Cómo rentar departamento en CDMX 2026: guía completa para inquilinos
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20 min
Inversión
Rentabilidad Airbnb Tulum vs Playa del Carmen 2026: análisis real con datos
Comparativa honesta de rentabilidad Airbnb en Tulum y Playa del Carmen 2026 con datos Airbtics, costos operativos totales, RETUR-Q, fideicomiso y ROI neto por zona.
Datos actualizados a junio 2026
Mercado STR: Airbtics (periodo Feb 2025–Ene 2026, publicado marzo 2026). Precios m²: SHF Q1 2026 + portales activos. Fiscal: ISH QRoo 6% plataformas digitales (SATQ), RETUR-Q obligatorio desde noviembre 2025.
¿Cuánto gana realmente un Airbnb en Tulum y en Playa del Carmen?
La respuesta directa: PDC genera más ingreso mediano anual que Tulum, con mayor ocupación y menor volatilidad. Tulum tiene un ADR (precio por noche) ligeramente superior, pero eso no basta para compensar la menor tasa de ocupación ni el precio de compra del activo — que en Tulum es sistemáticamente más alto por m².
57% vs 47%
Ocupación promedio anual en Playa del Carmen vs Tulum (Feb 2025–Ene 2026). PDC cayó solo 1.7 puntos porcentuales YoY; Tulum cayó 6 puntos. La brecha se amplía.
Métricas clave Airbnb: Tulum vs Playa del Carmen (Feb 2025–Ene 2026)
| Métrica | Tulum | Playa del Carmen |
|---|---|---|
| Ocupación promedio anual | 47% (−6 pts YoY) | 57% (−1.7 pts YoY) |
| ADR (precio por noche) | MXN 1,355 (~$79 USD) | MXN 1,287 (~$75 USD) |
| Ingreso mediano anual | MXN 236,670 (~$13,900 USD) | MXN 272,088 (~$16,000 USD) |
| Listings activos | 6,635 (+23.4% YoY) | 8,790 (+16% YoY) |
| Calificación Airbtics nacional | D+ (peor 19%) | C+ (peor 38%) |
| Precio m² aprox. (zona turística) | ~$3,200–5,000 USD/m² | ~$2,800–4,500 USD/m² |
| Apreciación anual QRoo (SHF Q1 2026) | +13.4% (Solidaridad) | +14.3% (QRoo estatal) |
Dos lecturas importantes de esta tabla. Primera: el ingreso mediano — no el promedio — es el número correcto para comparar. El promedio lo inflan las propiedades premium que no representan al 80% del mercado. Segunda: la calificación D+ de Tulum en Airbtics no significa que no se pueda ganar dinero; significa que más del 80% de los mercados Airbnb en México tienen mejor desempeño de ocupación. Es contexto, no condena.
El RevPAR (Revenue per Available Room = ADR × ocupación) unifica ambas métricas: Tulum da unos MXN 637/noche disponible vs MXN 734 en PDC. Esa diferencia de MXN 97/noche, multiplicada por 365 noches, es MXN 35,405 anuales a favor de PDC — antes de considerar que el precio de compra en Tulum es generalmente más alto. Así que en cap rate, la distancia se amplía.
Por qué los datos que ves en internet no cuadran (y cuál creer)
Si buscas en Google te vas a encontrar una cacofonía: algunas fuentes ponen la ocupación de Tulum al 68%, otras al 29%. Ambas citan 'datos reales'. Lo que normalmente no dicen.
El conflicto de datos que nadie reconoce abiertamente
Airbtics (Feb 2025–Ene 2026): ocupación Tulum 47%, ADR MXN 1,355. AirROI (junio 2026): ocupación Tulum 28.9%, ADR $203 USD. La diferencia se explica por (1) distinto periodo y definición de 'listing activo', (2) AirROI sobrepondera propiedades de lujo que inflan el ADR, y (3) Airbtics usa ingreso mediano, más representativo del mercado real que el promedio. Los folletos de desarrolladores usan proyecciones propias — frecuentemente basadas en los 3 mejores meses del año, multiplicados por 12. Ningún análisis de desarrollador es independiente.
Mi recomendación: usa Airbtics o AirDNA para validar cualquier proyecto. Ambas tienen datos históricos auditables y muestran la distribución de ingresos, no solo el promedio. Cuando un desarrollador te cite 'rentabilidad garantizada del 12%', pide la metodología: ¿incluye fideicomiso, ISH, comisión de gestor, mantenimiento de A/C y alberca, meses de baja temporada? En 9 de 10 casos, no incluye nada de eso.
