Sí puedes comprar. Los 9 pasos del proceso, cuánto cuesta de verdad, tus obligaciones ante el IRS y el CRA, y los errores que más caro te salen en 2026.
Esta guía incluye los costos SRE vigentes para 2026 ($21,650 MXN según el Anexo 19 de la RMF 2026), las reglas fiscales actualizadas del IRS para ciudadanos de EUA con propiedades en México, y los requisitos vigentes del T1135 del CRA para compradores canadienses. Cifras verificadas contra fuentes oficiales.
Sí, sin restricción de nacionalidad. México permite a ciudadanos extranjeros adquirir propiedades sin necesidad de residencia permanente, visa de inversión ni socios mexicanos. La única distinción real es dónde quieres comprar: en la zona restringida (costas y fronteras), el mecanismo legal es el fideicomiso bancario; en el interior del país, compras igual que cualquier mexicano.
La Fracción I del Artículo 27 Constitucional establece una zona restringida de 50 km desde todas las costas y 100 km desde todas las fronteras terrestres. Dentro de esa franja, los extranjeros no pueden ser propietarios directos de inmuebles residenciales. Fuera de ella, sí, firmando la Cláusula Calvo que el notario incluye automáticamente. Lee el proceso completo de compra en México para el contexto general del mercado.
No. Si tienes ciudadanía mexicana además de la de EUA o Canadá, puedes comprar en zona restringida con escritura directa como cualquier ciudadano mexicano — sin fideicomiso. Para ejercer ese derecho, el notario te pedirá tu pasaporte o acta de nacimiento mexicana que acredite la nacionalidad. Si solo tienes ciudadanía de EUA o Canadá sin la mexicana, el fideicomiso es el camino.
La Cláusula Calvo es una declaración en la escritura por la que el comprador extranjero acepta que, respecto a esa propiedad, renuncia a la protección diplomática de su gobierno de origen. En la práctica, el notario la incorpora de manera automática en toda compraventa con parte extranjera fuera de zona restringida. No limita tus derechos reales de propiedad ni tu capacidad de vender: es una formalidad legal que existe desde 1918 y que nunca ha afectado negativamente a compradores extranjeros bien documentados.
El mapa es más sencillo de lo que parece. Los destinos más populares entre compradores de EUA y Canadá se dividen con claridad. Los destinos de playa y frontera — Cancún, Tulum, Los Cabos, Puerto Vallarta, Tijuana — siempre requieren fideicomiso. Las ciudades interiores — CDMX, Guadalajara, Monterrey, Querétaro — nunca lo requieren.
| Destino | ¿Zona restringida? | ¿Requiere fideicomiso? | Mercado principal |
|---|---|---|---|
| Cancún / Riviera Maya | ✅ Sí (50 km costa Caribe) | ✅ Sí | Playa, inversión Airbnb |
| Tulum / Playa del Carmen | ✅ Sí (50 km costa Caribe) | ✅ Sí | Inversión, retiro |
| Los Cabos (BCS) | ✅ Sí (50 km costa Pacífico) | ✅ Sí | Lujo, retiro |
| Puerto Vallarta / Riviera Nayarit | ✅ Sí (50 km costa Pacífico) | ✅ Sí | Retiro, turismo |
| Mérida (centro urbano) | ⚠️ Parcialmente (costa yucateca sí) | Solo en zona costera | Retiro, familias |
| Tijuana / Ciudad Juárez | ✅ Sí (100 km frontera) | ✅ Sí | Nearshoring, binacional |
| CDMX (todas las alcaldías) | ❌ No (ciudad interior) | ❌ No necesario | Inversión, nómadas |
| Guadalajara / Zapopan | ❌ No (ciudad interior) | ❌ No necesario | Negocios, retiro |
| Monterrey / San Pedro GG | ❌ No (ciudad interior) | ❌ No necesario | Nearshoring, ejecutivos |
| Querétaro / San Miguel de Allende | ❌ No (ciudad interior) | ❌ No necesario | Retiro, arte, nómadas |
Los mercados que más concentran compradores norteamericanos en México son: Riviera Maya (Cancún, Playa del Carmen, Tulum), Puerto Vallarta, Los Cabos, Mérida y San Miguel de Allende. CDMX atrae a nómadas digitales y compradores de inversión. Los precios en la Riviera Maya comenzaron a moderarse en 2025–2026 tras años de alzas, pero el ticket de entrada sigue siendo significativo: $150,000–$500,000 USD para un departamento frente al mar. Para inversión Airbnb, lee nuestro análisis de rentabilidad Tulum vs Playa del Carmen.
