Casas y departamentos económicos en venta en México 2026
Traduce tu presupuesto en geografía real: bandas de precio, corredores conurbados, Infonavit vs FOVISSSTE vs Vivienda para el Bienestar y el costo total.
12 min
Guías de compra
Cuánto necesitas ganar para comprar una casa en México 2026
Cuánto necesitas ganar por rango de precio (500 mil a 5 millones): la tabla con mensualidad, ingreso al 30%, enganche y efectivo total el día del cierre.
Guías de compraCuánto necesitas ganar para comprar una casa en México 2026
Actualizado el 27 de agosto de 2026
Los cálculos usan la tasa hipotecaria promedio de 11.42% del 2T de 2026 (SHF), plazo de 20 años y enganche del 20%, con la regla de capacidad de pago de la CONDUSEF. Son estimaciones para orientarte: tu tasa real depende del banco, tu enganche y tu ingreso. Corre tu caso exacto en el simulador de crédito antes de decidir.
La regla en una línea (y por qué la de dedazo falla)
El banco no mira el precio de la casa: mira si la mensualidad cabe en tu bolsillo. La regla que usa se llama capacidad de pago, y es sencilla: tu mensualidad no debe pasar del 30-35% de tu ingreso comprobable. Así que todo se reduce a calcular la mensualidad del rango que te interesa y dividirla entre 0.30. Ese es el ingreso que necesitas.
La regla de dedazo de «necesitas ganar diez mil por cada millón de casa» se quedó corta. Con la tasa promedio de 11.42% del 2T de 2026 que reporta la SHF, cada millón de crédito cuesta más de 10,600 pesos al mes a 20 años. Y como casi nadie compra al contado, lo que importa es el crédito, no el precio. Por eso conviene una tabla real, no un atajo.
$1,960,032
Valor promedio de una vivienda adquirida con crédito hipotecario en México en el primer semestre de 2026. Los precios subieron 7.9% en el semestre y la tasa promedió 11.42% en el segundo trimestre.
Los tres números que necesitas de ti
- Tu ingreso comprobable. No lo que ganas, lo que puedes demostrar con recibos de nómina o estados de cuenta. El banco solo cuenta lo comprobable.
- Tus deudas actuales. Tarjetas, crédito de auto, buen fin a meses. Todo eso ya ocupa parte de tu 35% y baja lo que te prestan.
- Tu enganche. Cuánto tienes ahorrado hoy. Entre más pongas, menor la mensualidad y el ingreso que necesitas comprobar.
Tabla: cuánto necesitas ganar por rango de precio (2026)
Esta es la tabla que buscabas. Supuestos: enganche del 20%, plazo de 20 años y tasa de 11.42% (el promedio del 2T 2026). La mensualidad es solo capital e intereses —súmale seguros—. El ingreso al 30% es el recomendado; el ingreso al 35% es el tope que sugiere la CONDUSEF, más apretado.
Ingreso necesario según el precio de la casa (enganche 20%, 20 años, 11.42%)
| Precio de la casa | Enganche (20%) | Crédito | Mensualidad aprox. | Ingreso al 30% | Ingreso al 35% |
|---|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $100,000 | $400,000 | $4,250 | $14,200 | $12,150 |
| $800,000 | $160,000 | $640,000 | $6,800 | $22,700 | $19,400 |
| $1,000,000 | $200,000 | $800,000 | $8,500 | $28,300 | $24,300 |
| $1,500,000 | $300,000 | $1,200,000 | $12,700 | $42,400 | $36,400 |
| $2,000,000 | $400,000 | $1,600,000 | $17,000 | $56,600 | $48,500 |
| $3,000,000 | $600,000 | $2,400,000 | $25,500 | $84,900 | $72,700 |
| $5,000,000 | $1,000,000 | $4,000,000 | $42,400 | $141,500 | $121,200 |
El truco para bajar el ingreso que necesitas
Sube el enganche o alarga el plazo. Con 25% de enganche en vez de 20%, el crédito baja y con él la mensualidad y el ingreso requerido. Con 25 años en lugar de 20, la mensualidad baja (aunque pagas más intereses totales). Y con un coacreditado, sumas dos ingresos y el requisito individual se parte casi a la mitad.
¿Ves tu rango pero te falta ingreso? Antes de descartar, revisa dos caminos: pagar tus deudas actuales para liberar capacidad de pago, o mirar el crédito Infonavit o cofinanciamiento, que para salarios medios suele salir más barato que un banco. Lo vemos más abajo.
Ya sé mi rango: ¿qué casas me alcanzan hoy?
