Checklist para comprar apartamento usado: 40 puntos (2026)
Los 40 puntos que sí revisar en la visita, por zona: edificio, humedad, instalaciones, costos ocultos y lo legal. Con banderas rojas y qué llevar.
12 min
Guías de compra
Cómo elegir constructora en Colombia 2026: checklist y banderas rojas
38 constructoras sancionadas por la SIC en 2024-2025. El checklist de 7 criterios para verificar cualquier constructora en 15 minutos, sin ranking pagado.
Guías de compraCómo elegir constructora en Colombia 2026: checklist y banderas rojas
Actualizado el 24 de julio de 2026
Esta guía se revisa cada 6 meses porque el estatus regulatorio de una constructora puede cambiar (una sanción se resuelve, una empresa entra o sale de reorganización, cambia de accionistas). Próxima revisión: enero de 2027. Incluye el ranking de ingresos 2025 de Supersociedades, los Edge Champions 2025 de Camacol y el caso público de sanción SIC a Constructora Bolívar (mayo 2026). Toda la información refleja registros públicos a la fecha de esta actualización.
¿Por qué elegir bien la constructora importa más en 2026?
Porque el sector viene de un año duro. La construcción de edificaciones cayó cerca de 7.5% en 2025 (la peor cifra desde 2020) y la vivienda VIS tocó mínimos de 14 años en arranques de obra, según reportes del sector citados por Portafolio e Infobae. Cuando el crédito se aprieta y las ventas bajan, los constructores medianos y pequeños son los primeros en sentir la mora — y los primeros en atrasar entregas o pedir plazo extra a sus compradores.
Si todavía no tienes claro todo el proceso de compra en Colombia, empieza por nuestra guía completa de cómo comprar casa en Colombia — este artículo profundiza en un solo paso de ese proceso: elegir con quién vas a comprometer tu cuota inicial cuando el proyecto todavía no existe.
La buena noticia: el primer trimestre de 2026 muestra señales de recuperación. Las licencias de construcción aprobadas crecieron +81.5% anual en marzo de 2026 según el DANE (Estadísticas de Licencias de Construcción — ELIC), lo que sugiere que constructoras sólidas están volviendo a lanzar proyectos. Eso es exactamente el momento en que conviene más, no menos, verificar quién construye — un mercado en recuperación también atrae actores nuevos sin trayectoria comprobada.
+81.5%
Variación anual de metros cuadrados aprobados para nuevas edificaciones en marzo de 2026 (1.33 millones de m² más que en el mismo mes de 2025) — señal de que el sector edificador colombiano está recuperándose tras la contracción de 2025.
El dato que resume el riesgo real
Entre enero de 2024 y octubre de 2025, la SIC registró 2.818 denuncias y 3.255 demandas de compradores por presuntas vulneraciones a sus derechos en proyectos de vivienda nueva, con 38 constructoras sancionadas por más de $5.777 millones en multas (más $1.731 millones adicionales por fallos judiciales). Fuente: El Colombiano, citando cifras oficiales de la SIC.
Nuestra metodología: sin ranking pagado, solo criterios verificables
Busca "mejores constructoras Colombia" en Google y casi todo lo que aparece está publicado por una constructora (hablando bien de sí misma) o por un portal que vende leads a constructoras. Ninguno lo dice abiertamente. Nosotros sí lo decimos: Ogarom no recibe pago de ninguna constructora, agencia o desarrollador por aparecer en este contenido — ni en este artículo ni en ningún otro del blog. No hay estrellas, no hay puntaje del 1 al 10, no hay "top 10" de opinión.
Lo que sí hacemos: cruzar tres tipos de fuente pública que casi nunca aparecen juntas en el mismo artículo — (1) datos de tamaño e ingresos (Superintendencia de Sociedades, vía prensa especializada), (2) certificaciones sectoriales verificables (Camacol Edge Champions), y (3) sanciones oficiales y firmes de protección al consumidor (SIC). Tamaño no es lo mismo que confiabilidad — una constructora grande también puede tener una sanción activa. Por eso el checklist de abajo importa más que cualquier lista de nombres.
