Qué piden para rentar un departamento y cómo te aceptan (2026)
El expediente del inquilino que te hace ganar la unidad en Roma o Del Valle: qué documentos llevar, cuánto debes ganar y cómo compensar si no tienes aval.
12 min
Guías de compra
Casas y departamentos económicos en venta en México 2026
Traduce tu presupuesto en geografía real: bandas de precio, corredores conurbados, Infonavit vs FOVISSSTE vs Vivienda para el Bienestar y el costo total.
Guías de compraCasas y departamentos económicos en venta en México 2026
Actualizado el 27 de agosto de 2026
Bandas de precio ancladas al Índice SHF de Precios de la Vivienda del 2º trimestre 2026 (mediana 1,299,580 pesos; alza de 7.9% en el primer semestre). Montos de crédito verificados contra Infonavit, FOVISSSTE y la convocatoria 2026 de CONAVI. El ISAI y los aranceles notariales son estatales y cambian por entidad: verifica el tuyo antes de cerrar.
¿Qué se considera una casa económica en México en 2026?
«Económico» no es un número fijo, es una posición relativa al mercado. Y ahí está la primera trampa: casi todos los artículos citan el precio promedio, que en México está inflado por un puñado de casas de lujo. La referencia buena es la mediana. Te explico por qué en dos párrafos.
$1,299,580
Mediana del valor de avalúo de una vivienda en México en el 2º trimestre de 2026. La mitad del país se avalúa por debajo de esa cifra. El promedio, en cambio, fue de 1,960,032 pesos: lo jalan hacia arriba las casas de lujo.
Saca la cuenta: la SHF reporta una mediana de ~1.3 millones y un promedio de ~1.96 millones. Esa brecha de 660 mil pesos entre mediana y promedio es el efecto de las propiedades caras. Para ti, que buscas económico, la mediana manda: si algo se vende por debajo de 1.3 millones, ya estás en la mitad accesible del país. Y hay margen real por debajo: la banda de vivienda de interés social arranca cerca de los 600 mil.
Contexto de mercado, para que no compres con miedo: los precios subieron 7.9% en el primer semestre de 2026 (vivienda nueva +8.3%, usada +7.5%), según la misma SHF. En el primer trimestre el alza anual llegó a 8.7%. Traducción: la vivienda económica se aprecia, no se abarata sola. Esperar «a que bajen» te cuesta plusvalía.
El truco de la mediana
Cuando un vendedor te diga «está por debajo del promedio nacional», sonríe. El promedio (~1.96 MDP) es fácil de batir. Pregúntate más bien si está por debajo de la mediana (~1.3 MDP) de su zona. Ahí sí hay ganga o no la hay.
Traduce tu presupuesto en geografía real (no en un estado lejano)
El error clásico es leer «el estado más barato es Tlaxcala» y pensar en mudarte a 300 km de tu trabajo. En la práctica, casi nadie hace eso. Lo que sí funciona es bajar de precio moviéndote a los corredores conurbados de tu propia ciudad. Aquí tienes las bandas y a qué corresponden hoy:
Qué compras según tu banda de presupuesto (2026)
| Presupuesto | Qué tipo de vivienda | Dónde suele estar | Vía de compra típica |
|---|---|---|---|
| Menos de $800 mil | Interés social, dúplex o depto pequeño; casa de Vivienda para el Bienestar (~600k) | Corredores conurbados (Tecámac, Zumpango, Tizayuca), Apizaco, estados de menor presión | CONAVI, Infonavit, cofinanciamiento |
| $800 mil – $1.2 millones | Casa de 2–3 recámaras usada o depto en conurbado consolidado | Segundo anillo de CDMX, GDL y MTY; capitales del Bajío | Infonavit / FOVISSSTE o Cofinavit |
| $1.2 – $2 millones | Casa media usada o depto en zona urbana con servicios | Ciudades medias completas; periferias buenas de las metrópolis | Crédito bancario + Subcuenta |
| Cerca de la mediana ($1.3 MDP) | El punto donde entras a la mitad accesible del país | Nacional (referencia SHF) | La que califiques |
Los corredores más buscados por precio hoy: Tecámac, Zumpango y Tizayuca al norte de CDMX (con el Tren Suburbano y el AIFA jalando plusvalía), Apizaco en Tlaxcala, y los conurbados de Guadalajara y Monterrey, donde el segundo anillo todavía tiene vivienda de interés social. Si tu ancla es la capital, compara el centro contra la periferia: en Ciudad de México el mismo millón compra un estudio en zona céntrica o una casa entera 40 minutos afuera.