- Descarga el informe de Airbtics para la ciudad que te interesa — muestra ocupación mensual, ADR y RevPAR de los últimos 12 meses por zona.
- Calcula el RevPAR (ADR × ocupación) como indicador único que unifica precio y ocupación en un solo número comparable.
- Multiplica el ingreso bruto anual por 0.55 como proxy de ingreso neto después de costos operativos típicos en QRoo.
- Visita la propiedad en mayo–junio fuera de puentes. Ahí ves la ocupación real del edificio, no la foto de navidad.
- Pide el historial de entregas del desarrollador en QRoo, no sus renders. Si no lo tienen, te dice todo lo que necesitas saber.
Los costos reales que destruyen el ROI (el análisis que casi nadie hace)
Aquí está la regla que nadie escribe en las presentaciones: en un Airbnb bien gestionado en Quintana Roo, los costos operativos consumen entre el 40% y el 55% del ingreso bruto. El éxito o fracaso de la inversión depende más de cuánto cuesta operar que de cuánto entra.
Desglose de costos operativos Airbnb en Quintana Roo (% sobre ingreso bruto)
| Concepto | Rango típico | Notas |
|---|---|---|
| Gestor / co-anfitrión local | 20–30% | Check-in, comunicación, supervisión. Imprescindible si operas a distancia |
| Comisión Airbnb (host fee) | 3–4% | Fee estándar de plataforma, se descuenta automáticamente |
| ISH QRoo — plataformas digitales | 6% | Retenido y enterado por Airbnb a SATQ |
| ISR retención Airbnb | 4% | Airbnb retiene antes de pagar al anfitrión (régimen arrendamiento) |
| IVA retención Airbnb | 8% | Aplica si excedes el tope del 35% de deducción ciega |
| Mantenimiento, limpieza extra y A/C | 5–8% | El A/C en clima tropical es el gasto operativo que más sorprende |
| HOA / cuota de mantenimiento | MXN 3,000–8,000/mes | Varía enormemente según desarrollo (alberca, seguridad, jardines) |
| Fideicomiso anual (extranjeros) | ~MXN 8,500–13,600/año | Equivalente a $500–800 USD/año de anualidad bancaria |
| Predial QRoo | ~MXN 2,000–5,000/año | Relativamente bajo; varía según valor catastral |
| Total efectivo aproximado | 40–55% | Varía según gestor contratado, régimen fiscal y HOA del edificio |
40–55%
Fracción del ingreso bruto que se va en costos operativos en un Airbnb bien gestionado en QRoo. Un departamento que gana MXN 300,000/año bruto retiene neto MXN 135,000–180,000.
La trampa del ingreso bruto: si un desarrollador dice 'tu departamento generará $24,000 USD/año', pregunta si es bruto o neto. Si es bruto, el neto real es $10,800–14,400 USD. Sobre un departamento de $200,000 USD eso es un ROI neto del 5.4–7.2%. Aceptable — pero muy diferente del '12%' del folleto.
Si quieres estimar cuánto puedes pedir prestado para esta inversión o verificar cuánto vale la propiedad en el mercado con el estimador de precio de Ogarom, ambas herramientas son gratuitas. Con esos dos números sabes si el ingreso neto proyectado cubre el servicio de deuda y si el precio de compra tiene margen de negociación.
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Tulum 2026: el mercado que maduró más rápido de lo que nadie planeó
Tulum pasó de nicho bohemio a destino hipercaliente en cuatro años. El problema: la oferta de Airbnb creció al doble de la demanda. Más de 10,000 unidades en reventa, ventas de nuevas propiedades caídas un 35% en dos años, 6,635 listings activos compitiendo por el mismo viajero — y una calificación D+ de Airbtics a nivel nacional. Eso no es señal de mercado sano.
+23.4%
Crecimiento YoY en listings activos de Tulum (de ~5,375 a 6,635 unidades, Feb 2025–Ene 2026). La oferta creció casi 4 veces más rápido que la demanda.
