Qué revisar al comprar una casa: checklist de 40 puntos (2026)

¿Qué revisar al comprar una casa? Empieza por lo que te hunde

Qué revisar se resume en cinco frentes, y el orden importa: estructura, humedad, instalaciones, medidas reales y situación legal. En ese orden de gravedad. Lo estético —pintura, pisos, cocina anticuada— se arregla barato y te da margen para negociar. Lo estructural y lo legal es lo que te arruina la compra. Así que deja las cortinas para el final.

El anuncio miente por omisión

Ningún anuncio te va a poner «cuartearía en el muro de carga» ni «la azotea filtra en cada lluvia». Te ponen la foto con luz de las 6 de la tarde y el metraje redondeado hacia arriba. Por eso la visita no es un trámite romántico: es tu inspección. La PROFECO obliga al vendedor profesional a informar gravámenes y fija garantías mínimas (5 años en estructura, 3 en impermeabilización, 1 en el resto), pero exigir una garantía a los dos años cuesta tiempo, abogado y coraje. Sale mucho más barato detectar el problema hoy.

La regla de las dos visitas

Nunca compres en la primera visita. Nunca. La primera es para correr este checklist con la cabeza fría; la segunda, a otro horario —un viernes a las 11 de la noche o un lunes a las 8 de la mañana— para medir el ruido, el tráfico y la seguridad reales de la calle. Y si de verdad te interesa, lleva a alguien que sepa de obra. Un maestro albañil dos horas cuesta poco y ve lo que tú no vas a ver. Si aún estás en la etapa de armar tu lista de candidatas, filtra por ciudad y presupuesto en la búsqueda de Ogarom antes de agendar nada.

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Antes de entrar: fachada, techo y entorno

La casa se empieza a revisar desde la banqueta, sin haber entrado. Estos siete puntos deciden si vale la pena siquiera pasar de la puerta:

• 1. Fachada y esquinas. Busca cuarteaduras diagonales que salen de las esquinas de puertas y ventanas: esas hablan de estructura, no de estética. Las fisuras finas y verticales suelen ser solo resane.
• 2. Techo y azotea. Si te dejan subir, sube. Impermeabilizante tronado, charcos que no drenan, la base del tinaco. En la azotea nace la mayoría de las filtraciones que después aparecen en tus techos.
• 3. Nivelación. Pon una canica en el piso. Si rueda sola, hay asentamiento. Los marcos de puerta chuecos cuentan la misma historia.
• 4. La calle a distintas horas. Regresa un viernes por la noche y un lunes temprano. Ruido, tráfico, dónde se estaciona la gente. Abre Maps y mide el trayecto real hasta tu trabajo un lunes a las 8.
• 5. Historial de inundación. Pregunta si la calle se mete agua en lluvias y busca la colonia en el Atlas de Riesgo por Inundación de CONAGUA.
• 6. Zona de riesgo. Consulta la dirección en el Atlas Nacional de Riesgos del CENAPRED: peligro sísmico, de ladera o de inundación, gratis.
• 7. El vecino es tu mejor fuente. Toca una puerta. Nadie te va a contar mejor el agua, la seguridad y el ruido reales de la zona que quien ya vive ahí.

Adentro: humedad, moho y cuarteaduras

La humedad es el defecto que más caro sale disfrazar y el más fácil de esconder con una mano de pintura. Estos ocho puntos la delatan aunque el vendedor haya pintado el jueves:

• 8. Olor a encierro. Entra a las recámaras cerradas y respira. La nariz detecta la humedad que la pintura fresca tapa a la vista.
• 9. Manchas en techos y esquinas altas. Sombras café o amarillas = filtración activa o pasada. Míralas a contraluz.
• 10. Un solo muro recién pintado. Cuando todo está viejo menos una pared impecable, pregunta qué taparon ahí.
• 11. Moho escondido. Detrás de clósets, cortinas y muebles pegados al muro. Asómate.
• 12. Cuarteaduras internas. En muros y plafones. Las diagonales y anchas (más de 3 mm) en muros de carga son alerta estructural.
• 13. Puertas y ventanas. Que abran y cierren sin forzar. Si rozan el marco, algo se movió.
• 14. Pisos. Pisa los azulejos: si suenan huecos, están zafados. Ojo con duela levantada y desniveles.
• 15. Ventilación e iluminación. Una recámara oscura y sin cruce de aire cría humedad sola. Revisa cada cuarto, no solo la sala.

Instalaciones: luz, agua, gas y drenaje

Aquí es donde una casa bonita se vuelve cara. Rehacer instalaciones no se ve en las fotos pero se siente en la cartera. Ocho puntos, y sí, tienes que ensuciarte un poco las manos:

• 16. Contactos uno por uno. Lleva un cargador y prueba cada contacto. Los muertos revelan cableado en mal estado.
• 17. Centro de carga. Ábrelo. Si todavía tiene tapones de cuchilla en vez de pastillas, o huele a quemado, la instalación es vieja.
• 18. Medidor de CFE. Foto de la lectura y revisa que no haya conexiones irregulares. Para el cambio de titular, el servicio debe estar sin adeudos.
• 19. Agua a presión. Abre todas las llaves a la vez y jala el WC: mira si baja la presión. Revisa fugas debajo de lavabos y en las llaves de paso.
• 20. Drenaje. Jala el WC dos veces seguidas y huele las coladeras. Olor a drenaje = reparación cara.
• 21. Boiler y gas. Que el calentador encienda; anota su antigüedad y tipo. Revisa mangueras de gas y cualquier olor a fuga.
• 22. Tinaco, cisterna y bomba. Capacidad, limpieza y presión. En muchas colonias el agua llega por tandeo: confírmalo en el vecindario y en la ficha de disponibilidad de agua del INEGI.
• 23. Señal e internet. Prueba la señal del celular dentro de cada cuarto. Una casa sin señal es un problema diario que nadie anuncia.

