Dos identificadores distintos: el SNR asigna la matrícula inmobiliaria y el IGAC la cédula catastral. Diferencias, usos y cómo consultar ambos gratis en 2026.
Tarifas SNR según la Resolución RES-0009646-26 de febrero de 2026. Certificado catastral gratuito verificado en vivi.igac.gov.co. Portal RDM IGAC-SNR operativo desde octubre de 2025.
La matrícula inmobiliaria es el número único de identificación jurídica de un predio en Colombia. Lo asigna la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) del círculo registral donde está ubicado el inmueble, bajo la supervisión de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Técnicamente es el número del folio de matrícula —el expediente que concentra toda la vida legal del predio en orden cronológico.
Desde que se abrió el folio, cada escritura firmada ante notario, cada hipoteca constituida, cada embargo decretado por un juez y cada cancelación de gravamen queda inscrita como una anotación numerada en ese folio. El resultado es el Certificado de Tradición y Libertad: el documento que cualquier comprador, banco o notario pide para saber si el vendedor tiene derecho de vender y si el inmueble llega limpio. Ver cómo leer este certificado en detalle.
050C-12345678.
La cédula catastral —o Número Predial Nacional (NPN)— es el identificador físico y fiscal de un predio. No describe quién es el dueño: describe dónde está el predio, cuánto mide y cuánto vale a efectos del impuesto predial. Lo asigna el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) a nivel nacional, o los catastros descentralizados en las ciudades que tienen uno propio.
El NPN tiene 30 dígitos numéricos en el formato vigente: los dos primeros identifican el departamento, los siguientes tres el municipio, después van la zona (urbano/rural), el sector, la manzana o bloque y, finalmente, el número de predio individual. Algunos predios más antiguos manejan todavía el formato legado de 20 dígitos. El NPN aparece en el recibo del predial, en la escritura pública y en la Ficha Predial que emite el catastro. En Bogotá, se conoce localmente como CHIP (Código Homologado de Identificación Predial).
La matrícula inmobiliaria identifica la titularidad jurídica del predio (quién es dueño y qué cargas tiene), mientras que la cédula catastral identifica el predio como objeto físico (dónde está, cuánto mide y cuánto vale para el fisco). Son complementarias, no intercambiables. La tabla siguiente resume las nueve diferencias clave.
| Característica | Matrícula Inmobiliaria | Cédula Catastral / NPN |
|---|---|---|
| Entidad que la asigna | SNR / ORIP (Superintendencia de Notariado y Registro) | IGAC o catastro distrital/municipal |
| ¿Qué identifica? | Historia jurídica: propietario, hipotecas, embargos | Ubicación física, área, linderos y avalúo |
| Base legal | Ley 1579 de 2012, Art. 8 | Resolución IGAC 70 de 2011, Art. 32 |
| Formato del número | Alfanumérico — ej. 050C-12345678 | 30 dígitos numéricos (o 20 en predios antiguos) |
| Documento asociado | Certificado de Tradición y Libertad | Certificado Catastral / Ficha Predial |
| Costo del documento (2026) | $23.000 COP (electrónico) o $24.300 (físico) | Gratuito (Resolución IGAC 702/2023) |
| Consulta en línea | vur.gov.co / certificados.supernotariado.gov.co | vivi.igac.gov.co / colombiaenmapas.gov.co |
| Nombre en Bogotá | Matrícula inmobiliaria (igual en todo el país) | CHIP (Código Homologado de Identificación Predial) |
| ¿Cambia al vender? | No — permanece por folio del predio | No — permanente salvo cambio físico del predio |
En Bogotá el Catastro Distrital (UAECD) llama CHIP al Número Predial Nacional. Consulta el tuyo gratis en catastroenlinea.catastrobogota.gov.co buscando por dirección. El resultado incluye el área, el avalúo 2026 y los datos para el predial.