Tulum 2026: rentabilidad estimada por zona (departamento 1 recámara)
| Zona | ADR estimado | Ocupación aprox. | Ingreso bruto anual | ROI neto aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Aldea Zamá (gated, caminable) | $150–200 USD/noche | 55–65% | MXN 380,000–520,000 | 6–10% |
| La Veleta (semi-urbana, nómadas) | $80–100 USD/noche | 50–60% | MXN 240,000–340,000 | 5–8% |
| Región 15 (desarrollos masivos) | $50–70 USD/noche | 35–45% | MXN 140,000–200,000 | 3–6% |
| Centro (boutique–mochilero) | $60–90 USD/noche | 40–55% | MXN 170,000–270,000 | 4–7% |
| Selva / Boca Paila (lujo) | $200–350+ USD/noche | 40–55% | MXN 500,000–1,000,000+ | 4–8% |
La señal que más me preocupa de Tulum en 2026
Más de 10,000 unidades en reventa en el municipio (portales activos, junio 2026) contra 6,635 listings activos en Airbnb. Los propietarios que compraron preventa en 2021–2022 y no pudieron sostener la operación están vendiendo. El mercado es de compradores: si vas a entrar, negocia fuerte. Huye de cualquier proyecto que te ponga presión de tiempo ('quedan 3 unidades, solo hoy').
Dicho lo anterior, Tulum no es un monolito. La diferencia entre Aldea Zamá y Región 15 es abismal. Aldea Zamá tiene calles pavimentadas, seguridad 24/7, densidad controlada y cenotes propios que justifican $150–200 USD de ADR. Región 15 no tiene ninguna de esas cosas y compite a $50–70 USD con 400 propiedades similares en el mismo radio. Son dos inversiones completamente distintas en el mismo código postal.
Un dato que sí es positivo: SEDETUR Quintana Roo reportó que Tulum recuperó el 73% de ocupación hotelera en noviembre 2025 después de la caída de septiembre (49.2%, golpeado por sargazo). La temporada alta 2025–2026 cerró más fuerte que los meses previos. No es catástrofe, pero tampoco es la bonanza que te venderán en la feria inmobiliaria.
Si quieres explorar propiedades en Tulum, filtra específicamente por zona — Aldea Zamá o La Veleta — y no por precio general. Un departamento de $120,000 USD en Región 15 puede ser peor negocio que uno de $200,000 USD en Aldea Zamá. El precio de compra importa, pero el precio de compra por unidad de ingreso neto importa más. Para inversores que buscan menor riesgo de saturación, mercados como Puerto Vallarta y Mérida ofrecen perfiles riesgo-retorno más conservadores con ocupaciones más estables en temporada baja.
Playa del Carmen 2026: más predecible, mejor para quienes operan desde lejos
PDC lleva más tiempo como destino turístico consolidado y eso se nota en los números. La ocupación bajó apenas 1.7 puntos porcentuales en el año versus 6 puntos en Tulum. Con 8,790 listings activos, el mercado es más grande pero no más saturado en términos de tasa de ocupación promedio. Y el ingreso mediano anual supera al de Tulum — con menor riesgo de volatilidad.
Playa del Carmen 2026: rentabilidad estimada por zona (departamento 1 recámara)
| Zona | ADR estimado | Ocupación aprox. | Ingreso bruto anual | ROI neto aprox. |
|---|---|---|---|---|
| 5th Ave / Centro (calles 1–38) | $80–120 USD/noche | 65–80% | MXN 320,000–470,000 | 8–12% |
| Playacar Fase 2 (gated, familiar) | $100–150 USD/noche | 60–70% | MXN 350,000–520,000 | 6–10% |
| Norte / zona 28 bis–40 (media) | $70–100 USD/noche | 55–65% | MXN 240,000–360,000 | 6–9% |
| Ejidal / Colosio (emergente) | $55–75 USD/noche | 45–55% | MXN 160,000–250,000 | 5–8% |
| Región 28–38 (nuevos desarrollos) | $65–90 USD/noche | 50–60% | MXN 200,000–310,000 | 5–9% |
Lo que más diferencia a PDC de Tulum: la demanda es más diversificada. No depende de un solo perfil de turista — captura familias mexicanas, turistas de Cancún que extienden su viaje, nómadas digitales y viajeros de negocios desde el hub de Cancún. Eso da un piso de ocupación más estable en temporada baja.
Un dato que no aparece en muchos análisis: en los meses de sargazo de 2025 (julio–septiembre), PDC mantuvo ocupación en el 50–55% mientras Tulum caía al 38–42%. La infraestructura municipal de limpieza de sargazo en PDC es más robusta y la zona turística está más aislada de las playas afectadas. Para un inversor que no puede absorber meses en cero, esa diferencia importa más de lo que parece en papel.
