto. Y si lo que quieres es una referencia rápida del valor comercial de tu propiedad antes de pagar un perito, prueba primero el estimador de precio de Ogarom.
¿Qué avalúo necesitas según tu situación?
La decisión depende exclusivamente de qué estás tratando de resolver. Esta matriz cubre los casos más comunes:
¿Qué avalúo necesitas? — matriz de decisión
| Tu situación | Qué necesitas | Dónde obtenerlo |
|---|---|---|
| Vas a pedir un crédito hipotecario o Infonavit | Avalúo bancario (obligatorio) | Lo gestiona el banco con un valuador certificado SHF |
| Quieres fijar el precio de venta de tu casa | Avalúo comercial | Perito INDAABIN o agencia certificada AMPI |
| Necesitas calcular o disputar tu predial | Avalúo catastral | Gratis en el portal del catastro de tu estado (CDMX: OVICA) |
| Compras de contado y quieres confirmar el precio | Avalúo comercial independiente | Perito privado, distinto del que use el vendedor |
| Hay una herencia o litigio sobre el inmueble | Avalúo comercial (a veces exigido por el juzgado) | Perito certificado, designado por acuerdo entre las partes o por el juez |
| Vas a escriturar y calcular el ISAI | El notario compara precio, catastral y comercial | Ver nuestra calculadora de ISAI por estado |
¿Cuánto crédito hipotecario puedes obtener antes de pedir el avalúo?
Simula tu capacidad de crédito y compara bancos antes de que el avalúo bancario defina el monto final.
¿Qué pasa si el avalúo bancario sale más bajo que el precio pactado?
Es uno de los momentos de mayor fricción en una compraventa con crédito, y casi ninguna guía lo explica con números. El banco no presta sobre el precio que acordaste con el vendedor: presta sobre el valor del avalúo bancario. Si pactaste $3,000,000 y el avalúo arroja $2,700,000, el crédito autorizado se calcula sobre esa cifra menor.
- Aumentar tu enganche para cubrir la diferencia entre precio pactado y monto de crédito aprobado.
- Renegociar el precio con el vendedor, usando el avalúo bancario como argumento objetivo — si ya firmaste una promesa de compraventa, revisa si incluiste una condición suspensiva ligada a la aprobación del crédito antes de perder tu anticipo.
- Pedir una segunda opinión con otro valuador certificado ante la SHF — es legítimo si tienes razones para creer que el primer avalúo fue conservador.
- Cambiar de banco, si otro banco usa un valuador distinto que arroje una cifra más cercana al precio pactado (no garantizado, pero ocurre).
Por qué el banco tiende a ser conservador
El valuador certificado SHF no trabaja para ti ni para el vendedor: protege la garantía del banco. Si el crédito no se paga y el banco tiene que rematar la propiedad, quiere estar seguro de recuperar su dinero incluso en un mercado a la baja. Por eso el avalúo bancario casi siempre queda igual o ligeramente por debajo del precio de mercado — nunca por arriba.
El avalúo y el ISR: lo que casi nadie explica
Aquí es donde los tres avalúos se conectan con un impuesto real y muchas veces sorprendente. El Artículo 126 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que, si el avalúo de la propiedad excede en más de 10% el precio pactado en la escritura, el notario debe calcular y retener un pago provisional de 20% de ISR sobre la diferencia — a cargo del comprador, como ingreso por adquisición de bienes, dentro de los 15 días siguientes a la firma.
20% de ISR
Sobre la diferencia entre el avalúo y el precio pactado, cuando el avalúo excede el precio en más de 10%. Lo retiene el notario al momento de escriturar.
En la práctica, esto significa que declarar un precio artificialmente bajo en la escritura para "ahorrar" en ISAI o gastos notariales puede salir más caro: el notario de todas formas comparará el precio contra el avalúo, y si la brecha supera el 10%, el comprador termina pagando un ISR que no esperaba. Es también la razón por la que, al calcular tu ISAI por estado, el notario siempre usa el valor más alto entre precio pactado, catastral y comercial — nunca el más conveniente para ti.
Cómo corregir o disputar un avalúo catastral incorrecto
Si tu avalúo catastral te parece demasiado alto (pagas predial de más) o demasiado bajo (puede generar observaciones al vender), tienes derecho a solicitar una actualización. El proceso, gratuito, sigue estos pasos:
Reúne los documentos que respalden el valor correcto
Escritura o certificado de libertad de gravamen, fotografías del inmueble, y si tienes un avalúo comercial reciente hecho por un perito certificado, inclúyelo como referencia técnica.
Presenta la solicitud ante el catastro estatal o municipal
En CDMX, el trámite se hace ante la Subtesorería de Catastro mediante la Actualización de Datos Catastrales con Base en Avalúo. Cada estado tiene su propio portal o ventanilla equivalente.
Espera la resolución dentro del plazo oficial
El plazo de resolución en CDMX es de 120 días hábiles (Artículo 54 del Código Fiscal de la CDMX). Guarda el acuse de recibo: sin él no puedes dar seguimiento si el trámite se retrasa.
Verifica siempre el registro de tu perito
Antes de contratar a alguien que se presente como "perito valuador", confírmalo en el Padrón Nacional de Peritos Valuadores de INDAABIN. Para el avalúo bancario específicamente, valida el certificado en el Validador público de la SHF. Un avalúo firmado por alguien sin registro vigente no tiene validez ante el banco, el catastro ni el notario.
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Cómo verifico estos datos
Cada cifra y cada artículo citados aquí se verificaron contra la fuente oficial vigente al momento de publicar. Se revisará de nuevo en octubre de 2026. Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com y lo corrijo en menos de 48 horas.
Fuentes consultadas
- SHF — Dirección de Registro de Valuación Inmobiliaria, Unidades de Valuación
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda en México, Q1 2026
- CONDUSEF — Quién es Quién en los Créditos Hipotecarios (sep. 2025)
- Banxico — Explicación del CAT
- Catastro CDMX / OVICA — Actualización de Datos Catastrales con Base en Avalúo
- Ley del Impuesto Sobre la Renta, Artículo 126
- INDAABIN — Padrón Nacional de Peritos Valuadores
- AMPI — certificaciones CONOCER/SEP
- Validador público SHF de certificados de valuador
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