ISAI por estado 2026: tasas en los 32 estados de México, tabla comparativa, cómo calcular cuánto pagarás y qué exenciones aplican. Actualizado junio 2026.
Tasas verificadas contra cotizadorhipotecario.mx y tesorerías estatales. Las tasas del ISAI cambian cada enero con la actualización de los códigos fiscales estatales. Próxima revisión programada: diciembre 2026 (antes del pico de búsqueda enero–febrero).
El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) es el tributo estatal que paga el comprador cada vez que adquiere una propiedad en México. El notario lo retiene al firmar la escritura pública y lo entera directamente a la Secretaría de Finanzas del estado. Sin ese pago, la escritura no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y el comprador no es dueño legal del inmueble.
Dependiendo del estado, el mismo impuesto recibe nombres distintos: en CDMX es ITP (Impuesto sobre Traslado de Dominio); en algunos estados del norte aparece como ITD (Impuesto de Traslado de Dominio). No importa el nombre: es el mismo tributo. Si ves cualquiera de esas siglas en tu desglose de escrituración, se refieren al ISAI.
ISAI: lo paga el comprador una sola vez, al escriturar. ISR por enajenación: lo paga el vendedor sobre la ganancia de capital al vender. Predial: lo paga el propietario anualmente (enero–febrero para aprovechar descuento). Confundirlos sale caro: hay compradores que descuentan el predial del ISAI al calcular su presupuesto y llegan cortos a la notaría.
El ISAI lo fija cada estado en su código fiscal. Estas son las tasas aplicables en 2026, ordenadas de menor a mayor. Para propiedades en zona restringida (playas y fronteras), la escritura sigue el procedimiento de fideicomiso bancario, pero el ISAI aplica igual sobre el valor de operación.
Unos quince estados mantienen la tasa mínima del 2% fija: Aguascalientes, Chiapas, Colima, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Nayarit, Oaxaca, Querétaro, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora, Tlaxcala, Veracruz y Zacatecas. Estado de México también aplica 2% uniforme en sus 125 municipios. En Monterrey (ver casas en Monterrey) la tasa de Nuevo León es del 3% — $20,000 más de ISAI sobre la misma casa que en Querétaro.
| Estado (ejemplo) | Tasa ISAI | ISAI sobre $2M MXN | Nota |
|---|---|---|---|
| Jalisco (Guadalajara) | 2%–3% sobre valor catastral (varía por municipio) | ~$24,000–$54,000 | Base = catastral (~40–70% del precio comercial). Efectivamente más barato que muchos estados de 2% fija. |
| Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro + 14 más | 2.0% | $40,000 | ~15 estados con tasa mínima fija |
| Yucatán (Mérida) | 2.5%–3.5% (progresivo) | $50,000–$70,000+ | Subsidio 50% para primera vivienda en Mérida |
| Nuevo León (Monterrey) | 3.0% | $60,000 | Tasa fija sin escalonamiento |
| CDMX | Progresiva hasta 5.725% | $60,000–$115,000+ | Tasa más alta del país; usa OVICA para calcular |
| Estado / Entidad | Nombre local | Tasa 2026 | ISAI aprox. sobre $2M MXN |
|---|---|---|---|
| Ciudad de México | ITP (Traslado de Dominio) | Progresiva: 2%–5.725% | $60,000–$115,000+ |
| Estado de México | ISAI | 2.0% (uniforme, 125 municipios) | $40,000 |
| Nuevo León | ISAI | 3.0% | $60,000 |
| Chihuahua | ISAI | 3.0% | $60,000 |
| Coahuila | ISAI | 3.0% | $60,000 |
| Durango | ISAI | 3.0% | $60,000 |
| Jalisco | ISAI (base catastral) | 2%–3% s/ catastral (varía por municipio) | ~$24,000–$54,000 |
| Puebla | ISAI | 3.0% | $60,000 |
| Quintana Roo | ISAI | Varía: Cancún 3%, PDC 4% (dic. 2025), Tulum ~3% | $60,000–$80,000+ |
| Tabasco | ISAI | 3.0% | $60,000 |
| Campeche | ISAI | 2.5% | $50,000 |
| Hidalgo | ISAI | 2.5% | $50,000 |
| Morelos | ISAI | 2.5% | $50,000 |
| Tamaulipas | ISAI | 2.5% | $50,000 |
| Yucatán | ISAI (progresivo) | 2.5%–3.5% por tramos (hasta $12M MXN) | $50,000–$70,000+ |
| Aguascalientes | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Baja California | ISAI (progresivo) | ~1.8%–4.0% (Tijuana, por tramos) | $36,000–$80,000 |
| Baja California Sur | ISAI | 3.0% (desde enero 2026; antes era 2%) | $60,000 |
| Chiapas | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Colima | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Guanajuato | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Guerrero | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Michoacán | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Nayarit | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Oaxaca | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Querétaro | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| San Luis Potosí | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Sinaloa | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Sonora | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Tlaxcala | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Veracruz | ISAI | 2.0% | $40,000 |
| Zacatecas | ISAI | 2.0% | $40,000 |
Playa del Carmen (Q. Roo): el municipio de Solidaridad aprobó el Decreto 167 en diciembre de 2025 elevando el ISAI al 4% en su jurisdicción. Si compras en PDC, calcula $80,000 de ISAI sobre $2 M MXN, no $40,000. Cancún (municipio de Benito Juárez) mantiene 3% desde 2017; ver propiedades en Cancún. Baja California Sur: subió de 2% a 3% desde enero 2026. Si tu notario usa una tabla del año anterior, pídele la actualización del código fiscal estatal vigente.
