Gastos notariales en Colombia 2026: tabla completa de quién paga qué
Gastos notariales Colombia 2026: tabla completa de quién paga qué, impuesto de registro por departamento, retención en la fuente y descuentos VIS. Con cálculo.
Incluye tarifas SNR Resolución RES-2026-000964-6 (vigente desde 1° de febrero de 2026), UVB 2026 = $12.110, UVT 2026 = $52.374 (DIAN Resolución 238 de 2025), descuentos Ley 2434 de 2024 (30% con crédito hipotecario), y situación del Decreto 572/2025 tras el fallo del Consejo de Estado del 2 de junio de 2026.
¿Cuánto vas a pagar de verdad?
El precio del anuncio y el precio real de cierre difieren siempre. En Colombia, la regla práctica es reservar entre el 2.5% y el 3.5% adicional sobre el valor de la propiedad para gastos de cierre. En un apartamento de $350 millones en Bogotá, eso son entre $8.750.000 y $12.250.000 de gastos solo para el comprador — antes de mudanza, depósitos y primeras cuotas de administración.
Comprador: 2.4%–4% del valor del inmueble (escrituración 0.27% + registro/beneficencia ~1.67%–2% + IVA + certificado de tradición $23.000) Vendedor: 1.3%–3% (escrituración 0.27% + retención en la fuente 1%–2.5%) VIS/VIP: tarifa notarial reducida al 50% (o hasta 90% con subsidio) Con crédito hipotecario: 30% de descuento en derechos notariales (Ley 2434/2024) Vigencia: Resolución SNR RES-2026-000964-6 desde 1° de febrero de 2026
La tabla completa: quién paga qué
El error más común: creer que todos los gastos los paga el comprador. No es así. La ley colombiana distribuye los costos entre las dos partes, aunque el comprador asume la parte más grande. Esta tabla lo muestra de forma clara.
| Concepto | % del valor | Quién paga | Base legal |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales — parte comprador | 0.27% + IVA 19% | Comprador | Res. SNR RES-2026-000964-6 |
| Derechos notariales — parte vendedor | 0.27% + IVA 19% | Vendedor | Res. SNR RES-2026-000964-6 |
| Impuesto de registro y beneficencia | ~1.67%–2% (varía por dpto.) | Comprador (100%) | Ley 223 de 1995 / Ordenanzas deptales. |
| Certificado de tradición y libertad | $23.000 fijos (electrónico) | Generalmente comprador | Res. SNR RES-2026-001726-6 |
| Retención en la fuente | 1% (≤$523.74M) / 2.5% (exceso) | Vendedor (retiene la notaría) | DIAN — UVT 2026 $52.374 |
| Escritura de hipoteca (si aplica) | ~0.27%–0.30% del crédito + registro | Comprador | Ley 2434 de 2024 (30% dto. si aplica) |
| Estudio de títulos (si exige banco) | $300.000–$800.000 (fijo por banco) | Comprador | Contrato bancario — no regulado SNR |
| Avalúo bancario (si aplica crédito) | $400.000–$1.500.000 (fijo) | Comprador | Exigencia bancaria — Superfinanciera |
Nota: la retención en la fuente la practica directamente la notaría el día de la escritura, descontándola del precio que recibe el vendedor. No es un pago adicional del comprador — es un descuento sobre lo que le llega al vendedor.
Derechos notariales: la UVB 2026 explicada sin jerga
Los derechos notariales (o gastos de escrituración) son los honorarios que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura pública de compraventa. En Colombia, esos honorarios no los decide cada notario: los fija la Superintendencia de Notariado y Registro mediante resolución anual, y se calculan usando la UVB (Unidad de Valor Básico).
Para una compraventa, la tarifa estándar equivale a 3 por mil (0.3%) del valor del negocio, que al aplicar la tabla de UVB resulta en ~0.54% total. Ese porcentaje se divide en partes iguales: 0.27% comprador + 0.27% vendedor. Luego se aplica IVA del 19% sobre esos derechos. La tarifa tiene un piso de $53.000 y un techo de $1.800.000 por escritura — lo que significa que en propiedades muy costosas la tarifa real puede ser menor al 0.54% calculado teóricamente.