Mérida como ciudad está parcialmente en zona restringida por su cercanía a la costa yucateca. Colonias del norte como Temozón Norte y Cabo Norte pueden caer dentro de los 50 km de la costa. Verifica siempre con el notario la distancia exacta del inmueble a la línea de playa antes de decidir el mecanismo. Para inmuebles claramente en el centro de Mérida (Montejo, García Ginerés), generalmente no hay fideicomiso.
El proceso tiene 9 etapas. Los primeros 3 pasos los haces antes de comprometerte con ningún inmueble específico — son la base que permite que todo lo demás funcione. Sáltartelos es el error más caro que cometen los compradores extranjeros.
Antes de buscar propiedades, define si tu objetivo está en zona restringida o fuera de ella. Esa decisión determina el mecanismo legal, el costo total y el tiempo del proceso. Si buscas playa (Cancún, Tulum, Riviera Maya, Vallarta, Los Cabos) → planifica el fideicomiso desde el inicio. Si buscas CDMX, Guadalajara, Monterrey, Querétaro o San Miguel de Allende → puedes comprar en escritura directa. Usa el buscador de Ogarom para explorar opciones en propiedades en México y estima cuál mercado encaja mejor con tu presupuesto y objetivo.
En zona restringida, el fideicomiso bancario es la única opción legal para uso residencial. En el interior, compras en escritura pública con Cláusula Calvo. Existe una tercera opción — la sociedad mexicana (S.A. de C.V. o S. de R.L.) — pero solo aplica para propiedades no residenciales (desarrollos comerciales, turísticos). Para una casa vacacional o de retiro, el fideicomiso es la vía. Contacta a un asesor inmobiliario verificado en Ogarom para que te oriente según tu caso específico.
El RFC (Registro Federal de Contribuyentes) es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria en México. El SAT permite a extranjeros tramitarlo con pasaporte vigente y documentación migratoria, sin domicilio fiscal en México. Puedes hacerlo en cualquier módulo del SAT en México o, en algunos casos, a través del notario. El trámite tarda 1–3 días si tienes todos los documentos. No lo dejes para el final: el notario no puede cerrar la escritura sin tu RFC.
Antes de comprometerte con ningún anticipo, solicita al notario o al vendedor: (1) el Certificado de Libertad de Gravamen del Registro Público de la Propiedad — confirma que no hay hipotecas ni embargos activos; (2) verificación en el Registro Agrario Nacional que el inmueble no es tierra ejidal. El error de ignorar el estatus ejidal cuesta más que el inmueble mismo: las tierras ejidales no se pueden escriturar a favor de ningún privado sin un proceso largo e incierto ante la Procuraduría Agraria.
El contrato promesa establece precio, condiciones de pago, plazo de escrituración y el anticipo (normalmente 5–10%). El anticipo va siempre a una cuenta del notario o plica — nunca directamente al vendedor ni al agente inmobiliario. Si estás comprando en zona restringida, el plazo de escrituración debe ser mínimo 60–90 días hábiles para dar tiempo al proceso SRE. Un plazo de 30 días con fideicomiso es prácticamente imposible de cumplir. Lee el proceso completo de compra en México para el contexto general del mercado.
La transferencia internacional es un paso que genera más ansiedad de la que merece. Las opciones más usadas: transferencia SWIFT bancaria directa a la cuenta del notario, servicios de cambio de divisas como Wise u OFX (mejor tipo de cambio que el banco), o depósito en una cuenta propia en México. Los bancos de EUA y Canadá reportan automáticamente transferencias grandes al FinCEN (EUA) y FINTRAC (Canadá) — es obligatorio y normal. Solicita a tu banco documentación de la transferencia para tenerla en el expediente del notario.
Si tu propiedad está en zona restringida, el banco fiduciario o el notario tramitan el permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores vía el sistema SIPAC27. El costo es $21,650 MXN (pagado a la Tesorería de la Federación). El plazo oficial es 5 días hábiles, pero fue suspendido en 2020 — en la práctica tarda 10–20 días. Planifica tu contrato promesa con ese tiempo extra. Lee la guía completa del fideicomiso de zona restringida para los detalles de este paso.
El notario redacta la escritura y coordina el pago de: ISAI (2–4% del valor catastral, varía por estado — usa nuestra calculadora de ISAI), honorarios notariales (1–1.5% del valor), y derechos de registro RPP. Firman comprador, vendedor, representante del banco (si hay fideicomiso) y notario. En este acto, en zona restringida, el banco queda inscrito como propietario formal del fideicomiso con tú como fideicomisario. Fuera de zona restringida, la escritura te identifica directamente como propietario.