CDMX es la entidad con el ISAI más alto del país. En lugar de una tasa fija, usa una tarifa progresiva por tramos parecida a la del ISR: a mayor valor de la propiedad, mayor tasa marginal. Para inmuebles de hasta $700,000 MXN la carga es mínima; para departamentos de más de $9 millones la tasa efectiva puede superar el 5%. El cálculo exacto depende del valor catastral que tenga registrada la propiedad en el Catastro CDMX.
| Valor de la operación (MXN) | Tasa efectiva aproximada | ISAI estimado |
|---|---|---|
| Hasta $700,000 | 0%–2% | $0–$14,000 |
| $700,001 – $3,000,000 | 2%–4% | $14,000–$90,000 |
| $3,000,001 – $9,000,000 | 4%–5% | $90,000–$360,000 |
| $9,000,001 – $11,900,000 | 5%–5.725% | $360,000–$547,000 |
| Más de $11,900,000 | Hasta 5.725% (tasa marginal máxima) | Más de $547,000 |
Antes de cerrar cualquier operación en la Ciudad de México, entra a ovica.finanzas.cdmx.gob.mx/isai con el número de cuenta catastral de la propiedad. Te da el monto exacto del ITP con la tarifa 2026 vigente. Es gratuita, oficial y tarda menos de 2 minutos. Ninguna estimación de agente o de esta tabla sustituye ese resultado.
¿Estás comprando en CDMX? En nuestra guía Comprar casa en CDMX 2026 detallamos todos los gastos de escrituración por alcaldía, con ejemplos en propiedades reales entre $2 y $6 millones. Si ya tienes el catastral y quieres saber el total exacto, ese artículo tiene la tabla completa.
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Unos quince estados aplican la tasa fija del 2%, que sobre $2,000,000 MXN representa $40,000 de ISAI. Pero el estado con el ISAI efectivamente más bajo en operaciones de valor medio-alto puede ser Jalisco, y la razón sorprende a muchos compradores.
Jalisco cobra entre 2% y 3% de ISAI según el municipio, pero lo calcula sobre el valor catastral del inmueble, no sobre el precio comercial de compra. ¿Qué significa eso? El catastral suele ser entre el 40% y el 70% del precio de mercado. Si compras una casa en Guadalajara a $3,000,000 MXN cuyo valor catastral es $1,800,000 (60% del comercial) y la tasa municipal es 2%, tu ISAI es 2% × $1,800,000 = $36,000. Con 3% serían $54,000. En los estados que usan precio comercial como base a tasa del 2%, pagarías $60,000 sobre esa misma casa. Jalisco termina siendo más barato aunque su tasa nominal sea igual o mayor. Un asesor inmobiliario en Jalisco puede pedirle al notario el valor catastral vigente antes de que hagas tu oferta.
Con una propiedad de $3 M MXN y un catastral de $1.8 M, el ISAI en Jalisco oscila entre ~$36,000 (2% municipal) y ~$54,000 (3% municipal). En Nuevo León (3% sobre precio comercial) serían $90,000. En Querétaro (2% sobre precio comercial) serían $60,000. Jalisco puede salir más barato que estados con tasa del 2% fija sobre precio, dependiendo de la brecha entre precio comercial y catastral. Pide al notario el valor catastral actual antes de hacer el presupuesto.
Yucatán aplica ISAI progresivo por tramos (2.5%–3.5% hasta $12M MXN), pero hay un detalle que ninguna guía cubre bien: el municipio de Mérida tiene un programa de subsidio para compradores de primera vivienda que puede reducir el ISAI hasta en un 50%. Las condiciones exactas las publica cada año la Tesorería Municipal de Mérida y cambian con el presupuesto municipal. Es el único programa de subsidio directo al ISAI que opera a nivel municipal en México con esa magnitud. Si estás buscando tu primera propiedad en Mérida, revisa las opciones disponibles y pregúntale a tu notario antes de escriturar si calificas para el subsidio.
