Casas y departamentos económicos en venta en México 2026
Traduce tu presupuesto en geografía real: bandas de precio, corredores conurbados, Infonavit vs FOVISSSTE vs Vivienda para el Bienestar y el costo total.
12 min
Guías de compra
Cómo hacer una oferta y negociar el precio de una casa (2026)
El momento en que se gana o pierde dinero: cómo poner tu oferta por escrito, cuánto bajar según los días en el mercado y cómo negociar con crédito.
Guías de compraCómo hacer una oferta y negociar el precio de una casa (2026)
Actualizado el 27 de agosto de 2026
Contexto de precios verificado contra el índice SHF del 2T 2026 (apreciación 7.9%, valor promedio 1,960,032 pesos, tasa hipotecaria 11.42%). Los elementos mínimos del contrato se apoyan en la NOM-247-SE-2021 y los derechos del comprador en la PROFECO. Los rangos de margen de negociación son orientativos de mercado 2026.
¿Cómo se hace una oferta de compra de una casa en México?
Se hace por escrito, no de palabra. Entregas una carta oferta de compra con el precio que ofreces en pesos, la vigencia y las condiciones. Si la aceptan, firmas la promesa de compraventa y das el apartado. Lo verbal no obliga a nadie; el papel sí marca la cancha.
El orden real de una oferta
- Precalifícate primero. Sin saber cuánto te presta el banco o el Infonavit, tu oferta no vale. Corre los números en el simulador de crédito antes de ofertar.
- Arma tu número con datos, no con corazonadas: días en el mercado, comparables y avalúo.
- Presenta la carta oferta con precio, vigencia y condiciones suspensivas (sujeta a avalúo, a crédito y a gravamen limpio).
- Negocia la contraoferta: casi nunca aceptan a la primera. Mueve el número, pero mete condiciones a tu favor.
- Firma la promesa de compraventa y entrega el apartado con recibo.
- Escritura ante notario una vez que sale el crédito y los papeles están limpios.
Este artículo es el paso siguiente a haber visto la casa. Si todavía estás armando tu lista de candidatas, filtra por ciudad y presupuesto en Ogarom y quédate solo con las que valen una oferta. Y si te faltó revisar la casa a fondo, corre antes el checklist de la visita.
Antes de ofertar: qué revisar y qué pedir al vendedor
Nunca ofertes sobre una casa que no verificaste. La debida diligencia va antes del apartado, no después: es lo que evita que apartes un inmueble con una hipoteca escondida o con adeudos que se heredan. Estos son los papeles que pides el mismo día:
- Escritura pública a nombre del vendedor. Si te dicen que «tienen posesión» pero no escritura, frénate.
- Certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad, con menos de 30 días, para confirmar que no hay hipotecas ni embargos.
- Predial y agua al corriente. El adeudo de predial y agua está ligado al inmueble: te puede perseguir.
- No adeudo de mantenimiento y reglamento, si es condominio.
- Contrato registrado en la RPCA de PROFECO si compras vivienda nueva a una desarrolladora: desde la NOM-247 su contrato de adhesión debe estar registrado.
- Historial en el Buró Comercial de PROFECO para ver las quejas de la inmobiliaria o desarrolladora antes de entregar apartado.
Tu derecho a pedir todo por escrito
Según la PROFECO, antes de firmar el vendedor debe exhibir el documento que acredite la propiedad e informar de los gravámenes que deban liberarse antes de escriturar, y tú tienes derecho a exigir esa información por escrito. Un vendedor que se niega es, en sí mismo, una bandera roja.
¿Cuánto se puede bajar del precio de una casa al negociar?
No hay un porcentaje universal. El margen depende de tres cosas: cuánto lleva la casa publicada, cuánto sobrepasa el precio de lista a los comparables reales y qué tan apurado está el vendedor. Con esos datos dejas de ofertar a ciegas y pones un número que puedes defender.
7.9%
Apreciación de la vivienda a nivel nacional en el primer semestre de 2026 (nueva +8.3%, usada +7.5%). El valor promedio nacional fue de 1,960,032 pesos y la tasa hipotecaria promedio del 2T 2026, de 11.42%. Sirve para ubicar si el precio de lista está por encima del mercado.
El dato que más peso tiene en tu oferta son los días en el mercado. Una casa recién publicada y bien valuada casi no cede. Una que lleva medio año, con reducciones previas de precio, está pidiendo negociación a gritos. Esta es la lectura rápida:
Margen de negociación típico según la situación (2026)
| Situación de la casa | Margen realista | Tu palanca principal |
|---|---|---|
| Recién publicada, bien valuada, zona caliente | 0% – 3% | Rapidez y certeza (crédito precalificado) |
| 1 a 3 meses publicada, precio de mercado | 3% – 6% | Comparables de la colonia |
| Más de 6 meses o con rebajas previas | 8% – 12%+ | Días en el mercado y prisa del vendedor |
| Con defectos documentados (humedad, instalación) | Costo de arreglos | Cotizaciones por escrito |
| Cotizada solo en dólares, sin referencia | Renegocia el tipo de cambio | FIX de Banxico |
Si la casa se cotiza en dólares
Frecuente en playa y frontera. Nunca aceptes «al tipo de cambio que yo diga»: fija en el contrato el FIX oficial de Banxico de una fecha concreta. Una diferencia de 30 centavos por dólar en una casa de 200,000 USD son 60,000 pesos que aparecen de la nada.