Aquí es donde la mayoría de compradores extranjeros queda desprevenida. Como ciudadano de EUA, los ingresos por renta deben declararse en Schedule E de tu retorno federal, y si vendes con ganancia, en Schedule D. Como ciudadano canadiense, si la propiedad tiene costo > $100,000 CAD y no es tu residencia principal, presentas el T1135 anualmente con tu declaración al CRA. En ambos países puedes aplicar crédito fiscal (Form 1116 en EUA, Tax Credit Schedule 1 en Canadá) por los impuestos pagados en México. Consulta a un asesor fiscal con experiencia internacional.
Tenlos listos desde antes de viajar. El notario los pedirá todos antes de citar a firma de escritura, y faltarle uno puede retrasar el cierre semanas:
Los gastos de cierre en México para un comprador extranjero oscilan entre el 8% y el 12% del precio del inmueble, dependiendo del estado y si requiere fideicomiso. La tabla siguiente muestra los costos específicos para los dos escenarios más comunes: una propiedad de $300,000 USD en zona restringida (ej. Playa del Carmen) y una de $200,000 USD fuera de zona restringida (ej. Querétaro).
| Concepto | Zona restringida ($300k USD, ej. Playa del Carmen) | Zona libre ($200k USD, ej. Querétaro) |
|---|---|---|
| Permiso SRE (fideicomiso) | $21,650 MXN (~$1,082 USD) | No aplica |
| Comisión apertura banco fiduciario | $500–$1,000 USD | No aplica |
| Cuota anual banco fiduciario | $500–$700 USD/año | No aplica |
| Honorarios notariales (1–1.5% del valor) | ~$3,000–$4,500 USD | ~$2,000–$3,000 USD |
| ISAI (2–4% del valor catastral) | ~$6,000–$12,000 USD | ~$4,000–$8,000 USD |
| RPP (Registro Público de la Propiedad) | ~$300–$600 USD | ~$200–$400 USD |
| RFC extranjero (SAT) | Gratuito (costo de gestión: $50–$100 USD) | Gratuito (costo de gestión: $50–$100 USD) |
| Total estimado primer año | ~$11,000–$20,000 USD (4–7% del valor) | ~$6,200–$11,500 USD (3–6% del valor) |
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) se calcula sobre el valor catastral del inmueble, no sobre el precio de mercado. En estados turísticos como Quintana Roo, el valor catastral puede ser muy inferior al precio de mercado — lo que reduce el ISAI. En Jalisco, la tasa base es del 2% sobre el valor más alto entre catastral y escriturado. Usa nuestra calculadora de ISAI por estado para estimar tu pago específico.
Más allá del cierre, planifica estos costos anuales como propietario extranjero en México: cuota del banco fiduciario ($500–$700 USD, solo en zona restringida), predial municipal (varía por estado y valor catastral — en Tulum puede ser $300–$800 USD/año, en CDMX $200–$500 USD/año), cuotas de mantenimiento del condominio si aplica, y el seguro de la propiedad. Nota: el seguro de título (title insurance) es opcional en México, pero empresas como Stewart Title México o Garibaldi Title lo ofrecen desde ~$5.50 USD por cada $1,000 USD asegurados — puede valer la pena en preventa o propiedades con historial de traspaso complejo. Usa el estimador de precio de Ogarom para calcular el valor de mercado del inmueble que te interesa.
Busca propiedades en México en Ogarom — filtra por ciudad, tipo, precio y contacta directamente a la agencia. Sin intermediarios, sin comisiones ocultas.
La transferencia internacional de fondos para compra de inmuebles es más sencilla de lo que los agentes suelen advertir. Los bancos en EUA y Canadá hacen transferencias internacionales de rutina. Lo que sí debes conocer: los umbrales de reporte y los costos ocultos del tipo de cambio.
| Método | Costo típico | Tipo de cambio | Velocidad | Recomendado para |
|---|---|---|---|---|
| Transferencia SWIFT bancaria | $25–$50 USD por transferencia | 3–5% sobre mid-market rate | 1–3 días hábiles | Transferencias grandes (>$50,000 USD) |
| Wise (TransferWise) | 0.4–1% del monto | Muy cerca del mid-market | 1–2 días hábiles | Flexibilidad y agilidad, hasta $1M USD |
| OFX | Cero comisión fija + spread pequeño | Competitivo | 1–2 días hábiles | Montos grandes, atención personal |
| Cuenta propia en banco mexicano | Comisión banco origen + banco receptor | Variable | 1–2 días hábiles | Compradores que ya viven en México |
Los bancos de EUA reportan automáticamente al FinCEN las transferencias de $10,000 USD o más (Currency Transaction Report). En Canadá, los bancos reportan al FINTRAC transacciones en efectivo de $10,000 CAD o más. Estas son obligaciones del banco, no tuyas. No tienes que hacer nada especial — solo conserva la documentación de la fuente de fondos (estados de cuenta, carta de venta de activos si aplica) para el expediente del notario, quien puede pedirte acreditar el origen del dinero conforme a las reglas antilavado de México.
