Apartado y arras al comprar casa en México: guía 2026

¿Cómo funciona el apartado de una casa? Empieza por aquí

El apartado es una señal: entregas una cantidad para que el vendedor retire la casa del mercado unos días mientras preparan el contrato en forma. No te vuelve dueño ni te obliga a comprar. Es un acuerdo de reserva, y toda su fuerza —y tu protección— vive en el papel que firmes, no en la buena voluntad de nadie.

Arras: un término que viene de España

Vas a leer mucho sobre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Ojo: esa clasificación es del Código Civil español, no del mexicano. En México no existe la figura de las arras codificada como tal; lo que de verdad firmas es un apartado o una promesa de compraventa, y las penas se rigen por la pena convencional del Código Civil. El nombre del documento importa menos que sus cláusulas.

Y antes de apartar nada, un consejo de fondo: aparta solo cuando ya comparaste opciones de verdad. Muchos apartados que terminan mal nacen de una decisión apresurada. Si sigues armando tu lista, filtra por ciudad, colonia y presupuesto en la búsqueda de Ogarom y quédate solo con las que aguantan una segunda mirada antes de comprometer dinero.

• Casas y departamentos en la Ciudad de México — la oferta más profunda del país.
• Propiedades en Monterrey — plusvalía sostenida en San Pedro y Valle Oriente.
• Inmuebles en Guadalajara — la mejor relación precio-calidad entre las grandes ciudades.
• Casas en Mérida — destino #1 de compra por inversión y retiro en 2026.

Apartado, arras, anticipo y enganche: no son lo mismo

La mayoría de los pleitos por apartado empiezan por confundir cinco palabras que suenan parecido pero pesan distinto. Aclararlas te da lenguaje para negociar y para leer el contrato sin que te mareen. Esta tabla las separa por lo que importa: si obligan a comprar y si el dinero se aplica al precio.

La escalera real: apartado, promesa y escritura

Comprar una casa en México no es firmar un solo papel: son tres peldaños, y cada uno compromete más dinero y más obligaciones. Confundirlos es lo que lleva a firmar de más antes de tiempo. Este es el orden sano, del compromiso más ligero al definitivo.

Si quieres el mapa completo de las nueve etapas, desde la oferta hasta las llaves, léelo en la guía de cómo comprar casa en México. El apartado es apenas el segundo peldaño: importante, pero pequeño frente a lo que viene.

¿Cuánto se paga de apartado? Cifras reales 2026

No hay tarifa legal para el apartado. Lo sano de mercado es del 1% al 5% del precio en un apartado, y hasta el 10% cuando ya firmas promesa de compraventa. Desconfía si te piden un monto alto «solo para apartar» sin contrato de por medio: entre más dinero sueltas, más blindaje por escrito debes exigir a cambio.

Recuerda que el apartado casi siempre se abona al enganche, y el enganche al precio total. No es dinero adicional: es el primer anticipo. Para dimensionar el gasto completo —incluidos el ISAI y los honorarios notariales— apóyate en la calculadora de ISAI por estado y, si compras en la capital, en la guía de compra en CDMX.

¿El apartado es reembolsable? Pena convencional y devolución

La respuesta honesta: depende de tu contrato, no de la ley. Un apartado puede ser reembolsable, reembolsable con descuento de gastos comprobables o a fondo perdido. Lo que regula el castigo por rajarse es la pena convencional, en los artículos 1840 a 1846 del Código Civil Federal: las partes fijan de antemano cuánto pierde quien incumpla, y esa pena no puede superar el valor de la obligación principal.

El error más caro es firmar un contrato que solo te castiga a ti. Si tú pierdes el apartado por desistir, el vendedor que se arrepiente de vender también debe pagarte una pena equivalente. Esa simetría es negociable y debes pedirla. El modelo de contrato de promesa registrado ante PROFECO sirve de referencia de cláusulas justas.

La cláusula que te salva: condición suspensiva por el crédito

Es la protección que casi nadie menciona y la que más dinero salva. La condición suspensiva es una cláusula que dice: si Infonavit, Fovissste o el banco te niega el crédito, el contrato se cancela y te devuelven el apartado completo. Sin ella, arriesgas perderlo por una negativa que no depende de ti. Pídela siempre que tu compra dependa de un financiamiento.

El otro blindaje es no apartar por encima de lo que te van a prestar. La CONDUSEF recomienda tener ahorrado al menos el 20% del valor de la vivienda para el enganche y comparar el CAT, la comisión por apertura y los gastos notariales antes de contratar. Corre los números en el simulador de crédito antes de comprometer un peso.

El punto ciego: NOM-247 y PROFECO solo cubren a desarrolladores

Aquí está el malentendido que le cuesta caro a mucha gente. La NOM-247-SE-2021 obliga a registrar los contratos ante PROFECO y a cumplir 28 elementos mínimos de información, pero aplica solo a desarrolladores, constructores y promotores de vivienda nueva. La compraventa entre particulares no está amparada por esa norma.

