ISR por venta de casa habitación en México: cuándo se exenta el impuesto en 2026

¿Tengo que pagar ISR al vender mi casa en México?

La respuesta corta: probablemente no. La exención del ISR por venta de casa habitación es una de las pocas ventajas fiscales realmente generosas para personas físicas en México, y aplica a la mayoría de las ventas residenciales. El fundamento legal es el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta: "Los derivados de la enajenación de casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público."

Hay dos actores clave en esta operación. El vendedor puede quedar exento del ISR si cumple los requisitos. El comprador paga el ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles), que es un impuesto estatal completamente diferente — no te confundas: son personas distintas pagando impuestos distintos. El notario calcula y retiene ambos. Si también planeas adquirir otro inmueble tras la venta, la guía completa para comprar casa en México cubre todo el proceso — y el directorio de agencias inmobiliarias te conecta con especialistas por ciudad.

¿Cuándo queda exenta la ganancia? Los 4 requisitos del artículo 93 LISR

Para que el notario aplique la exención sin retener un peso de ISR, debes cumplir cuatro condiciones simultáneamente. Si falla una sola, el impuesto se retiene. Sin excepción.

1. El inmueble es tu casa habitación. Donde vivías de forma habitual y continua — tu domicilio principal. No basta con ser propietario; debes haber residido ahí. El notario te pide comprobantes de domicilio a tu nombre (o de tu cónyuge, padres o hijos).
2. El precio de venta no supera 700,000 UDIS. A junio 2026 eso equivale a aproximadamente $6,184,074 MXN. Si vendes por más, la exención aplica parcialmente: solo pagas ISR sobre el excedente.
3. No has usado esta exención en los 3 años anteriores. Puedes aplicarla una vez cada tres años, contados desde la fecha exacta de la última escritura en que la usaste. El notario verifica esto en el portal del SAT.
4. La venta se formaliza ante notario público. Sin escritura notarial, no hay exención posible. Una compraventa de palabra o mediante contrato privado no aplica.

¿Qué cuenta como 'casa habitación' ante el SAT?

El SAT no exige que hayas vivido ahí los últimos 5 años ni un periodo mínimo establecido. Lo que verifica es que el inmueble era tu domicilio efectivo y habitual al momento de la venta. La evidencia son los comprobantes: recibos de CFE, estados de cuenta, inscripción escolar de hijos en esa dirección. Si tienes esos documentos con esa dirección, cumples.

El número exacto en 2026: cuánto equivalen 700,000 UDIS en pesos

Las UDIS (Unidades de Inversión) son unidades de valor que el Banco de México actualiza diariamente conforme a la inflación. Esto significa que el límite de exención sube cada día automáticamente — no es un monto fijo en pesos. La ventaja: tu límite crece con la inflación sin que el SAT tenga que reformar la ley.

Ejemplo práctico (junio 2026): Compraste tu casa en Coyoacán en 2016 por $1,800,000 MXN. La vendes hoy por $4,500,000. Ganancia bruta: $2,700,000. Límite exento: $6,184,074. Resultado: el precio de venta está por debajo del límite → exenta total, pagas $0 de ISR. Eso sin contar que el costo de adquisición actualizado por inflación sería aún mayor, reduciendo la ganancia calculada. Si tras la venta planeas comprar con crédito, la guía sobre el crédito Infonavit T100 paso a paso te ayudará a calcular tu capacidad de endeudamiento para la siguiente operación.

La regla de los 3 años: cómo se cuenta exactamente

La restricción está en el segundo párrafo del artículo 93 XIX LISR: "La exención será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que ya hubiera obtenido la exención." Tres matices que casi nadie explica bien:

• Los 3 años se cuentan por fecha exacta, no por año calendario. Conforme al artículo 12 del CFF, el plazo se cumple el mismo día del año siguiente. Si vendiste con exención el 27 de abril de 2023, puedes volver a usar la exención desde el 27 de abril de 2026 (no el 1 de enero de 2026). Esto lo confirmó el Criterio Prodecon 43/2023.
• Solo aplica si usaste la exención. Si en tu venta anterior pagaste ISR normalmente (sin exención), el contador de 3 años no corre. Puedes usar la exención en la venta actual aunque hayan pasado menos de 3 años.
• Cada vendedor tiene su propio contador. Si vendes una propiedad que era de ambos cónyuges, cada uno aplica la exención de forma independiente. Si tu cónyuge usó la exención hace 2 años pero tú no, tú puedes aplicarla.