Compara antes de ofertar: mira los comparables de la zona
Filtra por ciudad, colonia y precio para saber si el número de tu casa está caro o justo. Datos, no corazonadas.
- Casas y departamentos en Ciudad de México — el mercado más profundo para comparar por colonia
- Propiedades en Monterrey — donde los comparables por metro cuadrado varían más entre zonas
- Inmuebles en Guadalajara — buena base de comparables para calibrar tu oferta
- Casas en Mérida — mucha vivienda nueva y en preventa, otro tipo de negociación
La carta oferta de compra: qué debe llevar (guion)
Una oferta seria va por escrito. La carta oferta de compra (u oferta de compra) es el documento con el que formalizas tu número antes de la promesa. No te obliga aún a escriturar, pero deja constancia del precio, la vigencia y —clave— las condiciones que te protegen.
Qué debe llevar tu carta oferta de compra
| Campo | Qué poner | Por qué importa |
|---|---|---|
| Partes | Tus datos y los del vendedor | Identifica quién oferta y a quién |
| Inmueble | Dirección, superficie de terreno y construcción | Deja claro qué estás comprando |
| Precio ofertado | La cifra en pesos (moneda nacional) | Es tu número; sepáralo del precio de lista |
| Forma de pago | Contado o crédito (Infonavit, banco, cofinavit) | El vendedor pondera la certeza de tu pago |
| Apartado | Monto que entregarás al firmar la promesa | Da seriedad; se descuenta del precio |
| Vigencia | 48 a 72 horas es lo común | Presiona una respuesta sin darle tiempo a comparar |
| Condiciones | Sujeta a avalúo, a crédito aprobado y a gravamen limpio | Si algo falla, sales sin perder el apartado |
El elemento mínimo que exige la norma
Cuando pases de la carta a un contrato de compraventa o promesa de vivienda, la NOM-247-SE-2021 obliga a que contenga, como mínimo, el precio total en moneda nacional, el monto entregado como apartado o anticipo y la ubicación, descripción y superficie del inmueble. El proveedor, además, tiene prohibido usar prácticas coercitivas para presionarte a firmar.
Apartado, arras y enganche: qué firmas y qué se devuelve
Aquí es donde la gente pierde dinero por no leer. Tres palabras que suenan parecido y significan cosas distintas. El apartado reserva; las arras garantizan y penalizan; el enganche es parte del precio. Que el contrato diga cuál es cuál te ahorra un pleito.
Apartado vs. arras vs. enganche
| Concepto | Qué es | ¿Se devuelve si me arrepiento? |
|---|---|---|
| Apartado / anticipo | Dinero para reservar la casa mientras se firma la promesa | Según el contrato; a menudo sí si falla una condición pactada |
| Arras | Cantidad que funciona como garantía y pena por incumplir | Si te arrepientes sin causa, la pierdes; si incumple el vendedor, suele devolverla doble |
| Enganche | La parte del precio que pagas de tu bolsa al comprar con crédito | No aplica: es parte del precio, se paga al escriturar |
Nunca pagues apartado así
En efectivo, el mismo día, sin recibo y sin contrato. Si el vendedor te apura a soltar el dinero «ahorita o se va», es presión —y la NOM-247 prohíbe las prácticas comerciales coercitivas—. Exige un documento que diga cuánto pagas, por qué concepto, qué condiciones y qué pasa con ese dinero si la operación no se cierra.
Negociar con crédito (Infonavit o banco): el avalúo manda
Si compras con crédito, tu palanca cambia. El banco o el Infonavit no prestan sobre el precio de lista: prestan sobre el avalúo. Si el avalúo sale por debajo del precio, esa diferencia la pones tú de enganche. Ese hueco es exactamente tu argumento para negociar a la baja.
Antes de ofertar, sabe cuánto te prestan y cuánto enganche real necesitas. La CONDUSEF recomienda comparar no solo la tasa sino el CAT, la comisión por apertura y la penalización por pago anticipado, y tener ahorrado al menos el 20% del valor de la vivienda. Corre tus números en el simulador de crédito y llega a la mesa con cifras, no con ilusiones.
El avalúo bajo, a tu favor
Si el avalúo bancario sale por debajo del precio de lista, no es mala noticia: es munición. Enséñaselo al vendedor y pide que ajuste al valor del avalúo, o reparte la diferencia. Entiende los tres tipos de avalúo en la guía del avalúo bancario, catastral y comercial.
Calcula cuánto te prestan antes de poner tu oferta
Con el enganche y el plazo, el simulador te dice tu tope real de precio. Ofertar sin ese número es negociar a ciegas.
