Los 10 pasos del proceso, lo que cuesta de verdad por ciudad, qué pasó con Mi Casa Ya en 2026, el FNA 100% que arranca en julio, y cómo compran los extranjeros (sin fideicomiso). Sin chimbas.
Incluye el lanzamiento del FNA 100% para VIS/VIP en julio 2026, la suspensión de Mi Casa Ya 2026 confirmada por Minvivienda y sus 3 alternativas reales (cajas + FNA + subsidios distritales), los topes VIS/VIP actualizados y las tasas vigentes del Comparador de Superfinanciera.
El problema con casi todas las guías de “cómo comprar casa en Colombia” es que arrancan por la casa. Te ponen 30 portales para buscar, fotos bonitas, listas de barrios. Pero la casa es el paso 5, no el primero. Si vas a la casa antes de saber cuánto te van a prestar, qué impuestos vas a pagar y qué cuota inicial tienes guardada, te enamoras de un apartamento que no puedes comprar (y eso pasa más de lo que parece: las agencias me cuentan que cerca del 30% de las visitas en Bogotá terminan así).
Cuando ves “apartamento $320.000.000” en un anuncio, ese precio NO es lo que vas a pagar. Súmale los gastos de cierre (~2.5%–3% del valor según la Superintendencia de Notariado y Registro), el avalúo bancario, el estudio de títulos y, si compras con crédito, las comisiones de apertura. Resultado: un apartamento de 320 millones te cuesta entre 328 y 335. Si no lo presupuestaste, te toca posponer la mudanza o, peor, pedir un préstamo extra para escriturar.
BanRep y la Superfinanciera coinciden: la cuota mensual de tu hipoteca no debe pasar del 30%–40% de tu ingreso neto. Si ganas $5 millones netos, eso son $1.5 a $2 millones de cuota máxima. A 20 años con tasa promedio del mercado (~13% EA en pesos), corresponde a un crédito de aproximadamente $140 millones. Con 20% de cuota inicial, vas por una vivienda de $175 millones. Si la cuota cabe justo justo en tu presupuesto, no cabe. Algo va a aparecer (una emergencia médica, el predial del año siguiente, una reparación), y de ahí no se sale fácil.
“Si todavía no tienes claro tu rango, antes de mirar una sola propiedad, abre el simulador oficial del FNA o el de tu banco (Bancolombia, Davivienda, BBVA) y juega con cuota inicial vs plazo vs ingreso. Cuesta cero pesos y te ahorra meses de búsqueda enamorada. O habla con un asesor inmobiliario verificado en Ogarom antes de firmar promesa.
Estos 10 pasos son el orden real, no el ideal. Si te saltas alguno, en algún momento te va a tocar volver. Diez pasos. Diez. Léelos completos antes de empezar a visitar apartamentos.
Consulta gratis tu puntaje en Midatacrédito o DataCrédito Experian — una vez al mes, gratis. Objetivo mínimo 630 puntos, ideal 800+. Calcula tu ingreso neto estable (no el del mes bueno) y suma tus deudas actuales. Si pasas del 50% de DTI (relación deuda/ingreso), el banco te va a rechazar. Te enteras ahí, no después de enamorarte de un apartamento.
Decide cuánta cuota inicial puedes aportar (mínimo recomendado 20% para No VIS, 10–20% para VIS). De ahí defines el precio máximo. Reserva además 2.5%–3% adicional para gastos de cierre (escrituración + registro + beneficencia + notario) y un fondo de 5%–10% extra para muda, depósitos de servicios y arreglos básicos.
Las opciones reales son cinco: FNA (mejores tasas con cesantías + el 100% que arranca en julio 2026), crédito bancario tradicional (Bancolombia, Davivienda, BBVA, Banco Caja Social), leasing habitacional (financia 80–90%, ventaja fiscal), cofinanciación FNA + banco, o contado. Más subsidios concurrentes de tu caja de compensación si calificas.
Esto es el paso que más gente saltea, y el más caro. Pide tu precalificación en el banco, en el FNA o en tu caja de compensación. Te dice cuánto te van a prestar realmente y a qué tasa. Sin este número, no tiene sentido ver una sola propiedad.
Acota ciudad y barrios, tipo de inmueble (casa, apartamento, lote), número de alcobas, parqueaderos, metros mínimos. Una búsqueda bien filtrada en Ogarom ahorra semanas. Pista: define la zona en función de transporte + trabajo + colegios, no de “me gustaría vivir ahí”. La segunda variable mata el presupuesto rápido.
