Escritura pública en México: qué es y cómo se inscribe en el RPP 2026
Qué es la escritura pública, en qué se diferencia de la privada, qué contiene y cómo inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Costos y plazos 2026.
15 min
Guías de compra
Promesa de compraventa en México 2026: cláusulas, anticipo y errores
Cláusulas que debe llevar tu promesa de compraventa en México, cuánto anticipo es normal, qué dice el Código Civil y los errores que salen caros. Guía 2026.
Actualizado el 1 de julio de 2026
Verificado contra el texto vigente del Código Civil Federal (Cámara de Diputados), el Código Civil de la Ciudad de México, el Registro Público de Contratos de Adhesión de PROFECO y guías recientes de CONDUSEF. Próxima revisión: octubre de 2026.
¿Qué es la promesa de compraventa y para qué sirve?
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio: obliga a las partes a celebrar en el futuro el contrato definitivo, pero no transmite el dominio del inmueble. Así lo establece el artículo 2243 del Código Civil Federal: "puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro". El artículo 2245 precisa que esa promesa solo da origen a una obligación de hacer —firmar el contrato respectivo— no a una obligación de dar. Firmar la promesa y pagar el anticipo no te hace propietario; eso solo ocurre con la escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
¿Para qué sirve entonces? Para fijar precio y condiciones mientras resuelves un trámite pendiente: la aprobación de tu crédito hipotecario, que el vendedor libere una hipoteca o embargo, que termine de construirse la unidad en preventa, o que ambas partes reúnan la documentación completa para ir directo a notario. Sin promesa, cualquiera de las dos partes podría echarse para atrás sin consecuencia mientras dura ese tiempo muerto.
Unilateral o bilateral: la promesa se puede pactar de dos formas
El artículo 2244 del Código Civil Federal permite que la promesa sea unilateral (solo una parte se obliga, por ejemplo el vendedor promete vender y el comprador tiene la opción de comprar o no) o bilateral (ambas partes se obligan mutuamente a comprar y a vender). En la práctica inmobiliaria mexicana, la inmensa mayoría de promesas firmadas al comprar una casa son bilaterales: ambas partes quedan comprometidas desde el momento de la firma.
¿Es obligatoria la promesa antes de la escritura? ¿Necesita notario?
No es obligatoria por ley: si ya tienes todo listo (crédito aprobado, gravámenes liberados, documentación completa) puedes ir directo a firmar la escritura definitiva. Tampoco necesita notario para ser válida — el artículo 2246 CCF solo exige que sea por escrito, contenga los elementos del contrato definitivo y tenga plazo cierto. Un documento firmado entre las partes, sin pasar por notaría, es legalmente válido.
Dicho eso, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda que un abogado o notario revise la promesa antes de firmarla —no para validarla legalmente, sino porque es donde más errores costosos aparecen: fechas vagas, montos de anticipo sin cláusula penal, inmuebles mal descritos. La parte que sí requiere notario sin excepción es el contrato definitivo: sin escritura pública ante notario e inscripción en el RPP, nunca eres dueño legal del inmueble, aunque hayas pagado el 100% del precio.
Cláusulas que exige la ley: los 3 requisitos del artículo 2246
El artículo 2246 del Código Civil Federal condensa en tres requisitos lo que hace válida una promesa de compraventa. Si falta alguno, un juez puede declararla sin efecto — y con ella, cualquier protección sobre tu anticipo.
Debe constar por escrito
Un acuerdo verbal, o un simple intercambio de mensajes de WhatsApp sin documento firmado, no basta para exigir el cumplimiento de una promesa de compraventa ante un juez. El documento puede ser impreso o digital, pero debe existir y estar firmado por ambas partes.
Debe contener los elementos del contrato definitivo
En la práctica esto significa: identificación completa de comprador y vendedor (nombre, RFC/CURP, domicilio), descripción exacta del inmueble (dirección, medidas, folio real del Registro Público de la Propiedad) y precio total con forma de pago. Si cualquiera de estos datos queda ambiguo, la promesa es interpretable en tu contra o directamente nula.