Para ver propiedades en Playa del Carmen, concentra la búsqueda en un radio de 1 km de la 5th Avenue o dentro de los fraccionamientos de Playacar. Fuera de esa zona, la ocupación cae rápido y el perfil del huésped cambia. Las zonas emergentes como Ejidal o Colosio pueden tener precios atractivos, pero necesitas más tiempo de estabilización y más activos en gestión.
Lo fiscal y el fideicomiso: lo que ningún vendedor te explica antes de firmar
Todo Quintana Roo está en zona restringida (50 km de la costa). Eso implica dos cosas que afectan directamente el ROI: si eres extranjero necesitas fideicomiso para ser propietario legal, y el impuesto de hospedaje del estado aplica distinto según si rentas por plataforma digital o de forma directa. Ninguno de los dos datos sale en la presentación del desarrollador.
Cargas fiscales de un Airbnb en Quintana Roo 2026
| Impuesto / cargo | Tasa | Quién retiene / paga | Base gravable |
|---|---|---|---|
| ISH QRoo — plataformas digitales | 6% | Airbnb → SATQ | Ingreso bruto del anfitrión |
| ISH QRoo — rentas directas / tradicional | 3–5% | Anfitrión → SATQ (declaración mensual) | Precio de la renta |
| ISR retención (régimen arrendamiento) | 4% | Airbnb → SAT | Ingreso neto antes de pago |
| IVA retención | 8% | Airbnb → SAT | Si excede deducción ciega del 35% |
| ISAI (adquisición única) | 2% | Notario → Tesorería QRoo | Valor de compraventa (al comprar) |
| Predial QRoo (anual) | Variable | Propietario → municipio | Valor catastral |
El fideicomiso: costo real y derechos reales
Para extranjeros el fideicomiso de zona restringida es obligatorio en toda la costa de QRoo. El banco es el titular formal; tú conservas todos los derechos económicos: rentar, vender, heredar. El costo de constitución va de $2,000 a $3,500 USD (permiso SRE incluido) más una anualidad de $500 a $800 USD. Sobre un departamento de $200,000 USD la anualidad representa el 0.3–0.4% del precio — un costo pequeño en el conjunto pero que ningún modelo de ROI de desarrollador incluye.
RETUR-Q: el registro que ya es obligatorio y pocos conocen
Desde noviembre 2025, todos los anfitriones de renta vacacional en QRoo deben registrar cada unidad en el RETUR-Q — Registro Estatal de Turismo de Quintana Roo. Trámite gratuito y en línea en sedetur.qroo.gob.mx/returq. No registrarse expone a multas de hasta MXN 100,000 por unidad y posible suspensión del listing en plataformas. Muchos inversores que compraron antes de noviembre 2025 aún no lo han hecho.
- Plataforma: sedetur.qroo.gob.mx/returq — trámite 100% en línea, gratuito
- Documentos necesarios: escritura o fideicomiso vigente, RFC, comprobante domicilio de la unidad, fotos del inmueble, declaración de cumplimiento de normas de seguridad contra incendios
- Un registro por unidad: tres departamentos = tres registros independientes
- Renovación anual: vigencia de 12 meses calendario, renovar antes del vencimiento
- Vinculación con plataformas: SEDETUR comparte base de datos con Airbnb y Booking — un listing sin RETUR-Q puede ser reportado y suspendido directamente
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Copa Mundial 2026: cuánto mueve la aguja realmente en Quintana Roo
El argumento de venta que escucho en cada feria inmobiliaria de 2026: 'la Copa del Mundo va a disparar la demanda de Airbnb en toda México'. Conviene revisarlo con datos antes de basar una decisión de $200,000 USD en él.
Dónde se juega el Mundial 2026 en México
Los partidos del FIFA World Cup 2026 en México se celebran en Ciudad de México (Estadio Azteca), Guadalajara (Estadio Jalisco) y Monterrey (Estadio BBVA). Ningún partido se juega en Quintana Roo. El impacto en Tulum y PDC es de extensión turística: afición internacional que extiende su viaje a las playas antes o después de los partidos en CDMX o GDL.
El impacto estimado en QRoo: +10–20% de demanda adicional en semanas específicas de junio 2026, especialmente alrededor de los partidos en CDMX (a 90 minutos en avión de Cancún). No es despreciable para quien ya tiene un listing operando, pero es puntual — no una nueva base de demanda estructural. Los destinos de playa se beneficiarán como extensión del viaje, no como sede del evento.