Cómo calcular los derechos notariales: fórmula paso a paso
Calcula el monto base de derechos notariales
Toma el valor de la escritura (el precio de venta acordado). Multiplica por 0.0054 (0.54%). Ese es el total de derechos notariales antes de IVA. Ejemplo: $300.000.000 × 0.0054 = $1.620.000.
Aplica el IVA del 19%
Los derechos notariales tienen IVA. Multiplica el monto base por 1.19 para obtener el total con IVA. Ejemplo: $1.620.000 × 1.19 = $1.927.800 total. Comprador y vendedor pagan la mitad cada uno: $963.900 cada uno.
Verifica el piso y techo
Si tu cálculo da menos de $53.000 (propiedades pequeñas), pagas $53.000. Si da más de $1.800.000, el techo es $1.800.000 (para propiedades sobre ~$333 millones). Esto protege al comprador de propiedades premium.
Si la compra se financia con un crédito otorgado por una entidad financiera vigilada por la Superfinanciera (banco, cooperativa autorizada, etc.), la Ley 2434 de 2024 otorga un descuento del 30% sobre los derechos notariales totales (antes de IVA). En el ejemplo anterior ($300M), el ahorro es $1.620.000 × 30% = $486.000. No es automático: debes pedirlo explícitamente al notario y presentar la carta de aprobación del crédito.
Impuesto de registro y beneficencia: la gran diferencia por departamento
Este es el componente más grande para el comprador y el que más varía según la ciudad. El impuesto de registro está regulado por la Ley 223 de 1995 — los departamentos fijan su tarifa dentro del rango legal de 0.5% a 1%. A ese impuesto se suman los derechos registrales de la ORIP (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos). La suma varía entre ~1.67% y ~2.5% según el departamento.
| Departamento | Ciudad principal | Tasa total aprox. | Notas |
|---|---|---|---|
| Cundinamarca / Bogotá D.C. | Bogotá | ~1.67% | 1% registro + 0.67% ORIP. Distribución: 70% Cundinamarca / 30% Bogotá (Art. 135, Dto. 352/2002) |
| Antioquia | Medellín | ~1.67%–2% | 1% registro (Ordenanza 29 de 2017) + derechos ORIP. Verificar en Sede Electrónica Antioquia. |
| Valle del Cauca | Cali | ~2%–2.5% | Incluye estampillas adicionales (Ordenanza 692/2025): prodesarrollo, procultura, prouceva, electrificación rural. |
| Atlántico | Barranquilla | ~1.67% | Tasa máxima legal 1% + ORIP. Confirmar en portalimpuestos.atlantico.gov.co |
| Bolívar | Cartagena | ~1.2%–1.67% | Tasa entre 0.5% y 1% (rango legal) + ORIP. No confirmado oficialmente para 2026. |
| Santander | Bucaramanga | ~1.67% | Tasa 1% + ORIP. Confirmar en gobernación de Santander. |
| Risaralda | Pereira | ~1.67% | Tasa 1% + ORIP. Confirmar en gobernación de Risaralda. |
Punto clave: si el precio escriturado es inferior al avalúo catastral, el impuesto se calcula sobre el catastral. Esto lo establece el Artículo 229 de la Ley 223 de 1995. Por eso no sirve escriturar por menos del precio real — además de las implicaciones tributarias para el vendedor (ganancia ocasional). Para apartamentos en venta en Bogotá, la tarifa de ~1.67% es la referencia; para propiedades en Medellín, confirma la liquidación exacta con la ORIP de Antioquia antes de escriturar.
En el Valle del Cauca, la vivienda VIS (incluida mujer cabeza de familia y comunidades negras e indígenas) puede quedar exenta del impuesto de registro según la Ordenanza 692/2025. Solicita la exención directamente en la ORIP de Cali con la documentación de calificación VIS antes de liquidar.