¿Y comprar por inversión donde el ticket es bajo y la renta sube? Mérida sigue siendo el destino #1 de 2026 para eso. Si tu plan es rentar mientras decides, revisa también la oferta en renta de la zona antes de comprometerte a comprar en un corredor que no conoces.
Las cuatro vías para comprar barato (y a quién le sirve cada una)
Nadie pone estas cuatro opciones lado a lado con montos 2026, y por eso la gente elige mal. La vía correcta depende de tu perfil de empleo y tu ingreso, no de cuál suena mejor:
Vías para comprar vivienda económica en 2026
| Vía | Para quién | Requisito clave | Monto / precio de referencia |
|---|---|---|---|
| Infonavit (T100) | Trabajador formal cotizando en el IMSS | 100 puntos + 6 meses de empleo continuo | Hasta $2,935,002.35 |
| FOVISSSTE | Trabajador del Estado (ISSSTE) | Al menos 18 meses de cotización, sin crédito activo | Según esquema; combinable con banco (FOVISSSTE para Todos) |
| Vivienda para el Bienestar (CONAVI) | No propietario, ingreso familiar < 2 salarios mínimos (~$17,800) | Registro gratuito, sin crédito de vivienda activo | Casa de 60 m² por ~$600,000 |
| Crédito bancario | Ingreso comprobable, con o sin prestación social | Enganche 10%–20% + buen historial | Según capacidad de pago; compara CAT |
Un par de precisiones que evitan disgustos. El monto máximo de Infonavit (2,935,002.35 pesos) es el techo del sistema, no lo que te van a prestar a ti: eso lo define tu salario y tu Subcuenta. Revisa tus puntos y precalifica gratis solo en Mi Cuenta Infonavit; todo gestor que te cobre por eso te está viendo la cara.
Si eres del Estado, el FOVISSSTE pide al menos 18 meses de cotización y no tener crédito activo; sus esquemas Cofinavit / FOVISSSTE para Todos combinan tu Subcuenta de Vivienda con un banco para alcanzar montos mayores. Y si tu ingreso familiar es menor a dos salarios mínimos, la joya escondida es el Programa Vivienda para el Bienestar de la CONAVI: 60 m² por ~600 mil pesos, con registro gratis y sin intermediarios. Si no calificas a ninguno, queda el crédito bancario, donde tu mejor herramienta es comparar el CAT entre instituciones.
Ningún trámite oficial se paga a un intermediario
La precalificación de Infonavit, la consulta de puntos y el registro a Vivienda para el Bienestar son gratuitos y se hacen en los portales oficiales (micuenta.infonavit.org.mx, pvb.conavi.gob.mx). Si alguien te pide dinero «para apartar tu crédito» o «agilizar tus puntos», es fraude.