El historial de eventos deportivos globales en ciudades no sedes lo confirma: según datos de estudios de impacto turístico de Brasil 2014 y Qatar 2022, los destinos de 'extensión turística' registraron +8–15% en ingresos de alojamiento durante las semanas de partidos, sin cambio estructural en demanda post-evento. Comprar hoy por el Mundial 2026 es como comprar en 2010 por el bicentenario: el evento pasa, el mercado vuelve a su media. Si tienes un departamento operando en Cancún o PDC para junio 2026, ajusta tus precios al alza esas semanas. Si estás evaluando si comprar, el Mundial no es el argumento.
¿Tulum o Playa del Carmen? El perfil para cada tipo de inversor
No hay una respuesta universal. La pregunta correcta es '¿qué tipo de inversor eres?'. Estos cuatro perfiles cubren la mayoría de los casos que he revisado con asesores especializados en Quintana Roo.
¿Tulum o PDC? Recomendación según perfil de inversor 2026
| Perfil de inversor | Recomendación | Razón principal |
|---|---|---|
| Primer Airbnb, opera desde lejos, aversión al riesgo | PDC (5th Ave o Playacar) | Mayor estabilidad de ocupación, mercado maduro, menor riesgo de saturación adicional |
| Busca apreciación de m² + ingreso corriente | Tulum (Aldea Zamá) | Aún hay potencial de plusvalía en zonas premium bien elegidas si se negocia bien el precio de entrada |
| Capital alto ($400K+ USD), tolerancia a riesgo | Tulum (villa lujo, selva o frente a mar) | Segmento no saturado, ADR $250–500 USD/noche, huésped de alto poder adquisitivo |
| Quiere revender en 3–5 años | PDC (zonas consolidadas) | Mayor liquidez de reventa, más compradores activos, mercado de segunda mano más profundo |
| Extranjero con fideicomiso requerido | Ambas, preferencia PDC | QRoo requiere fideicomiso en cualquier caso; PDC tiene más opciones de gestión profesional comprobada |
| Busca apalancamiento con crédito hipotecario MX | PDC (preferencia) | Más bancos activos con hipotecas en PDC que en Tulum; consulta la guía de crédito hipotecario y Infonavit T100 2026 |
Un checklist que aplico antes de recomendar cualquier proyecto en QRoo:
- ¿La zona tiene demanda verificada en Airbtics con al menos 12 meses de historial real? (No proyecciones del desarrollador)
- ¿El contrato de preventa está registrado en el RPCA de Profeco? (Si no, no firmes. Punto.)
- ¿Has calculado el ingreso neto después de gestor, ISH, retención SAT, mantenimiento y fideicomiso?
- ¿El desarrollador tiene historial verificable de entregas a tiempo en QRoo? (Pide referencias de proyectos terminados y entregados, no renders)
- ¿Tienes liquidez para sostener 6–12 meses sin ingreso durante el periodo de estabilización post-entrega?
- ¿Ya sabes cómo tramitar el RETUR-Q en sedetur.qroo.gob.mx/returq una vez entregada la unidad?
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Cómo verifico estos datos
Cada cifra de este análisis tiene una fuente auditable. No uso proyecciones de desarrolladores ni datos de marketing. Este artículo se actualizará en septiembre 2026 con los datos del cierre de temporada alta. Si encuentras un número desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com y lo corrijo en menos de 48 horas.
- Airbtics — ocupación, ADR, ingreso mediano y grado de mercado (Feb 2025–Ene 2026, publicado marzo 2026)
- SHF — Índice de precios de vivienda Q1 2026 — apreciación QRoo y municipio Solidaridad
- SEDETUR Quintana Roo — estadísticas de ocupación hotelera por municipio
- SATQ — tasas ISH vigentes para plataformas digitales en QRoo
- SAT — Régimen de arrendamiento — retenciones ISR e IVA via plataformas
- RETUR-Q — SEDETUR QRoo — registro obligatorio rentas vacacionales desde noviembre 2025
- SRE — Fideicomiso zona restringida — marco legal y costos de constitución
- Profeco — RPCA preventa — validación de contratos de adhesión en preventa
- Banxico — Comparador Crediticio — tasas hipotecarias para quien financia la compra
- AMPI — Directorio de asesores — verificación de certificación de asesores inmobiliarios
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