Debe limitarse a cierto tiempo
La fecha para firmar el contrato definitivo tiene que ser concreta: "a más tardar el 15 de septiembre de 2026", no "cuando el banco apruebe el crédito" ni "en los próximos meses". Si el evento es incierto —como la aprobación bancaria— conviértelo en una condición suspensiva con fecha límite explícita (ver más abajo). La diferencia entre plazo vago y condición con fecha límite es la que decide si tu promesa vale algo ante un juez.
Checklist de cláusulas: qué debe incluir tu promesa y qué arriesgas si la omites
| Cláusula | Qué debe incluir | Riesgo si se omite |
|---|---|---|
| Identificación de las partes | Nombre completo, RFC/CURP, estado civil y domicilio de comprador y vendedor | Contrato interpretable en tu contra; dificulta demandar cumplimiento |
| Descripción del inmueble | Dirección exacta, medidas, colindancias y folio real del RPP | El requisito 2 del Art. 2246 CCF no se cumple — nulidad o disputa sobre qué se vendió |
| Precio y forma de pago | Monto total en pesos, calendario de pagos, moneda | Ambigüedad sobre cuánto y cuándo se paga; base de futuras disputas |
| Monto y destino del anticipo | Cifra exacta en pesos (no porcentaje ambiguo) y a qué cuenta se entrega | El anticipo va a manos equivocadas o queda sin protección si algo sale mal |
| Plazo cierto para escriturar | Fecha límite concreta (día, mes, año) para firmar el contrato definitivo | Nulidad por incumplir el requisito 3 del Art. 2246 CCF |
| Cláusula penal | Qué pasa con el anticipo si compra o vendedor incumplen (Art. 1840–1843 CCF) | Sin ella, hay que probar daños reales ante un juez para recuperar algo |
| Condición suspensiva (si hay crédito) | Evento futuro e incierto (aprobación bancaria) con fecha límite explícita | Si el banco niega el crédito, el comprador incumple y pierde el anticipo |
| Entrega del inmueble y bienes incluidos | Fecha de entrega y qué se queda (cocina integral, clósets, persianas) | Disputas sobre qué debía entregarse junto con la propiedad |
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Cuánto anticipo se da en una promesa de compraventa
No hay un porcentaje fijado por ley. Lo que existe es una referencia de mercado: 5% a 10% cuando la compra se financia con crédito hipotecario (el resto se paga al momento de escriturar, con el desembolso del banco), y 10% a 30% en operaciones de contado o en propiedades de mayor valor, donde el vendedor exige más garantía de que el comprador no se va a echar para atrás.
5% – 30%
Rango de anticipo habitual en una promesa de compraventa en México, según sea compra financiada (extremo bajo) o de contado en propiedad de alto valor (extremo alto). El monto exacto es negociable entre las partes.
México no tiene 'arras' codificadas para compraventas civiles
A diferencia de España o Colombia, el Código Civil Federal no tiene un artículo dedicado a las arras para la compra de una casa entre particulares. Sí existe una mención en el artículo 381 del Código de Comercio, pero aplica a operaciones mercantiles, no a una compraventa civil entre personas físicas. En la práctica, lo que cumple la función de las arras es el anticipo — y su destino en caso de incumplimiento debe escribirse explícitamente en la cláusula penal. Si tu promesa no lo dice, no hay una regla automática que decida quién se queda con el dinero.
La cláusula penal sí está regulada: los artículos 1840 a 1843 del Código Civil Federal fijan las reglas básicas que cualquier promesa debería respetar.