Más de 10 visitas y te abrumas. Menos de 5 y no tienes contexto real de precios por barrio. En cada visita: foto del medidor de luz y agua para comparar adeudos después, mide ruido a distintas horas (vuelve un sábado a las 11pm), verifica humedad en muros y techos. Cuando algo no cuadre, ahí tienes tu señal.
Cuando encuentres LA propiedad, negocia precio, plazo de entrega y qué incluye (cocina integrada, persianas, electrodomésticos). Firmen promesa de compraventa ante notario, con arras (típicamente 10%) que funcionan como cláusula penal: si una parte se retracta, pierde o devuelve dobladas. El dinero siempre se entrega contra la firma de la promesa, jamás antes.
El banco ordena el avalúo (lo pagas tú: $400.000–$1.500.000 según valor). Tú o tu abogado solicitan el certificado de tradición y libertad en línea en VUR Supernotariado por $35.900 para confirmar que la propiedad esté libre de hipotecas, embargos o demandas. Estudio de títulos por abogado (~$1.500.000): obligatorio.
El notario reúne los documentos finales, calcula impuestos (impuesto de registro, beneficencia, derechos notariales), prepara la escritura pública y convoca a las partes. Firman vendedor, comprador y representante del banco si aplica. El día de la firma se libera el pago al vendedor y la propiedad cambia de titular. Antes de salir, pide el desglose escrito: registro + beneficencia + derechos notariales + protocolización + retención en la fuente. No te quedes con un “total”.
El notario protocoliza (5–10 días). Después la escritura va a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para inscripción definitiva (15–25 días). Hasta que esa inscripción exista, no eres dueño legal aunque tengas las llaves. En paralelo haz cambio de titular en Codensa / EPM / Emcali según ciudad, EAAB / acueducto local, Vanti (gas) y administración de propiedad horizontal si aplica.
El gran secreto: el precio del anuncio NO es el precio de la operación. Súmale cuota inicial, gastos de cierre, honorarios notariales y costos del crédito. Las tres tablas siguientes desglosan los rubros con cifras oficiales 2026.
| Ciudad | Beneficencia + Registro | Derechos notariales (50%) | Avalúo + estudio títulos | Total comprador |
|---|---|---|---|---|
| Bogotá (registro 1% + beneficencia 1%) | ≈ $6.000.000 | ≈ $810.000 | ≈ $2.500.000 | $9.310.000 (3.1%) |
| Medellín (registro 1% + beneficencia 0.5%) | ≈ $4.500.000 | ≈ $810.000 | ≈ $2.500.000 | $7.810.000 (2.6%) |
| Cali (registro 1% + beneficencia 1%) | ≈ $6.000.000 | ≈ $810.000 | ≈ $2.500.000 | $9.310.000 (3.1%) |
| Cartagena (registro 1% + beneficencia 1%) | ≈ $6.000.000 | ≈ $810.000 | ≈ $2.500.000 | $9.310.000 (3.1%) |
| Barranquilla (registro 1% + beneficencia 1%) | ≈ $6.000.000 | ≈ $810.000 | ≈ $2.500.000 | $9.310.000 (3.1%) |
| Característica | FNA (afiliado) | Crédito bancario | Leasing habitacional |
|---|---|---|---|
| Tasa VIS típica | 9.50% EA (cesantías) | 10.6%–11.5% EA (Banco Agrario, FNA, Banco Caja Social) | ~13% EA |
| Tasa No VIS típica | 13.00% EA (AVC, 4+ SMMLV) | ~13% EA (promedio mercado) | 12%–14% EA |
| Financiación máxima | 100% (VIS/VIP, desde julio 2026) | 70%–80% (90% premium) | 80%–90% |
| Plazo máximo | 30 años | 20–30 años | 15–20 años |
| Cuota inicial | Variable (cesantías cuentan) | 20%–30% (No VIS) | 10%–20% |
| Propiedad | A tu nombre desde el día 1 | A tu nombre desde el día 1 | Banco titular hasta opción de compra |
| Ventaja fiscal | Cesantías deducibles | Intereses deducibles (renta) | Cuotas deducibles como arriendo |
| Ciudad | Estrato 1–2 | Estrato 3–4 | Estrato 5–6 |
|---|---|---|---|
| Bogotá | 2.0‰ | 5.5‰ | 8.5‰ – 12.3‰ |
| Medellín | 2.0‰ | 5.0‰ | 8.0‰ – 9.5‰ |
| Cali | 3.5‰ | 6.0‰ | 9.0‰ |
| Cartagena | 3.0‰ | 5.5‰ | 8.0‰ |
| Barranquilla | 3.0‰ | 5.5‰ | 8.0‰ |
El Ministerio de Vivienda confirmó que Mi Casa Ya quedó sin presupuesto para nuevos beneficiarios. Si un blog o un asesor te lo sigue promocionando como vigente, ese blog está desactualizado (o el asesor te está vendiendo humo). Pivotea a las 3 alternativas reales abajo.