Retención en la fuente: el gasto del vendedor que el comprador también debe conocer
La retención en la fuente no la paga el comprador, pero afecta directamente la negociación. Si el vendedor no sabe que tiene que pagar 1% o 2.5% de retención, va a intentar trasladarte ese costo. Por eso conviene que ambas partes entiendan cómo funciona.
Tasas de retención por umbral en 2026
Con UVT 2026 = $52.374, los umbrales de retención son: hasta 10.000 UVT ($523.740.000) → tasa del 1% sobre el valor total. Por encima de 10.000 UVT → el exceso tributa al 2.5%. La practica la notaría el mismo día de la firma — la retiene del precio que recibe el vendedor y la consigna a la DIAN.
Decreto 572/2025: situación legal a junio 2026
El Decreto 572 de 2025 modificó algunos umbrales de retención en la fuente para personas naturales. En mayo de 2026, el Consejo de Estado suspendió varios artículos de ese decreto, restaurando temporalmente las reglas del Decreto 1625 de 2016. El 2 de junio de 2026, el mismo Consejo de Estado revocó la suspensión: el Decreto 572 vuelve a estar plenamente vigente desde el 1 de julio de 2026. Los umbrales indicados arriba ($523.74M al 1%) son los aplicables para operaciones escrituradas a partir de julio 2026. Para escrituras firmadas entre enero y junio 2026, consulta con tu notario la tabla vigente en ese período.
Excepciones importantes: la vivienda VIS nueva está exenta de retención en la fuente. Las personas naturales que vendan su casa de habitación con más de dos años de posesión continua pueden excluir las primeras 5.000 UVT ($261.870.000) de ganancia ocasional. El artículo de ganancia ocasional lo explica en detalle.
Tres ejemplos con números reales: $200M, $450M y $800M
La mejor forma de entender los gastos notariales es con ejemplos concretos. Los tres casos siguientes cubren el rango del mercado colombiano: vivienda asequible, mercado medio y propiedad de mayor valor. Todos calculados sobre inmueble en Bogotá (tasa de registro ~1.67%), con los datos vigentes de la SNR a febrero 2026.
Cómo leer la tabla de cálculo
Cada columna corresponde a un rango de precio. Los gastos del comprador incluyen su parte de escrituración más el impuesto de registro. Los del vendedor incluyen su parte de escrituración más la retención en la fuente. El resultado total para cada parte incluye IVA del 19% sobre los derechos notariales. Las cifras son estimaciones de referencia — la notaría hace la liquidación exacta.
| Concepto | Apto. $200M (VIS aprox.) | Apto. $450M (mercado medio) | Apto. $800M (premium) |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales totales (0.54% + IVA 19%) | $1.285.200 | $2.893.200 | Cap: $2.142.000 (techo $1.800K base) |
| Parte comprador (50% del anterior) | $642.600 | $1.446.600 | $1.071.000 |
| Parte vendedor (50% del anterior) | $642.600 | $1.446.600 | $1.071.000 |
| Impuesto registro + beneficencia (~1.67%, solo comprador) | $3.340.000 | $7.515.000 | $13.360.000 |
| Certificado de tradición y libertad (comprador) | $23.000 | $23.000 | $23.000 |
| TOTAL COMPRADOR | ~$4.006.000 (~2%) | ~$8.984.600 (~2%) | ~$14.454.000 (~1.8%) |
| Retención en la fuente (vendedor) — 1% sobre $200M / $450M; 1% sobre $523.74M + 2.5% sobre exceso en $800M | $2.000.000 | $4.500.000 | $12.143.000 |
| TOTAL VENDEDOR (escrituración + retención) | ~$2.643.000 (~1.3%) | ~$5.946.600 (~1.3%) | ~$13.214.000 (~1.65%) |
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Vivienda VIS y VIP: los descuentos de la Ley 2434 de 2024
Topes VIS y VIP vigentes con SMMLV 2026
La Ley 2434 de 2024 amplió y clarificó los descuentos en derechos notariales para vivienda social. Con SMMLV 2026 de $1.750.905, los topes actuales son: VIP hasta $157.581.450 (90 SMMLV), VIS general hasta $236.372.175 (135 SMMLV), VIS en ciudades de más de 1 millón de habitantes hasta $262.635.750 (150 SMMLV: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta, Pereira). Fuente: Minvivienda.