Al comprar casa en Colombia usarás ambos documentos, pero en momentos distintos del proceso. La matrícula domina el lado jurídico del negocio; la cédula catastral domina el lado fiscal y de avalúo. La tabla siguiente muestra exactamente qué documento necesitas en cada trámite.
| Trámite | Matrícula inmobiliaria | Cédula catastral / NPN |
|---|---|---|
| Escritura pública de compraventa | ✓ Obligatoria — el notario la inscribe | ✓ Se cita en la escritura |
| Registro en ORIP | ✓ Es la base del registro | ✓ El registrador la verifica |
| Crédito hipotecario (banco o FNA) | ✓ Banco pide CTL con < 30 días | ✓ Para el avalúo bancario y catastral |
| Pago del impuesto predial | ✗ El predial no usa la matrícula | ✓ Es la base del cobro |
| Declaración de renta (patrimonio) | ✗ No directamente | ✓ Para declarar el valor del bien |
| Promesa de compraventa | ✓ Debe citarse para identificar el predio | Opcional (buena práctica) |
| Sucesión o herencia | ✓ Identifica el bien en el proceso notarial | ✓ Para liquidar y tasar el bien |
| Subsidio VIS / FNA | ✓ Verifica que el bien califica | ✓ Verifica estrato y avalúo máximo |
Para la promesa de compraventa, el número de matrícula es el identificador que el notario incluye en el contrato para que no haya duda de cuál predio se está prometiendo vender. Si el vendedor no lo tiene a la mano, puedes pedirlo en el VUR con el número de cédula del propietario —a veces la búsqueda arroja el folio directamente.
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Hay dos formas de llegar al folio de matrícula desde casa: la consulta gratuita de propietario (te dice a nombre de quién está el predio) y el Certificado de Tradición y Libertad ($23.000 COP), que es el documento completo con todas las anotaciones. El banco siempre pedirá el segundo; para confirmar básicamente quién es el dueño, el primero es suficiente.
El VUR (Ventanilla Única de Registro) es el portal oficial de la SNR para trámites registrales en línea. Está disponible las 24 horas. Para la consulta básica no necesitas crear cuenta; para pedir el Certificado de Tradición y Libertad sí debes registrarte (proceso de 2 minutos con correo electrónico).
En el menú principal verás dos opciones: "Consulta de índice de propietarios" (gratis — ingresa la cédula del propietario y te muestra el número de matrícula o los predios a su nombre) y "Certificado de Tradición y Libertad" ($23.000 COP — te da el folio completo con todas las anotaciones históricas). Si solo quieres saber a nombre de quién está, la consulta gratuita es suficiente.
Para el certificado, puedes buscar por número de matrícula (si ya lo tienes), por número de cédula del propietario o por dirección del inmueble. La búsqueda por cédula es la más usada cuando compras usada y el vendedor te la facilita. Verifica que el círculo registral corresponda a la ciudad del predio (Bogotá = ORIP Norte, Centro o Sur).
El pago acepta PSE (6% de descuento), Bancolombia, tarjetas Visa/Mastercard/AmEx y puntos Baloto/Efecty. El certificado llega al correo en menos de 24 horas hábiles en formato PDF. Tiene validez de 30 días calendario desde su expedición. No imprimas antes de mandarlo al banco o notario — pide la versión digital, que es la que aceptan.
Desde 2026 el SNR permite consultar el Certificado de Tradición y Libertad directamente en la Carpeta Ciudadana Digital del Gobierno colombiano, sin costo adicional de acceso al documento. Útil si ya tienes cuenta en GOV.CO.
Desde el 25 de mayo de 2023, el Certificado Catastral Nacional del IGAC es completamente gratuito para todos los colombianos (Resolución IGAC 702 de 2023). Antes costaba $17.000 COP. El trámite se puede hacer en línea sin ir a ninguna oficina, salvo que el predio tenga inconsistencias que requieran visita de campo.
El portal VIVI del IGAC concentra los 12 trámites catastrales más frecuentes. Selecciona "Certificado Catastral Nacional". Necesitas autenticarte con tu firma electrónica o credenciales del sistema de autenticación de MinTIC (GOV.CO). El proceso tarda unos 3 minutos.
Puedes buscar el predio por su Número Predial Nacional (si ya lo tienes del recibo del predial), por dirección exacta o directamente haciendo clic en el mapa del geovisor Colombia en Mapas. Este geovisor muestra todos los predios del país con sus polígonos catastrales y permite exportar la información en GeoJSON o Shapefile si necesitas datos técnicos.
