El FNA financiará el 100% de VIS/VIP desde julio 2026. Requisitos, tasas reales desde 9,50% EA, documentos y 9 pasos exactos para postularte sin cuota inicial.
Incluye las tasas vigentes publicadas en fna.gov.co/sobre-el-fna/tasas, el SMMLV 2026 correcto ($1.750.905, Decreto 0159 del 19 feb 2026) y la confirmación de la fecha de julio 2026 para el crédito 100% (Infobae Colombia, El Tiempo, Portafolio, Noticias RCN — abril/mayo 2026). Próxima revisión: agosto 2026 con datos de inicio real del programa.
Hasta diciembre 2025, el FNA financiaba máximo el 90% del valor de una vivienda. Eso significaba que incluso para una VIP de $150 millones debías tener $15 millones guardados antes de poder aplicar. En febrero 2026, el Gobierno y el FNA anunciaron que esa barrera desaparece para compradores de primera vivienda: desde julio 2026, el FNA cubre el 100% del precio de compra de VIS y VIP, sin que aportes ni un peso de cuota inicial.
Ojo con algo que casi ninguna guía aclara: 'sin cuota inicial' no significa 'sin dinero'. Sigues pagando gastos de escrituración y registro (2,5%–3% del valor del inmueble), el avalúo bancario ($400.000–$1.500.000), el estudio de títulos y, desde el primer mes, la cuota mensual del crédito. Lo que desaparece es tener que ahorrar el 10%–30% del precio como anticipo. Una VIS de $250 millones ya no exige $50 millones guardados para empezar — pero sí ~$7 millones para gastos de cierre. Presupuéstalo.
Según Camacol, el 64% de las familias que quieren comprar vivienda en Colombia no logran la cuota inicial, no el crédito. El FNA 100% ataca exactamente ese cuello de botella — la principal razón por la que millones de arrendatarios siguen pagando arriendo cuando técnicamente podrían sostener una cuota hipotecaria.
Cuatro perfiles distintos pueden afiliarse al FNA y aplicar al crédito 100%. El factor clave no es si eres formal o informal — es cómo construyes el historial de ahorro dentro del FNA y si tu capacidad de pago sostiene la cuota mensual.
| Tipo de afiliado | Vía de acceso al FNA | Ahorro mínimo exigido | Tiempo mínimo de preparación |
|---|---|---|---|
| Empleado dependiente (formal, privado o público) | Traslado de cesantías al FNA (sin costo, en 5 días hábiles) | 1,2 SMMLV en cesantías (~$2.101.086) | Inmediato si ya tienes cesantías; si no, acumúlalas y traslada |
| Trabajador independiente / informal | Apertura de cuenta AVC desde $6.000/día | 1,2 SMMLV en cuenta AVC (~$2.101.086) | ~9–12 meses de ahorro constante para acumular saldo y puntaje |
| Colombiano en el exterior | Afiliación digital con NIT del país de residencia en fna.gov.co/ahorro/afiliacion | 1,2 SMMLV en AVC (~$2.101.086) | Variable — depende del ritmo de aportes en COP o divisas |
| Pensionado | Afiliación directa con colillas de pensión | 1,2 SMMLV en AVC (~$2.101.086) | ~9–12 meses de ahorro constante |
El programa Generación FNA reduce tu tasa en 50 puntos básicos sobre cualquier línea del FNA. Si tu tasa base es 9,50% EA (VIS, cesantías, 0–2 SMMLV), con Generación FNA bajas a 9,00% EA — la tasa más competitiva del mercado hipotecario colombiano en 2026. Solo necesitas tener menos de 30 años al momento de la solicitud.
Una aclaración importante: no hay tope de ingresos máximos para el crédito 100%. La restricción superior la impone el precio de la vivienda (VIS/VIP) y tu capacidad de pago. Si ganas 6 SMMLV pero quieres una VIS de $200 millones, el FNA te la financia al 100% — a la tasa correspondiente a tu tramo de ingreso (12,00% EA con cesantías para 4+ SMMLV).