Los ciudadanos de EUA tributan sobre su renta mundial — eso incluye los ingresos y ganancias de una propiedad en México. La buena noticia: hay mecanismos de crédito que evitan la doble imposición. La mala: ignorar estos requisitos tiene consecuencias graves. Aquí está lo que realmente aplica.
Si rentas tu propiedad en México — incluyendo por Airbnb — debes declarar esos ingresos en tu retorno federal de EUA usando el Schedule E (Supplemental Income and Loss). Conviertes los pesos recibidos a dólares al tipo de cambio del Tesoro de EUA vigente en cada mes. Las deducciones permitidas incluyen predial, administración, cuota fiduciaria, depreciación del inmueble (típicamente 27.5 años para residencial) y gastos de mantenimiento proporcionales. El phantom gain es un riesgo real: si el peso se deprecia desde que compraste, puedes tener una ganancia fiscal en dólares aunque hayas perdido en pesos — porque el cálculo se hace en moneda de EUA.
El FBAR (FinCEN Form 114) requiere reportar cuentas financieras extranjeras con saldo agregado superior a $10,000 USD en cualquier momento del año. Una propiedad inmobiliaria de propiedad directa no es una cuenta financiera — no se reporta en el FBAR. Lo que sí puede desencadenarlo: si tienes una cuenta bancaria en México para gastos de la propiedad y su saldo supera $10,000 USD en algún punto. El FBAR no sustituye a ningún formulario de impuestos; es un reporte de cumplimiento al FinCEN.
El Form 8938 (FATCA) reporta activos financieros extranjeros especificados sobre ciertos umbrales. Los bienes raíces de propiedad directa no son activos financieros especificados según el IRS. La excepción: si la propiedad está dentro de un fideicomiso mexicano del cual eres beneficiario, o dentro de una sociedad mexicana, puede desencadenar Form 3520 o Form 5471 según el caso. Consulta a un asesor con experiencia en expatriados.
| Obligación | ¿Aplica para propiedad directa en México? | Umbral / Condición | Formulario |
|---|---|---|---|
| Reporte FBAR | ❌ No (inmueble directo) | Solo si tienes cuentas bancarias en México > $10k USD | FinCEN 114 |
| FATCA | ❌ No (inmueble directo) | Sí si está en fideicomiso/sociedad extranjera | Form 8938 |
| Ingresos por renta | ✅ Sí — siempre | Cualquier ingreso de renta en México | Schedule E |
| Ganancias de capital al vender | ✅ Sí — siempre | Calculado en USD al tipo de cambio | Schedule D |
| Crédito fiscal (impuestos pagados en MX) | ✅ Sí — puede acreditarse | ISR pagado en México | Form 1116 |
| Exclusión residencia principal | ✅ Sí, si aplica | $250k soltero / $500k MFJ, 2 de últimos 5 años | Form 8949 + Sched. D |
La posición oficial del IRS es que un fideicomiso bancario mexicano de zona restringida generalmente no es un 'foreign grantor trust' ni un 'foreign financial account' para efectos de FBAR o Form 3520. El IRS emitió la Revenue Ruling 2013-14 confirmando que estos fideicomisos son transparentes fiscalmente para el beneficiario (fideicomisario). Aun así, dada la complejidad del tema, recomendamos confirmar tu situación con un CPA con experiencia en expatriados o con un abogado de tax con conocimiento de la Revenue Ruling 2013-14.
Canadá también tiene un sistema de tributación sobre renta mundial para sus residentes. El formulario clave para propietarios en México es el T1135 (Foreign Income Verification Statement), que aplica en condiciones específicas.
La Agencia Canada Tributaria (CRA) exime del T1135 las propiedades inmobiliarias usadas exclusivamente como residencia personal del contribuyente o de un familiar. Si compras en México para uso vacacional personal y no la rentas, no reportas T1135, aunque el valor supere $100,000 CAD. En el momento en que empiezas a rentarla, aun por plataformas tipo Airbnb, el estatus cambia y el T1135 aplica.