Una vez identificado el predio, el sistema genera el Certificado Catastral en PDF con: nomenclatura oficial, nombre del propietario/poseedor, área, linderos, avalúo catastral y número predial. Si el predio es rural o tiene datos desactualizados, el sistema te indicará que debes solicitar una actualización presencial en cualquiera de las 22 Oficinas Territoriales del IGAC.
| Ciudad / Región | Entidad catastral | Portal de consulta | Nombre local del número |
|---|---|---|---|
| Bogotá D.C. | UAECD — Catastro Distrital | catastroenlinea.catastrobogota.gov.co | CHIP |
| Medellín | Subsecretaría de Catastro Medellín | medellin.gov.co/certificados-catastrales | Ficha catastral (NPN) |
| Cali, Barranquilla, Cartagena | IGAC | vivi.igac.gov.co | Número Predial Nacional (NPN) |
| Bucaramanga, Manizales, Pereira y resto del país | IGAC | colombiaenmapas.gov.co o vivi.igac.gov.co | Número Predial Nacional (NPN) |
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Ocurre más seguido de lo que parece, especialmente en predios rurales, en ciudades con catastros desactualizados y en inmuebles que han sido subdivididos informalmente. La Ley 1579/2012 (Art. 50) establece que cada folio de matrícula debe corresponder a una unidad catastral. Cuando no coinciden, el notario no puede escriturar hasta que se resuelva la discordancia.
Las causas más frecuentes son: (1) el predio fue subdividido físicamente pero el catastro no fue notificado; (2) el NPN del folio de matrícula usa el formato antiguo de 20 dígitos y el catastro ya migró al de 30; (3) diferencias en el área registrada (la escritura dice 80 m² pero catastro tiene 78,5 m²); (4) errores de digitación en la dirección o nomenclatura al momento del registro.
Una discordancia entre matrícula y catastro es una señal de alerta. El notario puede exigir que se subsane antes de la firma. Si procedes sin resolverla, el inmueble puede quedar con problemas de titulación que dificulten futuras ventas o hipotecas. Consulta con un asesor inmobiliario verificado o busca una agencia con experiencia en tu ciudad para obtener apoyo integral.
Hasta hace poco, matrícula inmobiliaria y cédula catastral vivían en universos paralelos: bases de datos distintas, formatos distintos, entidades distintas. Eso empezó a cambiar el 22 de octubre de 2025, cuando el IGAC y la SNR lanzaron el Repositorio de Datos Maestros (RDM): una plataforma tecnológica unificada que integra la información catastral del IGAC con los datos registrales de la SNR bajo el estándar internacional LADM_COL (Land Administration Domain Model — adaptación colombiana). La cobertura actual: 32 departamentos y más de 1.100 municipios.
El RDM permite, por primera vez, hacer una consulta cruzada de registro y catastro en un solo visor geográfico. Esto reduce las discordancias entre predios registrados y predios catastrados — el gran problema histórico que generaba los bloqueos de escrituración. A mediano plazo, la convergencia apunta a un identificador predial único (el concepto de NUPRE) que vincule ambos sistemas automáticamente. También se relaciona con el avance del Catastro Multipropósito: al cierre de enero de 2025, el 26,8% del territorio nacional ya tenía catastro actualizado.
Para el comprador de hoy, el avance más práctico es que en municipios con catastro multipropósito actualizado las discordancias entre registro y catastro ya están en gran medida resueltas. Si compras en Bogotá, Medellín o Cali —ciudades con catastros modernizados— es menos probable que encuentres inconsistencias. En zonas rurales y ciudades intermedias, todavía conviene verificar con cuidado. El proceso de compra completo, con todos los pasos de verificación legal, está en nuestra guía de cómo comprar casa en Colombia.
Si ya estás en el proceso y necesitas ver los gastos notariales que se suman a la escrituración, o entender qué pasa después de la escritura en la ORIP, tienes las guías de cada etapa en el blog de Ogarom. El proceso tiene muchas piezas móviles, pero ninguna es imposible de entender con la información correcta.
Los asesores inmobiliarios verificados en Ogarom conocen el proceso de A a Z y pueden revisar la matrícula y el catastro del predio que te interesa antes de que firmes.