Saber cuánto necesitas ganar no sirve de nada si no lo cruzas con el inventario real. Ubica tu rango en la tabla, filtra por precio máximo y ciudad, y quédate solo con lo que de verdad te alcanza. Estos son los mercados más buscados de México en 2026:
- Casas y departamentos en Ciudad de México — la oferta más profunda y la más cara del país
- Propiedades en Monterrey — ingresos altos, plusvalía sostenida en San Pedro y Valle Oriente
- Inmuebles en Guadalajara — la mejor relación precio-ingreso entre las grandes metrópolis
- Casas en Mérida — rangos más accesibles y destino #1 de compradores de inversión
- Departamentos en renta — si todavía no calificas, rentar y ahorrar el enganche es el plan intermedio
Filtra por tu presupuesto real, no por el precio de tus sueños
Pon tu precio máximo y tu ciudad, y mira solo las propiedades que entran en tu rango de ingreso. Sin perder tardes en visitas que no te alcanzan.
El enganche NO es todo: cuánto efectivo necesitas el día del cierre
Aquí es donde mucha gente se estrella. Ahorran justo el enganche… y les cae el golpe de los gastos de escrituración: avalúo, ISAI, honorarios del notario, inscripción en el Registro Público, certificados y —si usas crédito— la comisión de apertura. En conjunto, entre 4% y 7% del valor. Es efectivo aparte del enganche, y va el día del cierre.
Efectivo total el día del cierre (enganche 20% + gastos de escrituración ~6%)
| Precio de la casa | Enganche (20%) | Gastos de cierre (~6%) | Efectivo total aprox. |
|---|---|---|---|
| $500,000 | $100,000 | $30,000 | $130,000 |
| $800,000 | $160,000 | $48,000 | $208,000 |
| $1,000,000 | $200,000 | $60,000 | $260,000 |
| $1,500,000 | $300,000 | $90,000 | $390,000 |
| $2,000,000 | $400,000 | $120,000 | $520,000 |
| $3,000,000 | $600,000 | $180,000 | $780,000 |
| $5,000,000 | $1,000,000 | $300,000 | $1,300,000 |
El error que te tumba la operación
Llegar al cierre con el enganche justo y sin el 6% de gastos. Muchas operaciones se caen ahí, y pierdes el apartado. Ahorra pensando en el efectivo total, no solo en el enganche. Y calcula el ISAI de tu estado —es el gasto más pesado— con la calculadora de ISAI por estado.
¿Qué hace cada gasto y quién lo cobra? Lo desglosé en las guías de proceso: qué hace y cuánto cobra el notario público, cómo se inscribe la escritura pública en el Registro Público y qué debe blindar la promesa de compraventa para que no pierdas el apartado.
La mensualidad y el 30% de tu sueldo
35%
Es el tope de endeudamiento que recomienda la CONDUSEF: tus deudas totales no deberían pasar del 35% de tus ingresos mensuales. Para la hipoteca sola, apunta al 30% y deja aire para predial, seguros e imprevistos.
La CONDUSEF es tajante: dile NO al crédito si tu endeudamiento actual ya supera el 30% de tus ingresos, o si tus ahorros no cubren enganche más gastos iniciales. La mensualidad de una hipoteca te acompaña 15, 20 o 25 años; apretarla al 35% desde el día uno es jugar sin red. Al 30% respiras cuando llegue el año malo.
Y no compares créditos por tasa: compara por CAT, el Costo Anual Total, que incluye comisiones y seguros. Dos bancos con la misma tasa pueden tener CAT muy distinto. El simulador oficial de la CONDUSEF y el detalle por banco de Banxico te dan el costo real. Cruza el resultado con el simulador de crédito de Ogarom para tu caso.
Infonavit, banco y cofinanciamiento: no es lo mismo
Casi todos los artículos meten Infonavit y banco en el mismo saco. Error. Calculan distinto. El banco mira tu capacidad de pago sobre ingreso comprobable. El Infonavit calcula por tu salario en Veces Salario Mínimo, tus puntos y el saldo de tu Subcuenta de Vivienda. Y combinarlos —cofinanciamiento— cambia por completo el ingreso que necesitas.
Tres vías de crédito y cómo calculan lo que te prestan
| Vía de crédito | Cómo calcula el monto | Ideal para |
|---|---|---|
| Banco | Capacidad de pago: mensualidad ≤ 30-35% del ingreso comprobable. Enganche 10-20%. | Ingresos comprobables medios y altos, buen Buró de Crédito |
| Infonavit | Salario en VSM, puntos y saldo de Subcuenta. Tope de hasta 711.9 VSM (~$2,935,002). | Asalariados que cotizan, para el primer rango de precio |
| Cofinanciamiento | Suma el monto Infonavit + un crédito bancario en una sola operación. | Subir el rango sin juntar tanto enganche en efectivo |
El aviso publicado en el DOF fija el monto máximo de Infonavit en hasta 711.9 Veces el Salario Mínimo mensual, con ingreso máximo reconocido de 15 VSM y un tope cercano a 2,935,002 pesos. Para dimensionarlo: el salario mínimo general 2026 es de 315.04 pesos diarios (unos 9,582 al mes) tras el alza del 13%. Tu monto exacto sale de tu precalificación.
