Cuánto debes ganar para comprar apartamento en Colombia 2026

La respuesta rápida (y por qué no te sirve sola)

La regla que repiten en todos lados es real: la cuota del crédito no debe pasar del 30% de tus ingresos. El problema es que ahí se quedan. No te dicen a qué tasa, ni a qué plazo, ni cuánto financias. Y sin esos tres datos, «el 30%» no te dice cuánto debes ganar para comprar apartamento. Vamos a llenar los huecos.

Los supuestos que uso en todo el artículo, para que puedas replicarlos: tasa del 11% efectivo anual (una referencia prudente de banca; el FNA arranca en 9%), plazo a 20 años y, salvo que diga otra cosa, financiación del 70% del valor —es decir, cuota inicial del 30%—. Con esos números, hay un atajo mental útil: a 20 años y 11% efectivo anual, la cuota mensual es casi el 1% del monto del crédito. Un crédito de $140 millones ≈ cuota de $1.400.000. Guárdatelo.

La tabla: cuánto debes ganar por rango de precio

Esta es la parte que viniste a buscar. Ruta banca tradicional: cuota inicial del 30%, crédito por el 70% restante, tasa 11% efectivo anual, plazo 20 años. La última columna es el ingreso familiar mínimo aplicando la regla del 30%. Todos los montos en pesos colombianos.

Dos lecturas rápidas. Primera: la cuota inicial es la muralla real —para $200 millones son $60 millones ahorrados antes de firmar—. Segunda: ese ingreso es del hogar, no de una sola persona. Si compras con tu pareja, sumas los dos sueldos. Y ahí entra el atajo del Decreto 583 que vemos en un momento. ¿Buscas en un rango concreto? Filtra el inventario por ciudad y presupuesto en Ogarom.

• Apartamentos en Bogotá — la oferta más profunda y el rango de precios más amplio del país
• Apartamentos en Medellín — revisa antes el precio por metro cuadrado 2026 por comuna
• Apartamentos en Cali — mejor relación precio-espacio entre las grandes ciudades
• Apartamentos en Barranquilla — dinámica de vivienda nueva al alza en la última década

Cómo se calcula tu capacidad de pago (paso a paso)

La capacidad de endeudamiento no es magia bancaria, es una resta. El banco quiere que la cuota quepa en tu ingreso sin ahogarte. Estos son los cuatro pasos para calcularla tú mismo antes de pisar una oficina:

El hack legal que baja el número: 40% con el Decreto 583

Aquí está la palanca que casi ningún blog explica bien. La regla general dice que la cuota no pase del 30% del ingreso. Pero el Decreto 583 de 2025 —que modificó el artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015— permite subir ese tope al 40% en un caso concreto: cuando los codeudores tienen parentesco.

¿Qué cuenta como parentesco? Hasta segundo grado de consanguinidad (padres, hijos, hermanos, abuelos, nietos), primero de afinidad (suegros, yernos, nueras), o cónyuges y compañeros permanentes. Si compras con alguno de ellos, el hogar puede destinar el 40% a la cuota. Eso significa que con el mismo sueldo calificas por más crédito —o que el ingreso que necesitas para el mismo apartamento baja—.

Ojo con la trampa: pasar del 30% al 40% no cambia la cuota, cambia qué tan apretado quedas. Calificar al 40% es legal, pero vivir al 40% del ingreso en cuota es exigente. Úsalo si tu hogar tiene otros ingresos o poca deuda. Si vas a comprar con tu pareja, dejen todo por escrito desde la promesa de compraventa.

FNA al 100%: comprar sin ahorrar la cuota inicial

Si el problema no es tu ingreso sino que no tienes los $50 o $60 millones de cuota inicial ahorrados, esta es tu ruta. La Presidencia confirmó que el Fondo Nacional del Ahorro se volvió la única entidad que elimina la cuota inicial y financia el 100% del valor para VIS y VIP. Para el resto, financia hasta el 90% con tasas desde el 9% efectivo anual.

El efecto en el número es doble y hay que verlo completo. Bueno: no necesitas ahorrar la inicial. Menos bueno: financias más plata, así que la cuota mensual —y el ingreso exigido— suben. Mira el mismo rango de precios por la ruta FNA al 100%, con su tasa de 9% efectivo anual a 20 años:

Requisitos base: afiliación por cesantías o por Ahorro Voluntario Contractual (útil si eres independiente y no tienes cesantías), estudio de crédito y que la vivienda sea VIS o VIP para el 100%. No es plata regalada, es crédito —pero elimina la barrera del ahorro previo, que es la que frena a la mayoría—.