El crédito 100% FNA aplica exclusivamente para VIS (Vivienda de Interés Social) y VIP (Vivienda de Interés Prioritario), nuevas o usadas. No aplica para vivienda No VIS (apartamentos de estrato alto, casas de más de $262 millones en ciudades principales). La clasificación la define el municipio / Curaduría Urbana — pídela siempre al vendedor o constructor antes de firmar.
| Tipo | Tope en SMMLV | Precio máximo 2026 | Aplica en |
|---|---|---|---|
| VIP — Vivienda de Interés Prioritario | 90 SMMLV | $157.581.450 | Todo el territorio nacional |
| VIS — municipios menores | 135 SMMLV | $236.372.175 | Municipios con menos de 1 millón de habitantes |
| VIS — ciudades capitales | 150 SMMLV | $262.635.750 | Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta, Pereira |
| VIS — renovación urbana en grandes ciudades | 175 SMMLV | $306.408.375 | Proyectos en zonas de renovación urbana declaradas en ciudades principales |
Vivienda usada también califica, pero hay que verificar que el certificado de tradición y libertad esté limpio de embargos e hipotecas, y que el avalúo FNA no baje el valor a menos del precio acordado. En propiedad horizontal (apartamento en conjunto), pide además el paz y salvo de administración — si el vendedor tiene deudas, se convierten en tu problema desde el día que firmas escritura.
La respuesta depende de tres variables: el precio de la vivienda, tu ingreso (que define la tasa) y el plazo. El FNA ofrece hasta 30 años de plazo. La cuota mínima estimada para una VIP de $130 millones al 100% LTV a 30 años con tasa 9,50% EA ronda los $320.000/mes — equivalente al arriendo de un cuarto en Bogotá.
| Vía de afiliación | Tramo de ingreso | Tasa en pesos (EA) | Tasa con Generación FNA (<30 años) |
|---|---|---|---|
| Cesantías (dependientes) | 0 – 2 SMMLV (hasta $3.501.810/mes) | 9,50% EA | 9,00% EA |
| Cesantías (dependientes) | 2 – 4 SMMLV ($3,5M – $7M/mes) | 11,50% EA | 11,00% EA |
| Cesantías (dependientes) | 4+ SMMLV (más de $7M/mes) | 12,00% EA | 11,50% EA |
| AVC (independientes/pensionados) | 0 – 2 SMMLV | 11,00% EA | 10,50% EA |
| AVC (independientes/pensionados) | 2 – 4 SMMLV | 12,50% EA | 12,00% EA |
| AVC (independientes/pensionados) | 4+ SMMLV | 13,00% EA | 12,50% EA |
Antes de avanzar al proceso, simula tu cuota real. El simulador oficial del FNA está en fna.gov.co:8090/SimuladorUI/ — ingresa el valor del inmueble, tu ingreso, la tasa y el plazo. También puedes usar el Comparador de la Superfinanciera para comparar cuánto cobraría cada banco comercial por el mismo crédito. Esa diferencia en pesos es lo que decides conservar o regalar.
Ingresa el precio de la vivienda, tu ingreso y el plazo — y calcula si la cuota cabe en tu presupuesto antes de iniciar el proceso.
Nueve pasos. El proceso completo — desde el día que decides afiliarte hasta el día que tienes las llaves en la mano — tarda entre 3 y 6 meses si todo va bien. Ninguno se puede saltar. El error más frecuente: empezar a buscar vivienda antes del paso 3.
Si eres empleado dependiente: descarga el Formulario Único de Afiliación, entrégalo firmado a tu empleador con fotocopia de cédula al 150%. Tu empleador notifica el traslado de cesantías a tu fondo actual (Porvenir, Colfondos, Protección). El saldo llega al FNA en 5 días hábiles. Sin costo. Si eres independiente: abre tu cuenta AVC directamente en fna.gov.co/ahorro/ahorro-voluntario-version-7 o en una sede FNA. Puedes aportar desde $6.000/día.
Para el crédito 100%, el FNA exige demostrar que tienes al menos 1,2 SMMLV en tu cuenta FNA (cesantías o AVC). Con el SMMLV 2026 de $1.750.905, eso son $2.101.086. Si aportas $200.000/mes al AVC, en ~11 meses llegas. Si ya trasladaste cesantías y acumulaste más del mínimo, puedes avanzar de inmediato. Cada mes de cumplimiento suma ~33 puntos al sistema — necesitas mínimo 400.
Consulta gratis tu puntaje en Midatacrédito o DataCrédito Experian. El FNA no publica un puntaje mínimo explícito, pero con reportes negativos vigentes prácticamente ninguna entidad aprueba. Si tienes obligaciones en mora, sánalas al menos 6 meses antes de solicitar — el historial negativo tarda 2 años en desaparecer del perfil según las centrales.
Antes de ver una sola propiedad, ingresa al simulador FNA o llama al 018000 111 777 para pedir tu precalificación. El FNA evaluará tu capacidad de pago: la cuota mensual no debe superar el 30%–40% de tu ingreso neto. Con ese número sabes el precio máximo real de vivienda que puedes comprar.