Cláusula penal en la promesa de compraventa: lo que dice el Código Civil Federal
| Artículo CCF | Qué establece | Qué significa para tu contrato |
|---|---|---|
| Art. 1840 | Las partes pueden pactar una pena para el caso de incumplimiento; si la pactan, no pueden reclamar además daños y perjuicios por separado | La cláusula penal sustituye la indemnización — no se suman ambas salvo que el contrato lo diga expresamente |
| Art. 1841 | La nulidad del contrato principal anula la cláusula penal, pero la nulidad de la cláusula penal no anula el contrato | Si la promesa entera es nula (por ejemplo, sin plazo cierto), la cláusula penal tampoco aplica |
| Art. 1842 | Quien exige la pena no tiene que probar que sufrió un daño real, ni el deudor puede librarse probando que no hubo perjuicio | Cobrar la pena es más rápido que un juicio de daños: no hace falta demostrar cuánto perdiste |
| Art. 1843 | La cláusula penal no puede exceder, en valor, a la obligación principal | Un anticipo perdido no puede ser mayor al precio pactado del inmueble — desconfía de penalizaciones desproporcionadas |
¿Quién se queda con el anticipo si alguien se arrepiente?
Ejemplo real: firmas una promesa por una casa de $2,000,000 MXN con un anticipo de 10% ($200,000). La cláusula penal dice que, si el comprador se arrepiente sin causa justificada, pierde el anticipo completo; si el vendedor se arrepiente, debe devolver el anticipo más una penalización equivalente (también $200,000, es decir $400,000 en total). Esa asimetría —comprador pierde una vez, vendedor paga el doble— es una estructura común en el mercado, pero no es automática por ley: si tu contrato no lo dice así, no puedes exigirlo así. Y cuando finalmente llegues a la escritura, recuerda que el vendedor deberá calcular su ISR sobre la ganancia si aplica — revisa nuestra guía de ISR por venta de casa habitación: cuándo se exenta el impuesto para no llevarte sorpresas del lado vendedor.
Si el comprador se arrepiente sin condición suspensiva que lo ampare, pierde el anticipo según la cláusula penal pactada — el vendedor no necesita demostrar que sufrió un daño exacto por $200,000 (Art. 1842 CCF). Si el vendedor se arrepiente y se niega a firmar la escritura, el comprador puede exigir el cumplimiento forzoso ante un juez (Art. 2247 CCF) — salvo que el vendedor ya haya vendido el inmueble a un tercero de buena fe, caso en el que la venta original prevalece y al comprador solo le queda reclamar los daños pactados en la cláusula penal.
Un caso real: la restitución del anticipo al rescindir la promesa
Según reportó IDC Online sobre una resolución de un tribunal colegiado en materia civil, cuando se rescinde una promesa de compraventa el vendedor debe devolver el anticipo con sus intereses, aplicando por analogía las reglas de restitución de la compraventa (Art. 2311 del Código Civil de la CDMX), ya que el Código Civil no tiene una regla específica para la restitución en la promesa (Art. 1858 CCF permite aplicar por analogía reglas de contratos similares). En otras palabras: aunque tu cláusula penal no mencione intereses, un juez puede ordenarlos igual.
Si compras con crédito: la cláusula que te salva si el banco dice no
La mayoría de los compradores mexicanos financian con Infonavit, FOVISSSTE o crédito bancario. El problema: el banco (o el Infonavit) tarda semanas en evaluar, avaluar y desembolsar. Si firmas una promesa sin proteger ese tiempo y te niegan el crédito, incumpliste tú — y pierdes el anticipo según la cláusula penal, aunque la negativa no dependiera de ti.
Redacta la condición suspensiva con fecha límite concreta
Ejemplo: "Esta promesa quedará sin efectos si el Banco X no aprueba el crédito hipotecario por un monto mínimo de $XXX,XXX MXN antes del 15 de septiembre de 2026". La fecha límite es lo que convierte un evento incierto en una condición válida bajo el requisito de plazo cierto del Art. 2246 CCF — sin fecha, vuelves al problema de la promesa nula.
Define qué pasa con el anticipo si el banco dice no
Escribe explícitamente si el anticipo se devuelve íntegro cuando la condición se activa (el banco niega el crédito) y el comprador actuó de buena fe: solicitó a tiempo, entregó todos los documentos requeridos. Sin esta cláusula, el vendedor puede alegar que la negativa fue por descuido del comprador y disputar la devolución.