La contraoferta y qué pasa si alguien se echa para atrás
Casi nadie acepta tu primera oferta. El vendedor devuelve otro número: eso es la contraoferta, y ahí empieza la negociación de verdad. La respondes también por escrito, y no solo moviendo el precio: metiendo condiciones que valen dinero sin que se note en la cifra.
- Negocia el paquete, no solo el número. Que incluya la cocina integral, los clósets, los minisplits y las cortinas. Que quede por escrito en la promesa.
- Pide reparaciones antes de escriturar. Impermeabilizar la azotea o rehacer la instalación eléctrica: cotización en mano, o lo descuentas o lo repara el vendedor.
- Reparte gastos. Quién paga qué también se negocia; solo asegúrate de que quede en el contrato.
- Deja la última cifra por escrito. Sin promesa firmada, el vendedor puede mover el número o recibir una oferta mejor y dejarte fuera.
¿Y si alguien se arrepiente? Manda el contrato. Si tú te echas para atrás sin una causa prevista, sueles perder el apartado o las arras; si el vendedor incumple, suele deber devolverlas dobladas. Por eso se pactan penalizaciones simétricas por escrito. Cómo se aterriza todo esto en cláusulas está en la guía de la promesa de compraventa, y cómo se inscribe la compra al final, en la de la escritura pública y el RPP.
Cuándo NO conviene ofrecer menos
Regatear no siempre juega a tu favor. Una oferta demasiado agresiva sobre una casa bien valuada te quema: el vendedor te descarta, deja de contestarte y le vende al siguiente. Saber cuándo apretar y cuándo cerrar rápido es parte del oficio.
- Zona caliente y precio de mercado. Si los comparables confirman el número y hay varios interesados, un lowball solo te saca de la fila.
- Recién publicada. El vendedor todavía tiene fe (y tiempo). El margen se abre con los meses, no en la semana uno.
- Ya tuvo rebajas. Si el precio bajó dos veces, quizá ya está en su piso: revisa comparables antes de insistir.
- Tú eres el que corre prisa. Si necesitas cerrar ya, tu certeza vale más que 20,000 pesos de regateo que pueden costarte la casa.
La honestidad del founder
Lo he visto del lado de la agencia: la mejor oferta no siempre es la más baja. A veces gana quien llega con el crédito precalificado, papeles listos y una vigencia clara. La certeza también es un descuento —para el vendedor—, y muchas veces cierra el trato mejor que otro 2%.
Banderas rojas que deben frenar la operación
Hay señales que no se negocian: se frenan. Si aparece cualquiera de estas, para la operación hasta aclararla, aunque la casa te encante:
- El vendedor no te muestra la escritura ni el certificado de libertad de gravamen. Sin esos papeles, no hay oferta.
- Precio solo en dólares y sin referencia de tipo de cambio. Fija el FIX de Banxico o no avances.
- Presión para pagar apartado en efectivo el mismo día, sin recibo ni contrato. Prohibido por la NOM-247.
- Poderes irrevocables o firmar contratos privados sin pasar por notario. El Colegio de Notarios recomienda acudir al fedatario antes de firmar nada.
- Desarrolladora sin contrato registrado en la RPCA o con quejas graves en el Buró Comercial.
Todo esto se cierra más fácil con alguien que ya lo hizo cien veces. Un asesor con código AMPI verificado detecta estas banderas antes de que firmes. Y si aún comparas comprar contra rentar mientras se acomodan tus números, mira también la oferta en renta y la guía para rentar departamento en CDMX.
Cómo verifico estos datos
Cada cifra de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:
- SHF — Índice de Precios de la Vivienda, 2T 2026 — 7.9% de apreciación, 1,960,032 pesos de valor promedio, tasa 11.42%
- PROFECO — Tus derechos en materia de inmuebles — obligación de exhibir propiedad e informar gravámenes
- NOM-247-SE-2021 (DOF) — elementos mínimos del contrato de compraventa/promesa
- NOM-247-SE-2021 (SIDOF/SEGOB) — prohibición de prácticas comerciales coercitivas
- CONDUSEF — Compara antes de contratar un crédito hipotecario — CAT, comisiones y 20% de enganche
- PROFECO — Registro Público de Contratos de Adhesión (RPCA) — verificación del contrato de adhesión
- PROFECO — Buró Comercial — historial de quejas de la desarrolladora o inmobiliaria
- Colegio de Notarios de la CDMX — escritura pública ante notario y contratos privados
- Banxico — Tipo de cambio FIX — referencia para ofertas en dólares
- INEGI — Estadísticas de Vivienda — contexto de mercado por entidad
Esta oferta es un paso de un proceso más largo. Si quieres el mapa completo, léelo en la guía cómo comprar casa en México; para la parte legal, entiende qué hace el notario público. Y si compras en la capital, la guía de compra en CDMX o en Mérida te ayudan a ubicar comparables reales para tu número.
Que un asesor verificado negocie contigo, no contra ti
Directorio con código AMPI visible y reseñas de Google validadas. Contacto directo por WhatsApp, sin formularios largos.