La fórmula básica del ISAI es: Base imponible × Tasa estatal = ISAI a pagar. El punto donde casi todos se equivocan está en la base imponible: no es automáticamente el precio que aparece en el contrato.
| Estado | Base imponible | Tasa | ISAI a pagar | Total gastos escrituración* |
|---|---|---|---|---|
| Querétaro (2%) | $2,000,000 (precio comercial) | 2.0% | $40,000 | ~$120,000–$140,000 |
| Nuevo León (3%) | $2,000,000 (precio comercial) | 3.0% | $60,000 | ~$140,000–$165,000 |
| CDMX (progresiva) | $2,000,000 (comercial o catastral, el mayor) | ~3%–4% en ese rango | ~$60,000–$80,000 | ~$150,000–$200,000 |
| Jalisco (3% s/ catastral) | $1,200,000 (catastral estimado, 60% del precio) | 3.0% s/ catastral | ~$36,000 | ~$110,000–$135,000 |
El simulador de crédito de Ogarom te ayuda a calcular el total de gastos (enganche + escrituración + ISAI) para no llegar corto el día de la firma. Si aún estás en la fase de búsqueda, filtra propiedades en Ogarom por tu ciudad y define tu presupuesto total antes de enamorarte de una propiedad.
El ISAI no es inamovible. Hay casos donde la ley estatal prevé tasas reducidas o exenciones completas. El problema es que casi nadie lo pregunta en la notaría — y el notario no siempre lo ofrece voluntariamente. Aquí están los casos que más aplican:
Nuevo León tiene una Tarifa Única Especial de ISAI para compradores de primera vivienda que adquieran propiedades de hasta $1,152,670 MXN (límite actualizable). El monto específico es inferior a la tasa del 3% general. Si estás comprando en Monterrey tu primera casa dentro de ese rango, consulta con tu notario si puedes acogerte a esta tarifa antes de escriturar. Para explorar opciones en Monterrey dentro del tope esta guía puede servir de punto de partida en tu búsqueda.
Las tasas del ISAI y los topes para exención se actualizan en los presupuestos estatales de cada año (habitualmente enero). Lo que aplica en junio de 2026 puede ser diferente en enero de 2027. Siempre confirma con el notario del estado donde compras — es quien calcula el ISAI y conoce la versión vigente del código fiscal estatal.
Usa el simulador oficial de CONDUSEF para calcular cuánto crédito hipotecario te queda después de reservar los gastos de escrituración.
Tres impuestos inmobiliarios, tres momentos distintos, tres pagadores distintos. Confundirlos cuesta dinero o te mete en problemas con el SAT. Esta tabla los aclara de una vez.
| Impuesto | ¿Quién paga? | ¿Cuándo? | ¿A quién? | ¿Cuánto? |
|---|---|---|---|---|
| ISAI / ITP | Comprador | Al firmar escritura (una sola vez) | Tesorería estatal (via notario) | 2%–5.725% del valor de operación |
| Predial | Propietario actual | Anual (enero–diciembre; descuento en enero) | Tesorería municipal | Varía por valor catastral y municipio; 0.1%–1.2% aprox. |
| ISR por enajenación | Vendedor | Al firmar escritura (retenido por notario) | SAT (Servicio de Administración Tributaria) | 35% sobre la ganancia de capital neta. Exención posible: 700,000 UDIS para casa habitación |
El ISR por venta de casa habitación tiene reglas propias: si vendes tu casa principal, puedes estar exento hasta 700,000 UDIS (equivale a aproximadamente $6.18 millones MXN en 2026) si tienes RFC, si es tu casa habitación con al menos 3 años de uso, y si no has aplicado la misma exención en los últimos 3 años. Para los detalles completos, lee nuestra guía ISR por venta de casa habitación: cuándo se exenta el impuesto.
Las tasas de ISAI cambian con las leyes de ingresos estatales de cada año (enero). Esta tabla se revisará en diciembre de 2026 antes del pico de búsquedas de enero-febrero 2027, cuando los compradores que cerraron en noviembre-diciembre llegan a escriturar. Si encuentras un dato desactualizado antes de esa fecha, escríbeme a hola@ogarom.com y lo corrijo en menos de 48 horas.
“Si con esta guía ya tienes claro cuánto ISAI debes presupuestar, el siguiente paso es confirmar con el notario de tu estado la tasa exacta vigente — las leyes estatales se actualizan en enero y no todas las fuentes se actualizan con la misma velocidad. Y si quieres buscar propiedades dentro de tu presupuesto total (enganche + escrituración + ISAI incluido), empieza tu búsqueda en Ogarom con los filtros de precio ajustados al precio real que pagarás.
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