Tres rutas reales para conseguir subsidio en 2026, ordenadas por probabilidad de éxito según tu perfil:
Las cajas mantienen presupuesto propio para subsidios habitacionales. Si tienes ingresos hasta 4 SMMLV ($7.003.620), aplica con tu caja: Colsubsidio, Compensar, Cafam, Comfama (Antioquia), Comfenalco. Los montos van de 12 a 30 SMMLV según ingreso y composición familiar. Trámite presencial en oficina de la caja con cédula + certificación laboral + composición familiar.
El FNA anunció en abril 2026 que desde julio 2026 financiará hasta el 100% del valor para VIS/VIP de primera vivienda. Requisitos esperados: ser afiliado FNA (traslado de cesantías o AVC), ahorrar al menos 1.2 SMMLV (~$2.1 millones), no haber sido propietario, demostrar capacidad de pago. Es el cambio más importante del año en financiación habitacional colombiana.
Si vives en Bogotá, la Secretaría del Hábitat ofrece Ahorro para Mi Casa y Reduce tu Cuota (detalle). Otras ciudades grandes tienen programas similares (Medellín vía ISVIMED). Son complementarios con los subsidios de caja y FNA — pueden sumarse hasta el límite de 2 SMMLV de ingreso mensual.
En 2026 hay cuatro vías reales de financiación. Cada una encaja con un perfil distinto.
Si eres afiliado al FNA por cesantías o tienes AVC, sus tasas son las más bajas del mercado: 9.50% EA en VIS con cesantías (vs ~13% EA promedio en banca). Y desde julio 2026 financia hasta el 100% del valor para primera vivienda VIS/VIP. Más: si tienes menos de 30 años, Generación FNA te baja 50 puntos básicos adicionales. Plazo hasta 30 años. Simulador oficial en fna.gov.co.
Para usar FNA con cesantías necesitas trasladar tus cesantías al FNA (proceso administrativo de 30–45 días). Si las tienes en Porvenir, Protección, Colfondos u otro fondo, no calificas directo — tienes que iniciar el traslado AHORA, no cuando quieras comprar.
Es la opción más rápida y flexible si tienes buen perfil. Los bancos con mejor tasa VIS en mayo 2026 según la Superfinanciera son Banco Agrario (10.6%), FNA (10.9%) y Banco Caja Social (11.5%). Para No VIS, el promedio del mercado ronda 13% EA en pesos según BanRep. Y acá un consejo que vale plata: compara siempre la tasa efectiva anual (EA), NO la tasa nominal — la EA incluye la capitalización real y es la única comparable entre bancos.
“Si solo comparas tasas nominales y no EA, te van a vender el más barato en apariencia y el más caro en realidad. Usa el Comparador de Superfinanciera — es oficial, gratis, y compara las tasas promedio reales que cobran los bancos por modalidad.
Financia 80%–90% del valor, propiedad queda en cabeza del banco hasta que ejerces la opción de compra (típicamente 10% al final del plazo). Ventaja clave: las cuotas son deducibles como arriendo si declaras renta. Lo ofrecen Bancolombia, Davivienda y BBVA principalmente. Buena ruta si optimizas impuestos o si no quieres comprometerte 20 años a un crédito tradicional. Desventaja: las hipotecas suelen tener mejor tasa nominal a igualdad de plazo.
Si tienes cuenta FNA pero el monto no te alcanza, la cofinanciación combina crédito FNA + crédito bancario. Aprovechas las cesantías y la tasa baja del FNA, y completas con un banco comercial. Es la ruta que recomiendan la mayoría de los asesores Lonja para clase media-alta. Requiere convenio activo entre el banco y el FNA (Bancolombia, Davivienda, BBVA, Banco Caja Social lo tienen).
Tres reglas que cambian todo:
Una pista táctica que casi nadie hace: cuando visitas, abre Google Maps en el celular y mira el tráfico real del lunes 7am desde esa dirección hasta tu trabajo. Vas a ver datos que el anunciante nunca te va a poner. En Bogotá esto puede ser la diferencia entre 25 minutos y 1h30.