¿Cuándo puedo vender de nuevo con exención?

¿Qué pasa si superas el límite de los 700,000 UDIS?

No todo se pierde. La exención aplica hasta el monto equivalente a 700,000 UDIS; solo el excedente paga ISR. Y hay deducciones importantes que reducen la ganancia real antes de calcular el impuesto.

¿Qué deducciones reducen tu ganancia?

El artículo 121 de la LISR permite deducir cuatro tipos de gastos actualizados por inflación (factor INPC) para reducir la ganancia antes de aplicar la tarifa ISR:

• Costo comprobado de adquisición actualizado (Art. 121-I LISR). El precio de compra original multiplicado por el factor INPC desde el mes de adquisición hasta el mes anterior a la venta. Mínimo legal: no puede ser menor al 10% del precio de venta, incluso si el costo actualizado resulta mayor. Si compraste en 2015 por $2 M y factorizas inflación acumulada, el costo actualizado puede ser $3.1 M o más.
• Inversiones en mejoras y construcciones (Art. 121-II LISR). Ampliaciones, remodelaciones o construcciones adicionales documentadas con CFDI (factura electrónica a tu nombre). El gasto de mantenimiento rutinario (pintura, plomería correctiva) NO aplica.
• Gastos notariales e impuestos de ambas escrituras (Art. 121-III LISR). Los gastos de la escritura de compra originales más los de la venta actual, más el ISAI que pagaste al comprar, más el avalúo. Todos actualizados por INPC.
• Comisiones del agente inmobiliario (Art. 121-IV LISR). La comisión que pagaste al agente cuando compraste, y la que pagas ahora al vender. Requieren CFDI para deducirlas.

Después de las deducciones, la ganancia real suele ser significativamente menor a la diferencia bruta entre precio de compra y precio de venta. Eso puede llevar una venta aparentemente "por encima del límite" a quedar exenta o a pagar ISR solo sobre una fracción pequeña.

El límite del terreno que nadie te cuenta

El artículo 129 del Reglamento de la LISR establece una regla que muchos desconocen: la exención incluye el terreno, pero solo si su superficie no excede tres veces el área cubierta construida. Ejemplo: si tu casa tiene 150 m² construidos, la exención cubre hasta 450 m² de terreno. Si tu lote es de 700 m², los 250 m² adicionales pagan ISR de forma proporcional. Esto afecta sobre todo a propiedades en zonas suburbanas o casas en terrenos grandes — con frecuencia en fraccionamientos de Monterrey y Guadalajara donde los lotes suelen ser amplios.

Los documentos que debes llevar al notario: checklist completo

El error más común que veo en ventas que se complican: el vendedor llega sin los comprobantes de domicilio. Sin ellos, el notario no puede acreditar la casa habitación y retiene el 20% de la ganancia como pago provisional. Lleva estos documentos desde el primer día:

• Credencial INE vigente con el domicilio del inmueble que estás vendiendo. Si tu INE tiene otra dirección, necesitas comprobantes adicionales.
• Últimos 3 recibos de CFE (luz) a tu nombre, o al de tu cónyuge, padre, madre, hijo o hija. Las boletas deben mostrar la dirección del inmueble. Vigencia: recientes del año anterior o del año en curso.
• 3 estados de cuenta bancarios (cualquier banco) con la dirección de la propiedad. Los más recientes que tengas.
• Escritura de adquisición original — la que firmaste cuando compraste la casa. El notario la necesita para calcular el costo de adquisición.
• CFDIs (facturas) de mejoras y remodelaciones que hayas hecho al inmueble, si aplica. Cada factura debe estar a tu nombre y debe corresponder a trabajos de construcción o mejoras, no mantenimiento.
• CFDI de honorarios de agente inmobiliario de la compra original, si lo tienes. Reduce la ganancia calculada.
• Boletas de gastos notariales de la compra original — el desglose que te dio el notario cuando compraste, con el ISAI y derechos pagados.
• CURP (Clave Única de Registro de Población). Indispensable para el instrumento notarial.
• RFC con constancia de situación fiscal actualizada (descarga gratis en sat.gob.mx).
• Certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (no mayor a 30 días), para confirmar que no hay hipotecas ni embargos activos.
• Acta de matrimonio si la propiedad está en copropiedad con tu cónyuge — necesaria para las firmas y el cálculo proporcional.