Descuentos de escrituración por tipo de compra
| Tipo de compra | Tarifa notarial | Descuento vs. tarifa regular | Condición |
|---|---|---|---|
| Inmueble regular (no VIS/VIP) | 0.54% (3‰ base + IVA 19%) | Sin descuento | Resolución SNR RES-2026-000964-6 |
| VIS — sin subsidio | 0.27% (1.5‰ base + IVA 19%) | 50% de descuento | Vivienda calificada VIS; sin subsidio adicional |
| VIS — con subsidio familiar (caja o FNA) | 0.054% (0.3‰ base + IVA 19%) | 90% de descuento | Presenta acta de postulación o resolución de subsidio |
| Cualquier inmueble con crédito hipotecario | 70% de la tarifa normal | 30% de descuento | Ley 2434/2024. Aplica cuando compraventa e hipoteca son simultáneas |
| VIP en proyectos con subsidio total | $0 (exención total posible) | 100% | Solo en proyectos VIP con subsidio de cierre total. Confirmar con notaría del proyecto. |
Los notarios no aplican los descuentos VIS ni el 30% de hipoteca de oficio. Debes pedirlos y presentar los documentos que los acreditan (acta de postulación a subsidio, carta de aprobación del crédito, certificación VIS del proyecto). Si no los pides antes de firmar, pagas la tarifa completa y es muy difícil reclamar después.
Si compras con crédito: suma la escritura de hipoteca
Derechos notariales e hipoteca simultánea
Cuando financias con crédito hipotecario o leasing habitacional, el banco exige que la hipoteca o el contrato de leasing queden registrados en la ORIP. Eso implica una escritura adicional (o un acto adicional dentro de la misma escritura de compraventa) y sus propios derechos notariales y de registro.
Derechos notariales de la hipoteca: aplica la misma tarifa base (~0.27%–0.30% del valor del crédito). Si la compraventa y la hipoteca se elevan a escritura simultánea (lo más común), la Ley 2434 de 2024 otorga el 30% de descuento sobre el total de derechos del acto. El banco generalmente define en qué notaría se firma — pregunta si puedes elegir (algunas cobran menos dentro del techo legal). Si aún no has decidido cuál banco, empieza por las agencias inmobiliarias verificadas en Colombia — muchas trabajan con varios bancos y pueden orientarte sobre condiciones vigentes.
Registro de hipoteca: los derechos registrales en la ORIP por inscribir la hipoteca son adicionales a los de la compraventa. La ORIP liquida en función del valor del crédito, no del inmueble. Consulta las tasas registrales 2026 en la Resolución RES-2026-001726-6 del Supernotariado.
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Propiedad horizontal: el paz y salvo que nunca falta
Documentos obligatorios en propiedad horizontal
Si el inmueble que compras está en un conjunto residencial o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, hay un documento que la notaría va a exigir sin excepción: la constancia de no adeudo de cuotas de administración (paz y salvo de administración). Sin este documento, la escritura no se puede firmar.
- Paz y salvo de administración: cero cuotas pendientes al momento de escriturar. Lo expide el administrador o la empresa administradora. Costo: $0–$50.000 según conjunto.
- Paz y salvo predial (impuesto predial): sin deudas de predial con el municipio. Lo expide la Secretaría de Hacienda municipal. En Bogotá, trámite en línea en haciendabogota.gov.co.
- Paz y salvo de valorización: en ciudades que cobran contribución de valorización (Bogotá, Medellín). Lo expide el IDU (Bogotá) o la Alcaldía.