Si todavía no tienes una ciudad o barrio definido, te dejo cinco entradas con buena profundidad de oferta hoy en Ogarom — cada link te lleva al listado actualizado:
Antes de firmar exclusividad o entregar un solo peso de cuota inicial, verifica al asesor o agencia en el directorio de la Lonja de Medellín y Antioquia (o de la lonja regional correspondiente). Los avaluadores deben estar registrados en el RAA — Registro Abierto de Avaluadores por exigencia de la Ley 1673 de 2013. En Ogarom, las agencias que pasan verificación muestran un badge visible en su perfil; las que tienen reseñas Google verificadas (con coincidencia exacta de nombre) muestran el score público. Si quien te atiende no aparece en ningún registro y se molesta cuando preguntas, ahí tienes tu señal.
Solo agencias inmobiliarias colombianas con verificación Lonja + reseñas Google certificadas. Contacto directo por WhatsApp, sin formularios largos.
Aunque “luego se consigue”. He visto tres casos este año en Medellín donde “luego se consigue” terminó en cancelar la operación a los dos meses con arras perdidas. No es chévere.
El notario tiene tres funciones críticas: (1) verifica identidad y capacidad legal de las partes; (2) calcula y retiene los impuestos (impuesto de registro, beneficencia, retención en la fuente del vendedor); (3) redacta y formaliza la escritura pública, el documento que te acredita como propietario. Pero ojo: hasta que la escritura quede inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, no eres dueño legal. La inscripción tarda 15–25 días después de la protocolización.
Pide siempre el desglose por escrito antes de firmar: impuesto de registro + beneficencia + derechos notariales + protocolización + certificados deben venir separados. Si te dan un “total: $9 millones” sin desglose, insiste. Cualquier notaría seria te lo entrega — el arancel está publicado por la Supernotariado.
Las agencias asociadas a Ogarom te ayudan a revisar la documentación y a calcular los costos reales antes de firmar promesa. Sin compromiso, contacto directo por WhatsApp.
Si vienes de México o de un país con zonas restringidas, prepárate para una sorpresa agradable: en Colombia los extranjeros tienen los mismos derechos que los colombianos para adquirir bienes inmuebles. El artículo 100 de la Constitución y los artículos 1502 y 1504 del Código Civil lo dejan claro. No hay zona restringida (a diferencia de México con su franja de 100 km de frontera y 50 km de costa) y no necesitas fideicomiso bancario.
Cuando ingreses los dólares (o euros) a Colombia para la compra, debes hacerlo a través de un intermediario cambiario (banco comercial o casa de cambio autorizada) y declararla al Banco de la República como Inversión Extranjera Directa. Esto te permite repatriar el capital y las utilidades sin restricciones cuando vendas. Sin esta declaración, repatriar después es un dolor de cabeza.
Si tu compra supera los 350 SMMLV (≈ $612.8 millones COP ≈ $166.000 USD a TRM mayo 2026), puedes solicitar la Visa M-10 Inversionista de la Cancillería. Vigencia hasta 3 años, renovable, y acumula tiempo hacia la Visa de Residente (5 años). Requisitos: cédula extranjera o pasaporte, certificado de tradición y libertad a tu nombre exclusivamente, declaración de inversión extranjera y póliza de salud.
“Para tu información práctica: la TRM (Tasa Representativa del Mercado, COP/USD) en mayo 2026 está en ~$3.797 según el Banco de la República. Y la retención sobre arriendo de inmuebles a no residentes es 35% sobre ingreso bruto sin deducciones (artículo DIAN). Si vas a comprar para rentar, este número impacta directamente tu yield neto.
Conecta con asesores certificados especializados en compradores internacionales — sin formularios largos, contacto directo por WhatsApp.
Trabajo con agencias inmobiliarias colombianas todas las semanas. Estos cinco patrones se repiten más de lo que debería:
Denuncia en SIC — Protección al Consumidor Inmobiliario si involucra a un constructor o vendedor, en la Superfinanciera si involucra a un banco, y ante la Fiscalía para querella penal. Cuanto antes denuncies, mayor probabilidad de recuperar el dinero.
Cada cifra de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: agosto 2026). Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com y lo corrijo en menos de 48 horas. Las fuentes oficiales que crucé para esta edición de mayo 2026:
“Si esta guía te ayudó pero quieres ir un paso más adelante y hablar con una agencia verificada que opere en tu ciudad, tenemos un directorio público en Ogarom con score basado en Google Reviews y verificación con la Lonja local. Y si prefieres explorar tú primero, busca propiedades por ciudad y barrio — todas vienen de agencias asociadas con datos actualizados.