VIS, VIP y no VIS: en qué rango caes (y por qué importa)

El precio del apartamento define tu régimen, y el régimen define tus beneficios. Minvivienda fija los topes en SMMLV; con el salario mínimo 2026 quedan en estos montos:

La consecuencia práctica: si tu apartamento entra en VIS, sumas subsidio de tasa, posible Mi Casa Ya y FNA al 100%. Si te pasas al no VIS, pierdes todo eso y el ingreso exigido pega un salto. A veces conviene bajar $10 millones el objetivo para no cruzar la raya. ¿Vas a comprar sobre planos? Revisa antes la guía de compra sobre planos 2026; si es usado, el checklist de vivienda usada.

Mi Casa Ya: el subsidio que baja tu cuota inicial

Si tu ingreso es de hasta 4 SMMLV (unos $7.003.620) y no tienes vivienda propia, el subsidio Mi Casa Ya puede aportar buena parte de tu cuota inicial. No baja tu cuota mensual: baja lo que tienes que ahorrar para arrancar, que suele ser el verdadero cuello de botella.

• Hasta 30 SMMLV (≈ $52.527.150) para hogares clasificados en Sisbén A1 a C8.
• Hasta 20 SMMLV (≈ $35.018.100) para hogares en Sisbén C9 a D20.
• Requisitos base: ingresos de hasta 4 SMMLV, estar en Sisbén IV, no tener vivienda propia y comprar VIS o VIP nueva.
• Se combina con la financiación del FNA: subsidio para la inicial + crédito para el resto.

¿Y comprando con un solo salario mínimo?

Hablemos claro. Con un solo salario mínimo de $1.750.905, la cuota de un apartamento de $150 millones (unos $1.047.000 al 70% financiado, o $1.316.000 al 100% con FNA) se come más de la mitad de tu sueldo. Por la vía de crédito tradicional, comprar solo con un mínimo es casi imposible. Pero «casi» no es «no», y hay rutas:

• Suma ingresos. Con tu pareja o un familiar directo, dos mínimos ($3.501.810) y el 40% del Decreto 583 ya soportan una cuota cercana a $1.400.000 — un apartamento VIS con subsidio.
• Apunta a VIP. Con tope de $157.581.450, requiere menos crédito y concentra los subsidios más altos.
• Apaláncate en el subsidio. Mi Casa Ya cubre gran parte de la inicial; el FNA financia el resto.
• Empieza por arriendo con opción de compra o leasing mientras ordenas cesantías y vida crediticia.

La conclusión honesta: solo y con un mínimo, difícil. En hogar, con subsidio y Decreto 583, la VIS entra en el rango de lo posible en varias ciudades. El primer paso siempre es el mismo: entender tu número real. Y para eso está el proceso completo en la guía cómo comprar casa en Colombia.

Calcula tu caso exacto (no te quedes con la tabla)

Las tablas de arriba son un mapa, no tu GPS. Tu tasa real, tu plazo, los seguros y tu cuota inicial mueven el número. Por eso el paso siguiente no es enamorarte de un apartamento: es meter tus datos en el simulador de crédito de Ogarom y ver, con tu tasa, cuánto debes ganar y cuánto te presta el banco o el FNA.

Y antes de firmar nada, entiende la parte legal del proceso: la diferencia entre matrícula inmobiliaria y cédula catastral, cómo funciona la escritura pública paso a paso y qué debe incluir tu promesa de compraventa. Si aún dudas de tu estrato o de en qué rango de proyectos buscar, la guía de estratos socioeconómicos te ubica.

Cómo verifico estos datos

Cada cuota de esta guía se calcula con la fórmula de amortización estándar (tasa efectiva anual convertida a mensual, plazo 240 meses) y cada tope y subsidio se cruza contra la norma oficial antes de publicar. Reviso el artículo cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si ves un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes de esta edición:

• DAPRE / Presidencia — Decreto 0159 de 2026 — SMMLV 2026 de $1.750.905
• DAPRE / Presidencia — Decreto 0583 de 2025 — 40% del ingreso a la cuota con codeudor con parentesco
• Presidencia — FNA elimina la cuota inicial (100%) — financiación 100% para VIS/VIP
• Fondo Nacional del Ahorro — financiación del 100% — líneas, plazos y afiliación
• FNA — financia el 90% con tasas desde 9%
• Minvivienda — precio de la VIS/VIP — topes 90/135/150/175 SMMLV
• Minvivienda — Mi Casa Ya — montos y requisitos del subsidio
• Superfinanciera — reducción de tasas de vivienda
• Superfinanciera — compare las tasas de los bancos
• Banco de la República — tasas de colocación — tasa de vivienda en pesos y UVR
• DANE — Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) — por qué el ingreso exigido sube cada año
• Datos Abiertos Colombia — tasas de interés activas — verificación semanal de la tasa vigente

Un último recordatorio: el número que necesitas ganar no es fijo, se mueve con la tasa. Cuando baja la tasa, baja tu cuota y baja el ingreso exigido —por eso vale la pena comparar bancos en la guía de tasas 2026 antes de decidir—. Y cuando tengas tu rango claro, encuentra un asesor verificado que opere en tu ciudad para cerrar sin sorpresas.