“Toda mención negativa de una empresa en este artículo está atada a un comunicado oficial, con fecha y número de referencia verificable — nunca a una opinión nuestra. Si algo cambia (una sanción se resuelve, una constructora sale de reorganización), lo actualizamos en la próxima revisión de enero de 2027.
El checklist: 7 criterios antes de firmar con una constructora
Este es el orden en el que un abogado inmobiliario colombiano lo revisaría. Siete criterios. Siete. Si la constructora te presiona para saltarte alguno "porque el precio de lanzamiento se acaba hoy", esa presión es en sí misma la primera bandera roja.
Los 7 criterios de verificación — qué revisar, dónde y la bandera roja
| Criterio | Qué revisar | Dónde verificarlo | Bandera roja |
|---|---|---|---|
| 1. Existencia legal | Que la sociedad esté activa y que el representante legal coincida | RUES + Certificado de Existencia y Representación Legal en Cámara de Comercio | La razón social del contrato no coincide con el certificado |
| 2. Salud financiera | Que no esté en un proceso de reorganización o liquidación | Avisos de Supersociedades | Aparece en avisos de insolvencia con la razón social exacta |
| 3. Licencia de construcción | Que el proyecto tenga licencia vigente para lo que se está vendiendo | Curaduría urbana de la ciudad / SINUPOT en Bogotá | "Licencia en trámite" en vez de licencia aprobada |
| 4. Protección del dinero | Que exista fiducia con nombre y número de fideicomiso identificables | Pregunta directa + Superfinanciera (entidades vigiladas) | Piden pagos directos a una cuenta a nombre de la constructora |
| 5. Historial de sanciones | Que no tenga sanciones firmes recientes de protección al consumidor | Sede electrónica de la SIC | Sanción firme por publicidad engañosa o incumplimiento de entrega |
| 6. Trayectoria real | Proyectos anteriores efectivamente entregados y habitados | Visita presencial a un proyecto anterior + testimonio de propietarios | Solo puede mostrar renders, ningún proyecto entregado y habitado |
| 7. Transparencia contractual | Contrato de reserva/promesa claro, sin cláusulas ambiguas sobre plazo | Lectura del contrato (idealmente con abogado antes de firmar) | Cláusulas de entrega sin fecha cierta ("cuando el mercado lo permita") |
El criterio #7 merece su propia lectura: los requisitos de validez de una promesa de compraventa en Colombia (fecha cierta, objeto determinado) son los mismos para vivienda nueva y usada. Repásalos en nuestra guía de promesa de compraventa: requisitos y los 7 errores más caros antes de firmar con cualquier constructora.
Cómo verificarlo tú mismo en 15 minutos
Nada de esto requiere abogado ni cita previa. Es exactamente lo que haría un comprador informado antes de poner un peso de reserva. Seis pasos, quince minutos, cero costo en la mayoría de los portales.
Consulta el RUES por NIT o razón social
Entra a rues.org.co, busca por NIT (sin dígito de verificación) o por el nombre exacto de la sociedad. Confirma que esté activa, revisa el representante legal y la fecha de matrícula. Anota la razón social exacta — la necesitarás en los siguientes pasos.
Búscala en los avisos de Supersociedades
En el listado de avisos de reorganización empresarial, usa Ctrl+F con la razón social exacta (no la marca comercial). Si aparece, la constructora está o estuvo en un proceso de insolvencia — no es automáticamente descalificante, pero exige preguntas adicionales sobre el estado actual del proceso.
Revisa si está afiliada a Camacol
Consulta el directorio de afiliados de Camacol (nacional) o el de la regional correspondiente. No es obligatorio estar afiliado, pero es una señal adicional de formalidad — sujeción a un código de ética gremial.
Verifica la licencia de construcción del proyecto específico
En Bogotá, usa el paso a paso oficial de SINUPOT con la dirección o el CHIP catastral. En otras ciudades, llama directamente a la curaduría urbana o a la Secretaría de Planeación municipal y pide el número de licencia — aquí una explicación de qué es una curaduría urbana si no la conoces. Y si el terreno ya tiene folio de matrícula abierto, puedes leer el historial completo con nuestra guía de cómo leer el certificado de tradición y libertad.