Corre tu número real en el simulador de crédito
Mete tu ingreso, tu enganche y el plazo, y mira la mensualidad, el rango de precio que te alcanza y cuánto necesitas ganar. Gratis y sin dejar tus datos.
Si eres independiente, freelance o informal
Buena parte de México trabaja por su cuenta o en la informalidad, y casi ningún artículo de «cuánto ganar» lo menciona. Sí puedes comprobar ingresos sin recibos de nómina, solo cambia el paquete de papeles. Lo que el banco quiere es ver que tu flujo es estable y suficiente para la mensualidad.
- Estados de cuenta. De 6 a 12 meses. El banco lee tus depósitos para estimar tu ingreso real, así que concéntralos en una sola cuenta.
- Declaraciones ante el SAT. Si estás dado de alta (persona física con actividad empresarial o RESICO), tus declaraciones son la prueba más fuerte.
- Coacreditado. Sumar a una pareja o familiar con recibos de nómina sube la capacidad de pago combinada y estabiliza el perfil.
- Enganche más grande. Poner 25-30% baja el riesgo que el banco percibe y compensa un ingreso menos formal.
- Historial en Buró de Crédito. Un buen historial pesa tanto como el ingreso. Págalo todo a tiempo los meses antes de solicitar.
Antes de solicitar, ordena tu Buró
Baja tus tarjetas a menos del 30% de su límite y no abras créditos nuevos los tres meses previos. Cada punto de capacidad de pago que liberes se traduce en más monto y mejor tasa. Un asesor con experiencia sabe qué banco es más flexible con perfiles no asalariados.
El ISR que te devuelven baja el costo real de la mensualidad
Ningún artículo de «cuánto ganar» cierra el loop fiscal, y es un dato que baja el costo real. En la declaración anual, las personas físicas pueden deducir los intereses reales de su crédito hipotecario para casa habitación —de banco, Infonavit o Fovissste— hasta un crédito de 750,000 UDIS. No es todo el pago: solo los intereses reales.
El SAT aclara que se deducen los intereses reales —los nominales menos la inflación— y que tu institución está obligada a entregarte la constancia con la cifra exacta. En los primeros años, cuando casi toda tu mensualidad son intereses, esa devolución de ISR puede equivaler a una o dos mensualidades al año. No cambia si calificas, pero sí abarata el costo real de tener la hipoteca.
Cómo calculo y verifico estos datos
Las mensualidades se calculan con la fórmula estándar de amortización a tasa fija, plazo de 20 años y tasa de 11.42% (el promedio del 2T 2026 de la SHF); el ingreso necesario sale de dividir la mensualidad entre 0.30 y 0.35, la relación cuota-ingreso de la CONDUSEF. Son estimaciones para orientarte, no una oferta de crédito. Reviso cada cifra cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). ¿Un dato desactualizado? Escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes de esta edición:
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda, 2T 2026 — valor promedio $1,960,032 y tasa 11.42%
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda, 1T 2026 — segmentación por tipo de vivienda
- CONDUSEF — Conoce tu capacidad de endeudamiento — regla del 35% y fórmula de capacidad
- CONDUSEF — Simulador de Crédito Hipotecario — comparación de mensualidad, CAT y pago total
- CONDUSEF — Cuándo decir NO al crédito — límite del 30% y cobertura de gastos iniciales
- Banxico — Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda — tasas por banco
- DOF / SIDOF — Montos máximos de crédito Infonavit — hasta 711.9 VSM y tope ~$2,935,002
- CONASAMI — Salarios mínimos 2026 — $315.04 diarios tras el alza del 13%
- SAT — Deducción de créditos hipotecarios — intereses reales, tope 750,000 UDIS
- INEGI — ENIGH 2024 — ingreso corriente de los hogares para contrastar la realidad
Este cálculo es el paso 2 de un proceso más largo. Si quieres el mapa completo, léelo en la guía cómo comprar casa en México, y cuando visites, no olvides el checklist de 40 puntos para la visita ni la diferencia entre los tipos de avalúo. ¿Compras en la capital? La guía de compra en CDMX 2026; ¿en el sureste? La de Mérida 2026. Y si por ahora rentas mientras juntas el enganche, la guía para rentar departamento en CDMX.
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