El costo total real: enganche, escrituración, ISAI y predial
El error más caro del comprador primerizo es sumar solo el precio de lista. Sobre una casa económica, los gastos de entrada pueden añadir 15% a 30% más. Aquí está la cuenta completa para que no te sorprenda:
Costo total de comprar una casa de $1,000,000 (2026)
| Concepto | Cuánto suele ser | Sobre $1 MDP | Nota |
|---|---|---|---|
| Precio de lista | El número del anuncio | $1,000,000 | Punto de partida, no el final |
| Enganche (crédito bancario) | 10% – 20% | $100,000 – $200,000 | Menor con Infonavit / FOVISSSTE |
| Escrituración y notario | ~5% – 10% | $50,000 – $100,000 | Incluye derechos de RPP y certificados |
| ISAI (estatal) | Variable por entidad | Incluido arriba, varía | Revisa tu estado antes de cerrar |
| Avalúo | Fijo por institución | $3,000 – $8,000 | Requisito para el crédito |
| Predial (anual, recurrente) | Según catastro | Variable | Gasto que sigue cada año |
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el que más varía porque cada estado fija su tasa. No lo adivines: revísalo en la calculadora de ISAI por estado. Y antes de firmar, entiende qué avalúo estás pagando —bancario, catastral o comercial no son lo mismo— con la guía de diferencias de avalúo. La CONDUSEF insiste en comparar enganche, gastos notariales, seguros, mensualidad, CAT y plazo antes de comprometerte.
Cómo buscar por presupuesto en Ogarom sin perder el día
Muchos portales te muestran la casa de tus sueños… que cuesta el triple de tu presupuesto, para engancharte. En Ogarom la lógica es al revés: pones tu ciudad y tu tope, y ves inventario real dentro de tu alcance. Nada de propiedades fantasma. El flujo que recomiendo:
- Fija tu tope, no tu sueño. Filtra por precio máximo realista (precio de lista + margen para gastos). Empieza la búsqueda aquí.
- Ancla por ciudad y compara corredores. CDMX, Guadalajara, Monterrey o Mérida: mira centro contra periferia en cada una.
- Ordena por metros por peso. Una casa de 90 m² a 1 MDP puede ser mejor negocio que una de 60 m² a 850 mil. Compara precio por metro cuadrado.
- Contacta directo por WhatsApp. Sin formularios eternos: preguntas si sigue disponible y agendas visita el mismo día.
Filtra casas económicas por tu presupuesto real
Pon tu ciudad y tu tope de precio, y ve solo el inventario que sí puedes comprar. Sin anuncios fuera de tu alcance, sin propiedades fantasma.
Preventa, usada de Infonavit o remate: cuál conviene
Tres caminos para llegar a lo económico, y ninguno es el mejor para todos:
- Usada de Infonavit. La ves y la tocas hoy, el precio suele estar más negociado y puedes usar tu crédito. El riesgo: reparaciones y posibles adeudos heredados. Llévate el checklist de visita de 40 puntos y pide el certificado de libertad de gravamen.
- Preventa. Suele salir más barata que el precio de lista final y estrenas, pero pagas la espera y el riesgo de que el desarrollador se retrase. Verifica que su contrato de adhesión esté registrado en PROFECO antes de dar apartado.
- Remate bancario o judicial. Precios llamativos, pero terreno resbaloso: puede venir con ocupantes, adeudos o procesos legales abiertos. No es para primerizos sin asesoría. Si te tienta, que un asesor verificado revise la situación jurídica antes de que muevas un peso.
Sea cual sea el camino, el paso que no puedes saltarte es el legal. Antes de firmar cualquier promesa, entiende cómo se inscribe la escritura en el Registro Público y qué debe blindar tu promesa de compraventa. Lo barato sale carísimo cuando el papel está mal.
Checklist anti-fraude antes de dar el apartado
En vivienda económica el fraude se disfraza de ganga. Estas cuatro verificaciones son gratuitas o baratas y te ahorran perder el enganche completo:
- Certificado de libertad de gravamen. Del Registro Público de la Propiedad, con menos de 30 días. Confirma que la casa no tenga hipotecas ni embargos ocultos. La PROFECO lo marca como paso obligatorio.
- Predial al corriente. Pide la boleta: el adeudo de predial está ligado al inmueble y te puede perseguir.