Busca el nombre en la sede electrónica de la SIC
En sedeelectronica.sic.gov.co busca "[razón social] + sanción" o "[razón social] + investigación". Distingue entre investigación abierta (alegación, no resuelta) y sanción firme (ya resuelta y publicada) — son cosas muy distintas.
Pide el nombre de la fiduciaria y verifícala en Superfinanciera
Pregunta directamente a la sala de ventas: ¿cuál es la fiduciaria y el número del fideicomiso? Toda fiduciaria debe estar vigilada por la Superintendencia Financiera. Si no pueden darte un nombre concreto, o si insisten en que "no es necesario" para tu caso, ahí tienes tu señal.
¿Ya verificaste la constructora? Explora sus proyectos
Busca proyectos sobre planos y obra nueva por ciudad y barrio en Ogarom, con agencias verificadas.
Las constructoras más grandes de Colombia en 2026 (por ingresos, no por "mejores")
Estos datos vienen del reporte anual de la Superintendencia de Sociedades sobre las 10.000 empresas más grandes de Colombia, tal como los sistematizó La República. Es un dato de tamaño, útil para saber con qué músculo financiero opera cada empresa — no una evaluación de calidad ni de cumplimiento.
Constructoras de vivienda con mayores ingresos en Colombia (Supersociedades, datos 2025)
| Constructora | Ingresos operacionales | Variación anual |
|---|---|---|
| Marval | $2.3 billones COP | — |
| Conconcreto | $1.3 billones COP | +67% |
| Amarilo | $1.2 billones COP | — |
| El Cóndor | $900.300 millones COP | — |
| Jaramillo Mora | $758.000 millones COP | — |
| Constructora Colpatria | $746.000 millones COP | +14% |
Un dato distinto y complementario: la certificación Edge Champions Colombia de Camacol reconoce a constructoras por sostenibilidad certificada (ahorro de agua, energía y materiales bajo el estándar EDGE de IFC). En 2025 el reconocimiento fue para Amarilo, Constructora Meléndez, CCLA Development Colombia y Muisca Construcciones (comunicado de Camacol). Es una certificación verificable y específica — a diferencia de un "top 10" genérico, sí dice algo concreto sobre esa empresa.
Banderas rojas reales: lo que dice la SIC (con nombre, fecha y fuente)
Aquí no vamos a nombrar constructoras "en problemas" sin una fuente oficial detrás — eso es exactamente lo que criticamos de otros artículos del sector. Pero sí hay un caso público, reciente y verificado que vale la pena conocer, porque es representativo del patrón que más denuncia la SIC.
Caso público: Constructora Bolívar Bogotá S.A. — sanción SIC, mayo 2026
El 8 de mayo de 2026, la Superintendencia de Industria y Comercio sancionó a Constructora Bolívar Bogotá S.A. con una multa de $1.306.426.800 por publicidad engañosa e incumplimientos en la entrega de viviendas del proyecto VIS "Buenavista Living" (Bogotá, 2.044 unidades). Según el comunicado oficial y la cobertura de El Colombiano, la constructora modificó el plazo de entrega al menos 3 veces y la publicidad no reveló con claridad que el proyecto era de interés social (lo que afecta condiciones de escrituración). La investigación se originó en cerca de 30 quejas de compradores.
Este patrón —cambios de fecha no documentados con claridad + publicidad que omite condiciones relevantes del proyecto— es, según la propia SIC, el motivo más común detrás de sus 38 sanciones a constructoras entre enero de 2024 y octubre de 2025. Otros motivos frecuentes: cláusulas contractuales abusivas y garantías incumplidas por humedades, fisuras o problemas estructurales en zonas comunes.
- Publicidad engañosa sobre áreas privadas o comunes: el motivo #1 de sanción según la SIC — verifica por escrito qué metraje y qué elementos son fijos, antes de firmar.
- Cambios de fecha de entrega no documentados: una fecha estimada puede moverse una vez por causas justificadas; múltiples cambios sin explicación es la señal que investigó la SIC en el caso Buenavista Living.
- Cláusulas abusivas en el contrato de reserva o promesa: penalidades desproporcionadas para el comprador que no aplican igual para la constructora.