A diferencia de EUA, Canadá no tiene exención de residencia principal para propiedades extranjeras. Si compras en México y vendes con ganancia, el 50% de esa ganancia (tasa de inclusión 2026) es tributable en tu retorno T1, convertida a dólares canadienses al tipo de cambio del día de la venta. Los impuestos de México pagados (ISR sobre la venta) pueden acreditarse contra el impuesto canadiense usando el Foreign Tax Credit en el Schedule 1. Para la mayoría de compradores canadienses con propiedad de retiro, la ganancia efectiva después de créditos es baja — pero requiere planificación anual con un contador que conozca ambos sistemas fiscales.
Usa el simulador hipotecario de Ogarom para estimar mensualidades, gastos de cierre y el retorno esperado de tu inversión en México.
La verdad es que las opciones son limitadas. Los créditos gubernamentales — Infonavit y FOVISSSTE — son exclusivos para trabajadores formales afiliados al IMSS o ISSSTE; los extranjeros sin relación laboral formal en México no califican. En la banca privada, la mayoría de bancos requiere residencia permanente o trabajo formal en México. Hay excepciones:
Algunos de estos errores los he visto repetirse con distintos compradores en los mismos mercados — Tulum, Puerto Vallarta, Los Cabos. Son prevenibles, pero solo si los conoces antes de firmar:
La preventa es el formato más usado en Tulum, Playa del Carmen y Cancún para atraer compradores extranjeros — y también el más riesgoso. Los errores más caros: pagar el anticipo a cuenta del desarrollador (no del notario) con un contrato de adhesión que favorece completamente al vendedor; no verificar en Profeco RPCA que el proyecto está registrado; y no pedir fideicomiso de garantía para el anticipo. Otro error específico de preventa: confundir el tipo de cambio de cierre — si compraste en preventa pactando en pesos, el alza del dólar puede hacer que tu ganancia sea nula o negativa en USD aunque en pesos hayas subido. Lee también nuestra guía de crédito hipotecario para bancos mexicanos si evalúas financiar parte de la compra.
No directamente — la compra de una propiedad en México no otorga de manera automática ningún tipo de visa o residencia. Sin embargo, sí puede facilitar el trámite de residencia temporal como inversor o rentista. La opción específica que aplica a compradores inmobiliarios:
La residencia temporal en México tiene vigencia de 1 año renovable hasta 4 años; permite trabajo en México si se incluye permiso de trabajo. La residencia permanente, disponible después de 4 años como temporal, no tiene vigencia definida y da acceso completo al mercado laboral. Para compradores de EUA y Canadá que buscan retirarse: la residencia temporal como rentista o por solvencia económica es el punto de entrada más común. Para quien viene a trabajar de forma remota (nómada digital) o tiene ingresos propios fuera de México, la residencia temporal por solvencia económica es la más accesible. Si planeas vivir en México por más de 6 meses al año, tramitar la residencia temporal desde el inicio tiene ventajas fiscales y prácticas. Lee también la guía completa para comprar casa en México para el proceso completo.
Nuestros asesores verificados en Ogarom conocen los mercados de la Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta y las principales ciudades. Pueden orientarte en el proceso completo desde el primer paso.
Esta guía se basa en fuentes oficiales verificadas al 16 de junio de 2026. El marco legal mexicano proviene del Artículo 27 Constitucional y la Ley de Inversión Extranjera. Los costos SRE son los del Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026 (DOF 28 diciembre 2025). Las obligaciones fiscales de EUA provienen del IRS.gov y el FinCEN.gov, incluyendo la Revenue Ruling 2013-14 sobre el tratamiento del fideicomiso mexicano. Las obligaciones canadienses provienen del CRA. Los costos de transferencia se verificaron contra Wise, OFX y BBVA México a junio de 2026.
Para más contexto sobre el proceso general de compra en México, lee el proceso completo de compra para todos los compradores. Para los detalles específicos del fideicomiso bancario — incluyendo la comparativa de 7 bancos fiduciarios — lee la guía de fideicomiso de zona restringida. Para el impacto fiscal en la venta de tu propiedad, revisa nuestra guía de ISR por venta de casa habitación — aplica también para extranjeros que cumplan los requisitos de residencia.
Este artículo tiene fines informativos. Las cifras fiscales y de cumplimiento en EUA y Canadá pueden cambiar anualmente. Para tu situación específica — especialmente si la propiedad genera rentas o si la estructura es un fideicomiso o sociedad mexicana — consulta a un contador público con especialización en expatriados o tributación internacional antes de presentar tu declaración.