Espacios y medidas reales (no las del anuncio)

El metraje del anuncio casi siempre está inflado, y una «recámara» en el papel puede ser un clóset con ventana. Saca el flexómetro y comprueba tú mismo:

• 24. Mide los metros reales. Con flexómetro o app, y compáralos con lo que dice la escritura, no el anuncio.
• 25. Recámaras de verdad. ¿Cabe una cama real, un clóset y circular alrededor? Muchas «3 recámaras» son dos y un cuarto de servicio.
• 26. Cocina funcional. Espacio para el refri, salida para campana, instalaciones de gas y agua donde las necesitas.
• 27. Cochera con tu coche en mente. Mídela pensando en TU auto, no en un compacto. Revisa la altura del portón y la maniobra de entrada.
• 28. Áreas comunes (condominio). Estado real del mantenimiento, elevador que sirva, alberca que no esté verde.
• 29. Almacenamiento. Clósets, bodega, cuarto de servicio. Lo que hoy te sobra, en un año te falta.

Lo legal que casi nadie revisa en la visita

Aquí se pierden las operaciones. Y ojo con una confusión cara: que la casa esté al corriente de predial y agua no significa que esté libre de hipotecas. Son cosas distintas. Estos siete puntos los puedes pedir el mismo día de la visita:

• 30. Escritura a nombre del vendedor. Pide verla ese día. Si te dicen que «tienen posesión» pero no escritura, frénate.
• 31. Certificado de libertad de gravamen. El documento del Registro Público de la Propiedad que confirma que no hay hipotecas ni embargos. Con menos de 30 días.
• 32. Predial al corriente. Pide la boleta y verifica adeudos; en CDMX se consultan en OVICA de la Tesorería.
• 33. Agua al corriente. Boleta al día del organismo operador correspondiente.
• 34. Mantenimiento y reglamento (condominio). Cuotas al corriente, reglamento (¿permite mascotas, renta corta?) y acta de la última asamblea.
• 35. Uso de suelo. Si piensas poner un negocio o rentar por temporadas, confirma que el uso de suelo lo permita.
• 36. Régimen de propiedad. Nunca compres un terreno ejidal sin regularizar ni una «posesión» sin escritura. Si dudas del estatus, pide un dictamen estructural o legal según el caso.

Preguntas al vendedor y la segunda visita

Las respuestas importan, pero la reacción del vendedor a estas cuatro preguntas te dice todavía más:

• 37. ¿Por qué vende y cuánto lleva en el mercado? Muchos meses publicada = margen de negociación a tu favor.
• 38. ¿Qué incluye el precio? Cocina integral, clósets, boiler, minisplits, cortinas. Que quede por escrito en la promesa de compraventa.
• 39. ¿Qué se reparó o remodeló recientemente? Una remodelación fresca puede ser una mejora real… o maquillaje sobre un problema.
• 40. Segunda visita a otro horario, con alguien que sepa de obra. El punto que cierra el checklist. Vuelve de noche y lleva un experto.

Qué llevar a la visita (el kit)

• Flexómetro — para medir metros reales y la cochera con tu coche en mente.
• Cargador o probador barato — para verificar contacto por contacto.
• La linterna del celular — esquinas, clósets y detrás de los muebles.
• Una canica — la prueba de nivel del piso más barata que existe.
• Esta lista de 40 puntos — abierta en el celular, marcando lo que falla.
• Maps — para medir el trayecto real a tu trabajo un lunes a las 8.
• Un conocido que sepa de obra — dos horas de su tiempo valen oro.

Cuánto cuesta arreglar lo que encuentres

Cada defecto que documentes es un argumento con número. No lo uses para asustarte: úsalo para renegociar o para pedir que reparen antes de escriturar. Estos son rangos orientativos de mercado 2026 —pide cotización real antes de cerrar—:

Antes de firmar cualquier promesa, cruza estos hallazgos con un avalúo bien leído y revisa que la promesa de compraventa incluya lo que negociaste. Si vas a comprar en CDMX, la guía de compra por alcaldías y la calculadora de ISAI por estado te ayudan a presupuestar el gasto total, no solo el precio.

Cómo verifico estos datos

Cada cifra de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:

• INEGI — ENVI 2020 — 44.2% humedad/filtraciones, 40.8% grietas/cuarteaduras
• PROFECO — Derechos al comprar un inmueble — garantías mínimas y obligación de informar gravámenes
• CENAPRED — Atlas Nacional de Riesgos — peligro sísmico, ladera e inundación
• CONAGUA — Atlas de Riesgo por Inundación — zonas susceptibles de inundación
• Registro Público de la Propiedad — Certificado de libertad de gravamen
• Tesorería CDMX — OVICA — consulta de adeudos de predial
• CFE — Cambio de titular — el servicio debe estar sin adeudos
• ISC-CDMX — Dictamen de seguridad estructural
• INEGI — Disponibilidad de agua — frecuencia del suministro y tandeo

Este checklist es el paso 6 de un proceso más largo. Si quieres el mapa completo, léelo en la guía cómo comprar casa en México, entiende qué hace y cuánto cobra el notario —sus honorarios están topados por el arancel notarial del CNNM— y cómo se inscribe la escritura en el Registro Público. Y antes de firmar, verifica a la agencia en el directorio nacional de AMPI.