Documenta todo el proceso bancario desde el primer día
Guarda la carta de precalificación, los correos con el ejecutivo de crédito y, si te niegan el préstamo, pide la carta oficial de negativa. Si el vendedor disputa la devolución del anticipo, esa documentación es tu única evidencia de que actuaste de buena fe y a tiempo.
¿Cuánto crédito hipotecario puedes obtener antes de firmar la promesa?
Compara tasas y CAT entre bancos antes de comprometer un anticipo — así defines montos y fechas realistas para la condición suspensiva.
Modelo real: qué debe contener tu promesa (con ejemplo registrado en PROFECO)
En lugar de una plantilla genérica descargada de internet, la referencia más confiable es un contrato realmente registrado ante la autoridad de protección al consumidor. El Registro Público de Contratos de Adhesión (RPCA) de PROFECO contiene modelos reales de "Contrato de Promesa de Compraventa" usados por desarrolladoras mexicanas, como este ejemplo registrado. Estos documentos deben cumplir el artículo 73 bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor, que obliga a revelar por escrito: proyecto ejecutivo completo, comprobante de propiedad y gravámenes, permisos de construcción, forma de pago con tasas y comisiones si hay financiamiento, costos distintos al precio (notario, impuestos, avalúo, apertura de crédito) y condiciones de cancelación.
- Declaraciones de las partes — quién es cada quien, con qué carácter actúan (a título personal o representando a alguien) y bajo qué domicilio para notificaciones.
- Objeto del contrato — descripción del inmueble con folio del RPP, medidas y colindancias; sin esto la promesa no cumple el requisito de elementos del contrato definitivo.
- Precio y forma de pago — monto total, moneda, calendario de pagos y qué cubre cada pago (anticipo, mensualidades, saldo al escriturar).
- Cláusula penal — qué gana o pierde cada parte si incumple, redactada en pesos concretos, no en porcentajes que generen disputa.
- Plazo para la escritura — fecha límite exacta, notaría propuesta si ya está definida.
- Condición suspensiva — si aplica financiamiento, con fecha límite y consecuencias claras sobre el anticipo.
- Entrega del inmueble — fecha y estado en que se entrega, inventario de bienes incluidos.
- Firmas y testigos — aunque no es obligatorio por ley tener testigos, fortalece la evidencia si hay disputa posterior.
¿Eres extranjero y prometes comprar en zona restringida?
Si el inmueble está dentro de los 100 km de frontera o 50 km de costa (Tulum, Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta), la promesa debe anticipar que el contrato definitivo se hará a través de un fideicomiso bancario, no de una escritura directa a tu nombre. Revisa fideicomiso de zona restringida: guía para extranjeros y, si eres estadounidense o canadiense, comprar casa en México siendo americano o canadiense antes de fijar el plazo de escrituración — constituir el fideicomiso toma tiempo adicional que tu promesa debe reflejar.
Variaciones por estado: lo que cambia (y lo que no)
El núcleo legal de la promesa de compraventa —los requisitos de forma escrita, elementos del contrato definitivo y plazo cierto— viene del Código Civil Federal y se replica prácticamente igual (misma numeración, artículos 2243 a 2247) en el Código Civil de la Ciudad de México, porque ambos códigos comparten origen histórico. Para el resto de los estados, la regla general es similar, pero no está verificado que la numeración exacta coincida en los 32 códigos civiles estatales — consulta el texto vigente de tu estado o pregúntale a tu notario antes de citar un artículo específico en un contrato.