- Contrato de adhesión registrado (preventa). Si compras a un desarrollador, verifica su registro en rpca.profeco.gob.mx. La PROFECO exige que ese contrato esté registrado y que todo lo prometido conste por escrito.
- Escritura pública ante notario. No hay compra válida sin ella. Desconfía de quien te ofrezca «papeles de posesión» o traspasos «de palabra» para ahorrarte el notario.
La regla del precio demasiado bueno
Una casa 40% por debajo de su zona no suele ser suerte: casi siempre esconde un gravamen, una posesión sin escritura, un litigio o un remate con ocupantes. Antes de emocionarte, pide el certificado de libertad de gravamen. Ahí tienes tu señal.
¿Cuánto necesitas ganar y ahorrar para que sí te alcance?
Dos números mandan y los dos son verificables. Primero el ahorro: la CONDUSEF recomienda tener guardado al menos 20% del valor antes de arrancar (con Infonavit o FOVISSSTE, tu Subcuenta cubre parte). Segundo el ingreso: que la mensualidad no rebase alrededor del 30% de lo que ganas al mes.
Aterrízalo: una casa de 1 millón de pesos a 20 años implica una mensualidad de unos 9,000 a 11,000 pesos según la tasa, así que necesitas comprobar un ingreso familiar de aproximadamente 30,000 a 37,000 pesos mensuales. No lo dejes en cálculo mental. Corre tu número exacto en el simulador de crédito de Ogarom o en el simulador oficial de CONDUSEF, que te da mensualidad, ingresos a comprobar y CAT por banco.
Saca tu mensualidad antes de enamorarte de una casa
Calcula cuánto pagarías al mes, cuánto enganche necesitas y qué ingreso tienes que comprobar. Dos minutos que te evitan una decepción.
Para dimensionar el mercado en el que te mueves: en el Censo 2020, el INEGI contó 126,014,024 habitantes y un parque de 35,219,141 viviendas particulares habitadas, con un promedio de 3.6 ocupantes por vivienda. Es un país que sigue necesitando —y comprando— vivienda accesible. Tú no estás llegando tarde.
Cómo verifico estos datos
Cada cifra de esta guía se verifica contra la fuente oficial antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Los precios de vivienda se mueven trimestre a trimestre, así que si ves un dato que ya no cuadra, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda, 2º trimestre 2026 — mediana $1,299,580, promedio $1,960,032, alza 7.9% en el semestre
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda, 1er trimestre 2026 — crecimiento anual de 8.7%
- CONAVI — Convocatoria 2026, Vivienda para el Bienestar — casa de 60 m² por ~$600,000
- Infonavit — portal oficial y Mi Cuenta Infonavit — monto máximo $2,935,002.35 y modelo T100
- FOVISSSTE — portal oficial — Crédito Tradicional (18 meses) y esquemas de cofinanciamiento
- CONDUSEF — Simulador de Crédito Hipotecario — mensualidad, ingresos a comprobar y CAT por banco
- CONDUSEF — Simuladores financieros — comparar CAT antes de contratar
- PROFECO — Compra de vivienda y Tus derechos en materia de inmuebles — certificado de gravamen, escritura y contrato de adhesión
- INEGI — Censo 2020 y Estadísticas de Vivienda — 35.2 millones de viviendas, 3.6 ocupantes
Esta guía es el mapa de entrada. Si quieres el proceso completo paso a paso, léelo en cómo comprar casa en México; si vas por CDMX, cruza la guía de compra por alcaldías; y si tu plan es invertir barato con renta al alza, mira comprar casa en Mérida. Y cuando encuentres tu candidata, no firmes solo: que un profesional revise lo legal.
Encuentra una agencia verificada en tu ciudad
Directorio con código AMPI visible y reseñas de Google validadas. Un asesor detecta el gravamen o el adeudo antes de que des el apartado. Contacto directo por WhatsApp.