Define ciudad, zona y tipo de inmueble con los filtros de presupuesto que definiste en el paso 4. Busca propiedades VIS y VIP en Ogarom — tenemos oferta en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y otras ciudades, todas de agencias verificadas. Cuando encuentres la que te interesa, pide el certificado de clasificación VIS/VIP antes de hacer oferta.
Negocia precio, fecha de entrega y condiciones. Firmen promesa de compraventa ante notario, con arras (típicamente 10% del valor) como garantía bilateral. El dinero de las arras se entrega contra la firma de la promesa, nunca antes. Si el vendedor te pide transferir sin documento firmado, sal de esa negociación.
Con la promesa en mano, descarga el formulario de solicitud de crédito FNA y radicálo junto con tus documentos personales y los del inmueble (ver sección siguiente). El FNA inicia el estudio jurídico y el avalúo comercial del inmueble (lo pagas tú: $400.000–$1.500.000 según valor). Esta etapa tarda 2–4 semanas.
Si el estudio y el avalúo son satisfactorios, el FNA emite una oferta formal de crédito con monto, tasa, plazo y cuota mensual. La oferta tiene vigencia de 12 meses — tienes un año para concretar la compra sin repetir el proceso. Lee todos los términos antes de aceptar: comisiones de apertura, seguros de vida y hogar obligatorios, penalidades por prepago.
Con la oferta aceptada, el FNA y tu notario coordinan la firma de la escritura pública de compraventa e hipoteca. Ese día, el FNA desembolsa al vendedor. Después, la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (15–25 días). Hasta esa inscripción, no eres propietario legal aunque ya tengas las llaves. Haz el cambio de servicios públicos (Codensa/EPM, acueducto, gas) y la notificación a la administración del conjunto en paralelo.
El FNA separa los documentos en dos grupos: los tuyos (personales) y los del inmueble. Reúne los personales desde hoy — la mayoría tiene vigencia de 60 días y perderás tiempo si empiezas tarde. Los del inmueble solo los pides cuando ya identificaste la propiedad.
Es el documento más crítico y el que más compradres saltan. El Certificado de Tradición y Libertad cuesta $35.900 en línea. Te muestra si el inmueble tiene hipotecas, embargos, demandas o limitaciones — herencias sin liquidar incluidas. Un embargo que el vendedor ni sabía que existía puede bloquear toda la operación después de que ya firmaste la promesa y entregaste las arras.
Todos los inmuebles en Ogarom vienen de agencias verificadas. Filtra por precio VIS, ciudad y tipo de propiedad — y contacta directamente por WhatsApp.
El FNA 100% no es la mejor opción para todo el mundo. Si ya tienes el 30% ahorrado, un banco puede ofrecerte condiciones competitivas con más flexibilidad de negociación. Si declaras renta, el leasing habitacional puede darte una ventaja fiscal que el crédito hipotecario no tiene. La tabla siguiente te ayuda a comparar objetivamente.
| Característica | FNA 100% (VIS/VIP) | Crédito bancario VIS | Leasing habitacional |
|---|---|---|---|
| Cuota inicial | 0% (desde julio 2026 para primera vivienda VIS/VIP) | 10%–20% típico para VIS | 10%–20% (opción de compra al final) |
| Tasa mínima VIS | 9,50% EA (cesantías 0–2 SMMLV) | 10,6% EA (Banco Agrario más barato) | ~12%–14% EA (Bancolombia, Davivienda, BBVA) |
| Financiación máxima | 100% para VIS/VIP primera vivienda | 70%–80% (90% para clientes premium) | 80%–90% |
| Plazo máximo | 30 años | 20–30 años | 15–20 años |
| Propiedad desde el inicio | Sí — a tu nombre desde la escritura | Sí — con hipoteca en garantía | No — en cabeza del banco hasta opción de compra |
| Ventaja fiscal | Cesantías cuentan como cuota (no cuota inicial), deducción de intereses Art. 119 ET | Deducción intereses Art. 119 ET (hasta 1.200 UVT/año) | Cuotas deducibles como arrendamiento si declaras renta |
| Mejor para | Primera vivienda VIS/VIP, sin ahorro previo, empleado o independiente | Perfil con buen historial y algo de ahorro, No VIS o VIS pero con cuota | Quien quiere deducción máxima en renta o no quiere comprometerse 20 años |
Regla práctica: si tienes cesantías acumuladas y buscas una primera vivienda VIS, el FNA es casi siempre la opción más económica. Si ya tienes el 20%–30% ahorrado y el inmueble es No VIS o supera los topes VIP/VIS, negocia directamente con Bancolombia, Davivienda o BBVA y usa el Comparador de la Superfinanciera para elegir la EA más baja real — no la nominal más atractiva en el anuncio.