Traducción práctica: si compras preventa a una constructora, la PROFECO te respalda —verifica que el contrato de adhesión esté registrado y lee las sanciones de cancelación de ambas partes—. Pero si apartas una casa usada a un particular, no hay red institucional: tu única protección es el contrato que negocies. Ahí un asesor con reseñas verificadas vale su peso en oro.

Qué debe llevar tu contrato de apartado

Un buen contrato de apartado cabe en dos páginas, pero cada línea cuenta. Estos son los ocho elementos que no pueden faltar; si tu documento no los tiene, no es un contrato de protección, es un recibo con membrete:

• Partes plenamente identificadas. Nombre, INE, CURP y RFC de comprador y vendedor. Que quien firma sea el propietario registrado, no un intermediario sin poder.
• Identificación del inmueble. Dirección, superficie y el dato registral (folio del Registro Público de la Propiedad).
• Monto exacto y forma de pago. Cantidad del apartado, moneda, cuenta y la frase de que se aplica a cuenta del precio.
• ¿Reembolsable o no? Escrito con todas sus letras, y qué gastos comprobables se descuentan si aplica.
• Plazo de vigencia. Fechas claras y qué pasa al vencer: prórroga, promesa de compraventa o devolución.
• Pena convencional recíproca. Cuánto pierde el comprador si desiste y cuánto paga el vendedor si se raja.
• Condición suspensiva por el crédito. Si el banco o Infonavit niega el financiamiento, se cancela y te devuelven todo.
• Recibo formal con datos fiscales. Nunca un simple «recibí» por WhatsApp: comprobante con fecha, monto y firma.

Antes de soltar un solo peso: checklist

El apartado se entrega en frío, no en caliente. Antes de transferir, cinco verificaciones rápidas te ahorran los pleitos más comunes. Ninguna toma más de un par de días y todas se piden el mismo día que decides apartar.

• Certificado de libertad de gravamen. Pídelo al Registro Público de la Propiedad con menos de 30 días: confirma que la casa no arrastra hipotecas ni embargos. Cómo leerlo, en la guía de la escritura pública y el RPP.
• Que quien firma sea el dueño. Coteja la escritura y la identificación contra el nombre del certificado. Si es un apoderado, exige el poder notarial.
• Presupuesta ISAI y notariales. El ISAI o impuesto sobre adquisición de inmuebles lo paga el comprador al escriturar; súmalo al apartado y al enganche para no quedarte corto.
• Entiende el peso de los impuestos. Según el Colegio de Notarios de la CDMX, cerca del 85% de los gastos notariales son impuestos y derechos, no honorarios: el grueso del costo no lo fija el notario.
• Revisa el estado real del inmueble. Antes de comprometerte, corre el checklist de la visita y cruza el precio con un avalúo bien leído.

Y si vas a firmar sin un notario delante, apóyate en un notario público desde antes: muchos revisan un contrato de apartado o una promesa por una consulta corta, y te dicen en minutos si una cláusula te deja expuesto.

Cómo verifico estos datos

Cada cifra y cada afirmación legal de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:

• SHF — Índice de Precios de la Vivienda 4T 2025 — mediana de avalúo 1,209,189 pesos y apreciación anual 8.9%.
• Código Civil Federal — pena convencional, artículos 1840 a 1846.
• PROFECO — Derechos al comprar un inmueble — obligación de informar gravámenes y garantías mínimas.
• PROFECO — Comprar vivienda en preventa — registrar el contrato de adhesión y leer sanciones de cancelación.
• NOM-247-SE-2021 (Secretaría de Economía) — aplica solo a desarrolladores, no a particulares.
• PROFECO — Modelo de contrato de promesa (RPCA) — cláusulas de devolución y gastos comprobables.
• CONDUSEF — Cómo elegir crédito hipotecario — enganche mínimo sugerido del 20% y comparación de CAT.
• Colegio de Notarios de la CDMX — cerca del 85% de los costos notariales son impuestos y derechos.
• Banco de México — Tipo de cambio FIX — referencia para convertir apartados en dólares.
• Finanzas CDMX — ISAI — el impuesto sobre adquisición de inmuebles lo paga el comprador al escriturar.
• INEGI — Vivienda — estadísticas oficiales del parque habitacional.

El apartado es un momento pequeño con consecuencias grandes. Si negocias las cláusulas correctas y verificas antes de transferir, dejas de jugarte el dinero a la confianza. Y cuando estés listo para dar el paso, un asesor verificado en tu ciudad puede acompañarte a leer el contrato antes de que firmes nada. ¿Todavía comparando? Vuelve a la búsqueda o a las propiedades en Guadalajara y aparta solo cuando estés seguro.