- Reglamento de propiedad horizontal: pídelo al vendedor o a la administración. Así sabes las restricciones (mascotas, remodelaciones, Airbnb, ruido) antes de comprar.
- Acta de asamblea más reciente: verifica si hay cobros extraordinarios aprobados pendientes. Ese pasivo puede heredarlo el nuevo propietario.
Si la asamblea de copropietarios aprobó una cuota extraordinaria antes de la escritura pero el vendedor no la pagó, el comprador puede heredar esa deuda — la ley colombiana permite al conjunto cobrar las obligaciones al propietario actual, independientemente de quién las generó. Pide las actas de las últimas dos asambleas y el presupuesto aprobado antes de firmar la promesa.
Certificado de tradición y libertad: el gasto chiquito que la gente olvida
El certificado de tradición y libertad es el historial registral del inmueble: quiénes han sido los dueños, si tiene hipotecas, embargos, afectaciones a vivienda familiar u otras limitaciones. Es obligatorio para escriturar y tiene vigencia de 30 días desde su expedición.
Se expide en el portal oficial del VUR (Ventanilla Única de Registro) y en certificados.supernotariado.gov.co. El pago es por PSE o Bancolombia. Si el inmueble tiene más de 150 anotaciones registrales (edificios antiguos con mucha historia de propietarios), el certificado cuesta $53.100. El de no propiedad (para demostrar que no tienes bienes raíces a tu nombre) cuesta $12.000.
Pide el certificado antes de firmar la promesa de compraventa — no esperes a la escritura. Si hay embargos, hipotecas sin levantar o litigios, mejor saberlo en la etapa de promesa (cuando todavía puedes retirarte sin perder todo).
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Checklist antes de firmar: los 10 documentos que necesitas
Los gastos se calculan bien solo si los documentos están bien. Antes de ir a la notaría, verifica que tienes todo esto en regla — la notaría te lo va a pedir de todas formas, y mejor no llegar a improvisar.
Documentos de la propiedad (paz y salvos)
- Certificado de tradición y libertad con menos de 30 días, sin gravámenes activos no acordados. Expídelo en certificados.supernotariado.gov.co ($23.000).
- Paz y salvo predial al día. En Bogotá: haciendabogota.gov.co. En otras ciudades: Secretaría de Hacienda municipal.
- Paz y salvo de valorización (si aplica en tu ciudad — Bogotá, Medellín).
- Paz y salvo de administración firmado por el administrador (si es propiedad horizontal).
- Promesa de compraventa con el precio acordado, forma de pago y fecha de escritura. Lee nuestra guía de promesas si tienes dudas.
Documentos personales y financieros
- Cédulas de ciudadanía de comprador y vendedor (o pasaporte y NIT si es extranjero).
- Certificado de estado civil y matrimonial (si el vendedor o comprador tiene sociedad conyugal).
- Carta de aprobación del crédito del banco (si aplica) — también activa el 30% de descuento Ley 2434.
- Acta de postulación a subsidio de caja o FNA (si aplica) — activa el descuento VIS.
- Liquidación de gastos hecha por la notaría antes de la firma — pide que te la manden por escrito al menos 48 horas antes para verificar que los cálculos son correctos.
Muchos problemas en notaría ocurren porque el comprador no sabe exactamente cuánto lleva hasta el día de la firma. Pídele a la notaría (o al asesor inmobiliario) la liquidación preliminar de gastos con al menos dos días de anticipación. Verifica que incluya: derechos notariales + IVA, impuesto de registro, ORIP, y si aplican los descuentos VIS o Ley 2434. Si hay un número que no entiendes, pregunta ahí — no el día de la firma.
Si quieres entender el proceso completo de compra, lee nuestra guía paso a paso para comprar casa en Colombia en 2026. Para conocer el costo por metro cuadrado en los principales barrios de Medellín, revisa nuestra tabla de precios por barrio 2026. ¿Ya tienes una propiedad en mente? Explora los inmuebles disponibles en Cali o en Cartagena con agencias verificadas.
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