El proceso ante el notario: paso a paso

El notario actúa como agente retenedor del ISR por mandato del artículo 126 de la LISR. Esto significa que si el ISR aplica, él lo retiene y lo paga al SAT — no es opción ni depende de tu voluntad. El proceso tiene 5 pasos:

Casos donde NO aplica la exención: segunda vivienda, herencia y extranjeros

Estos son los siete escenarios donde la exención no procede, aunque el vendedor la espere. Si te identificas con alguno, habla con un contador antes de firmar la promesa de compraventa — no en la notaría el día de la escritura.

Si eres extranjero y vendes una propiedad en México

La exención del artículo 93 XIX LISR aplica a personas físicas residentes fiscales en México. Si eres ciudadano extranjero que vivió en México más de 183 días en el año de la venta, puedes calificar si acreditas la residencia conforme a la Regla 3.11.4 de la RMF 2026. Si no eres residente fiscal, el tratamiento es completamente diferente: pagas el 25% del precio total de venta (artículo 160 LISR) o el 35% sobre la ganancia neta (artículo 161 LISR), a tu elección. Para los extranjeros con fideicomiso en zona restringida, la situación tiene capas adicionales — lee la guía sobre fideicomiso de zona restringida en México antes de decidir. Si buscas propiedades en Ciudad de México como extranjero, explora el inventario disponible en CDMX.

Si vendiste una casa heredada

La exención requiere que el inmueble sea tu casa habitación — el domicilio donde vives. Si heredaste una propiedad pero no la usas como residencia principal, no califica. Si después de heredarla te mudaste ahí y puedes acreditarlo con comprobantes de domicilio (recibos CFE, estados de cuenta), entonces sí puede calificar. En este caso el costo de adquisición que se usa para calcular la ganancia es el valor de avalúo al momento de la herencia, no el precio original que pagó el testador.

¿Cómo verificar si calificas antes de llegar al notario?

Tres preguntas que puedes responder tú mismo antes de contactar al notario. Si las tres responden «sí», es muy probable que califiques:

1. ¿Tienes comprobantes de domicilio en esa dirección? Recibos de CFE, estados de cuenta bancarios del último año — a tu nombre, o al de tu cónyuge, padres o hijos. Si no tienes, géstiónalo antes de poner la propiedad en venta.
2. ¿Han pasado 3 años desde tu última venta de casa habitación con exención? Si no recuerdas, revisa las escrituras que tienes o solicita al SAT tu historial de operaciones inmobiliarias a través de Mi Portal SAT.
3. ¿El precio de venta esperado está por debajo de $6,184,074 MXN? Si es mayor, la exención aplica parcialmente — habla con el notario sobre cómo calcular las deducciones para reducir la base gravable.

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Nota de experiencia: el trámite que más tiempo ahorra es pedir al notario que consulte el portal del SAT antes de firmar la promesa de compraventa. Esa consulta tarda menos de 15 minutos y te confirma si la exención aplica. Si esperan hasta el día de la escritura y la consulta arroja que ya usaste la exención, el proceso completo se retrasa semanas mientras el comprador y el vendedor renegocian quién absorbe el ISR. Un asesor inmobiliario certificado en Ogarom puede coordinar esa verificación temprana.

Si tu operación tiene complejidades — casa heredada, copropiedad, inmueble con uso mixto parcial, o eres extranjero con más de 183 días en México — el análisis requiere un contador fiscal o un abogado inmobiliario además del notario. El régimen de enajenación de bienes del SAT tiene una calculadora de terceros en Contexto Inmobiliario que puede darte una primera estimación. El SAT no tiene calculadora propia para este régimen.

Si estás pensando en poner tu casa en venta, también puede interesarte revisar cómo comprar casa en CDMX 2026, explorar el mercado de Mérida o buscar directamente un asesor para tu ciudad en Ogarom — los asesores verificados pueden guiarte desde la fijación de precio hasta la escritura.