Si tus cesantías están en Porvenir, Protección o Colfondos: descarga el formulario en fna.gov.co/ahorro/afiliacion, entrégalo firmado a tu empleador con cédula. El empleador notifica al fondo actual. El saldo llega al FNA en 5 días hábiles. Sin costo. Sin penalidades. El único requisito es que tu empleador esté al día con los aportes. Hazlo hoy — no en julio.
El FRECH (Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria) es un subsidio de tasa de interés operado por Minvivienda, que históricamente se combinaba con Mi Casa Ya. En 2026, el problema es que Mi Casa Ya quedó sin presupuesto según confirmó el Ministerio de Vivienda (Circular 0012 dic 2024). El FRECH vinculado a Mi Casa Ya tampoco tiene cupos activos.
Lo que sí existe es la Tasa Social FNA para hogares de 0–2 SMMLV, que ya incorpora tasas subsidiadas (9,50% EA con cesantías — equivalente a un FRECH embebido en el FNA). Si Minvivienda reactiva el FRECH de forma independiente o en combinación con el crédito FNA 100%, se aplica como reducción adicional de tasa sobre el crédito ya aprobado. Verifica en minvivienda.gov.co la vigencia antes de contar con él para tus cálculos.
Lo que sí puedes combinar con el FNA hoy: subsidios de las cajas de compensación (Colsubsidio, Compensar, Cafam, Comfama, Comfenalco) para reducir el monto del crédito. Y en Bogotá, el programa Ahorro para Mi Casa de la Secretaría del Hábitat (habitatbogota.gov.co) complementa el ahorro para la cuota de cierre. Para ver todas las alternativas vigentes, lee también nuestra guía sobre subsidios alternativos a Mi Casa Ya en 2026.
La oferta VIS está en todas las ciudades principales. El crédito aplica para nueva y usada, siempre que el valor esté dentro de los topes 2026. Acá van cinco mercados con buena profundidad de oferta VIS hoy en Ogarom:
Un consejo táctico: si no tienes ciudad definida, filtra por precio máximo VIP ($157M) y compara cuotas mensuales. Una VIP en Ibagué a $140M con FNA al 9,50% EA a 30 años puede costarte ~$320.000/mes — menos que el arriendo de una habitación en Bogotá. El directorio de asesores verificados en Ogarom tiene especialistas en financiación VIS con FNA en cada ciudad.
Los asesores verificados en Ogarom tienen experiencia con créditos FNA y te orientan sobre documentos, tiempos y propiedades elegibles. Contacto directo por WhatsApp.
Hablo con agencias inmobiliarias colombianas todas las semanas. Estos cinco patrones se repiten demasiado en los procesos FNA:
El crédito FNA 100% arranca en julio 2026. Los cupos serán por orden de elegibilidad y disponibilidad de recursos. Si empiezas el proceso de afiliación hoy, tienes 2 meses para acumular puntaje y preparar documentos. Si esperas a que anuncien la apertura oficial, ya vas tarde. La afiliación al FNA no cuesta nada y no te obliga a tomar el crédito — pero te abre la puerta cuando los cupos estén disponibles.
Si quieres avanzar con un especialista, el directorio de agencias verificadas en Ogarom agrupa oficinas con experiencia en créditos FNA en todas las ciudades. Y para entender el proceso completo de compra más allá del crédito, nuestra guía completa para comprar vivienda en Colombia cubre escrituración, impuestos y lo que nadie te dice sobre los gastos de cierre.
Cada dato de esta guía fue verificado contra fuentes oficiales en mayo 2026. El SMMLV 2026 correcto es $1.750.905 (Decreto 0159 del 19 feb 2026 — muchos medios y el backlog original usaban $1.423.500, que era el de 2025). Las tasas FNA son las publicadas en fna.gov.co/sobre-el-fna/tasas — si cambian antes de julio, actualizaremos este artículo. Fuentes consultadas:
“Si este artículo te ayudó y quieres avanzar con un asesor que conozca el proceso FNA en tu ciudad, el directorio de asesores verificados en Ogarom tiene especialistas con experiencia en financiación VIS. Y si quieres explorar primero, busca propiedades VIS y VIP en Ogarom — todas vienen de agencias con datos actualizados y contacto directo por WhatsApp.