Qué verificar por estado antes de firmar
| Estado / código | Qué confirmar antes de firmar |
|---|---|
| CDMX | Numeración idéntica al Código Civil Federal (Arts. 2243–2247) para el contrato de promesa; consulta el Registro Público de la Propiedad de la CDMX para el paso siguiente y explora propiedades en CDMX si aún sigues buscando. |
| Jalisco | Verifica el Código Civil del Estado de Jalisco vigente; si compras en Guadalajara, revisa también las tasas de ISAI locales que aplicarán al escriturar. |
| Nuevo León | Confirma con tu notario en Monterrey los requisitos de forma vigentes en el Código Civil del Estado de Nuevo León antes de fijar el plazo de la promesa. Ver propiedades en Monterrey. |
| Yucatán (Mérida) | El Código Civil de Yucatán regula la promesa de forma similar; si compras como jubilado o inversionista extranjero, revisa también propiedades en Mérida y confirma el trámite local de libertad de gravamen antes de comprometer el anticipo. |
10 errores que te pueden costar el anticipo (o la casa)
Estos son los errores que más se repiten en promesas mal redactadas, según los patrones que documentan Engel & Völkers, Yave.mx e Inmuebles Los Cabos en sus propios análisis de mercado, cruzados con lo que exige el Código Civil Federal:
- No fijar una fecha concreta para la escritura. "Cuando el banco apruebe" o "en los próximos meses" no cumple el requisito de plazo cierto del Art. 2246 CCF — un juez puede desechar la promesa sin entrar al fondo.
- Pactar anticipo sin cláusula penal. Sin ella, no hay regla automática sobre quién se queda con el dinero si alguien se arrepiente; tendrías que demostrar daños reales ante un juez, un proceso lento y costoso.
- Comprar con crédito sin condición suspensiva. Si el banco niega el crédito y no protegiste esa posibilidad por escrito, el incumplimiento es tuyo y pierdes el anticipo aunque la negativa no haya sido tu culpa.
- Describir el inmueble de forma ambigua. Omitir el folio del Registro Público de la Propiedad o las medidas exactas abre la puerta a disputas sobre qué exactamente se prometió vender.
- Asumir que existen "arras" automáticas como en otros países. México no las codifica para compraventas civiles — si no lo escribes en la cláusula penal, no existe la protección.
- Entregar el anticipo a una cuenta personal sin recibo formal. Pide siempre un recibo con folio, fecha y concepto exacto; en disputas, es tu evidencia de pago.
- No verificar que el inmueble esté libre de gravámenes antes de firmar. Pide el certificado de libertad de gravamen al vendedor antes de comprometer tu anticipo, no después.
- Firmar en preventa sin confirmar el registro en PROFECO. Si la desarrolladora no registró el contrato de adhesión en el RPCA, no está cumpliendo el Art. 73 bis de la LFPC — señal de alerta antes de pagar cualquier anticipo.
- No listar los bienes que se entregan con el inmueble. Cocina integral, clósets, persianas: si no está en la promesa, no hay obligación de entregarlo con la casa.
- No guardar copia firmada por ambas partes. Sin un ejemplar completo y firmado en tu poder, tu posición ante cualquier disputa se debilita — pide siempre tu copia el mismo día de la firma.
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Cómo verifico estos datos
Cada artículo del Código Civil Federal citado aquí se verificó contra el texto disponible en Justia México y contra el PDF oficial de la Cámara de Diputados. La numeración de la Ciudad de México se confirmó como idéntica para este título; para el resto de los estados, esta guía recomienda verificación local en lugar de asumir uniformidad. Se revisará de nuevo en octubre de 2026. Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com y lo corrijo en menos de 48 horas.
Fuentes consultadas
- Código Civil Federal, Arts. 2243–2247 — Justia México — contrato de promesa
- Código Civil Federal, Arts. 1840–1843 — Justia México — cláusula penal
- Código Civil Federal — texto vigente, Cámara de Diputados
- Código de Comercio, Art. 381 — Justia México — arras en operaciones mercantiles
- PROFECO — Registro Público de Contratos de Adhesión (RPCA) — modelos reales registrados
- Ley Federal de Protección al Consumidor, Art. 73 bis — disclosure obligatorio en preventa
- CONDUSEF — Tu primera casa (2024) — guía de compra y financiamiento
- AMPI CDMX — certificación profesional PIC — certificación voluntaria de asesores
- IDC Online — restitución de anticipo al rescindir promesa
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