- Incumplimiento de garantías post-entrega: humedades, fisuras o fallas estructurales en zonas comunes no resueltas dentro del período de garantía legal.
Si compras sobre planos, vale la pena leer también nuestra guía de qué revisar antes de firmar un contrato de preventa — cubre las cláusulas específicas que deberías exigir modificar antes de comprometer tu cuota inicial.
Fiducia inmobiliaria: qué pasa con tu dinero si la constructora quiebra
La fiducia inmobiliaria es la herramienta legal más importante que casi nadie explica bien. En una fiducia de preventas, el terreno y el dinero recaudado de los compradores entran a un patrimonio autónomo, separado jurídicamente del patrimonio de la constructora, administrado por una fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera bajo el Código de Comercio y la Circular Básica Jurídica de la entidad (cartilla técnica de Asofiduciarias).
Eso significa que si la constructora entra en un proceso de insolvencia (Ley 1116 de 2006), el patrimonio autónomo del proyecto no forma parte de la masa de bienes que se reparte entre los acreedores de la constructora. En la práctica: el proyecto puede continuar con otro constructor que asuma la obra, o los aportes pueden devolverse desde ese patrimonio separado — en vez de que tu dinero se pierda mezclado con las deudas generales de la empresa.
539
constructoras se declararon en procesos de insolvencia según un reporte de mayo de 2024, con cerca de $20 billones de pesos en deuda del sector y 38.000 cancelaciones de compra de vivienda en 2023. Es contexto de sector, no un dato de 2026 — verifica siempre la fecha de cualquier cifra que leas sobre el sector.
Fuente: Semana (27 de mayo de 2024)
El RUP no sirve para esto (y suena parecido al que sí sirve)
El RUP (Registro Único de Proponentes) certifica capacidad para contratar con el Estado — licitaciones públicas — no con compradores particulares. No lo confundas con el certificado de existencia y representación legal del RUES, que es la herramienta correcta para vivienda privada. Más contexto sobre el registro estatal en la Cámara de Comercio de Bogotá.
Cuando el proyecto por fin se entrega, el proceso de escrituración y los gastos que asumes como comprador son los mismos que en cualquier compraventa: revisa nuestra guía de la escritura pública paso a paso y la tabla completa de gastos notariales en Colombia 2026 para presupuestar el cierre desde ya.
¿Vas a financiar la compra sobre planos?
Simula tu crédito hipotecario con las tasas vigentes en Colombia antes de comprometer la cuota inicial. Si buscas VIS/VIP, revisa también el FNA 100% que arrancó en julio 2026.
Si tu proyecto califica como VIS o VIP, el FNA financia hasta el 100% desde julio de 2026 — pero esa financiación no reemplaza la verificación de la constructora que viste arriba. El banco o el FNA evalúan tu crédito, no la solidez del constructor.
Los 5 errores más caros al elegir constructora
- Firmar la reserva el mismo día de la visita, por la presión del "precio de lanzamiento". Quince minutos de verificación en RUES y Supersociedades no cambian el precio — pero sí pueden evitarte un problema de años.
- No pedir el nombre exacto de la fiduciaria. Si la respuesta es vaga ("eso lo maneja el área jurídica") en vez de un nombre concreto, insiste antes de pagar un peso de reserva.
- Confundir "afiliado a Camacol" con "garantizado por el Estado". Camacol es un gremio privado. La afiliación suma, pero no reemplaza la verificación legal y financiera.
- Verificar solo la marca comercial, no la razón social legal. Muchas constructoras venden bajo un nombre distinto al de la sociedad que firma el contrato — verifica el NIT y la razón social exactos en el RUES antes de firmar cualquier documento.
- No guardar la publicidad original del proyecto. Si más adelante hay una disputa sobre metraje, acabados o zonas comunes, la publicidad original (folletos, página web, redes) es la prueba principal ante la SIC — guárdala desde el día uno.
¿Quieres una segunda opinión antes de firmar?
Conecta con un asesor inmobiliario verificado en Colombia a través de Ogarom — sin costo, contacto directo por WhatsApp.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más llegan a Ogarom sobre este tema. Si la tuya no está aquí, habla con un asesor verificado.