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Guías de compra
Ganancia ocasional 2026: cómo calcular el 15% al vender tu casa en Colombia
La tarifa es 15%, no el 10% que circula en muchos sitios. Cómo calcular la base gravable, la exención de 5.000 UVT ($261.870.000 en 2026) y lo que te retienen en notaría — con ejemplos reales y fuentes oficiales DIAN.
Actualizado 2 de junio de 2026
Incluye tarifa vigente 15% (Ley 2277 de 2022, desde año gravable 2023), exención 5.000 UVT (reducida de 7.500 UVT por la misma reforma), y la suspensión del Decreto 572 por el Consejo de Estado el 7 mayo 2026 (umbral retención vivienda vuelve a 20.000 UVT). UVT 2026 = $52.374 (Resolución DIAN 000238).
¿Qué es la ganancia ocasional y cuándo aplica al vender un inmueble?
La ganancia ocasional es la utilidad que obtienes al vender un inmueble que formó parte de tu activo fijo por 2 o más años. Fórmula central: precio de venta menos costo fiscal. Sobre esa diferencia, la DIAN aplica el 15% desde el año gravable 2023. Si la posesión fue menor de 2 años, el ingreso se clasifica como renta ordinaria y entra a la tabla progresiva, que puede llegarte al 39%.
La confusión más frecuente: mezclar la ganancia ocasional (impuesto sobre la utilidad, calculado al declarar renta) con la retención en la fuente (anticipo calculado sobre el precio de venta, que practica el notario el día de la escritura). Son dos cosas distintas y se calculan sobre bases distintas. La retención es un adelanto; el impuesto definitivo lo determinas en la declaración del año siguiente.
Ganancia ocasional vs. renta ordinaria: cuándo aplica cada una
| Criterio | Ganancia ocasional | Renta ordinaria |
|---|---|---|
| Tiempo de posesión | 2 años o más (activo fijo) | Menos de 2 años |
| Tarifa 2026 | 15% plana | Tabla progresiva 0%–39% |
| Exención disponible | Sí — 5.000 UVT vivienda de habitación | No aplica la misma exención |
| Declaración | Cédula ganancias ocasionales (Form. 210) | Cédula general (Form. 210) |
| Caso típico | Vivienda propia vendida después de años | Comprado para revender (flip) |
| Retención en notaría | 1% o 2.5% según valor (Art. 398 ET) | Puede retener como renta (varía) |
La tarifa de 2026: 15%, no el 10% que circula en internet
Si buscas "ganancia ocasional 2026" en Google, varios artículos — de contadores, bancos y portales de renombre — todavía publican el 10%. Era la tarifa hasta el año gravable 2022. Ya no aplica. La Ley 2277 de 2022 reformó el Art. 314 del Estatuto Tributario y subió la tarifa al 15% a partir del año gravable 2023. Sin excepción para personas naturales, sin excepción para sociedades, sin excepción para extranjeros.
Si tu contador te dice 10%, revisa la fuente
El 10% estuvo vigente hasta la declaración del año gravable 2022 (presentada en 2023). Para cualquier venta realizada desde el 1 de enero de 2023 en adelante, la tarifa es 15%. Solicita a tu asesor el texto de la Ley 2277, Art. 33 como referencia. También Actualícese y el INCP confirman el cambio.
15%
Tarifa de ganancia ocasional 2026 para personas naturales residentes, sociedades y no residentes (Art. 314, 313 y 316 ET, modificados por Ley 2277 de 2022, Art. 33). Tarifa anterior hasta año gravable 2022: 10%.
Cómo calcular tu ganancia ocasional en 4 pasos
La fórmula es directa: precio de venta − costo fiscal = ganancia ocasional → × 15% = impuesto. La dificultad está en determinar el costo fiscal correctamente — ahí es donde la mayoría termina pagando más de lo que debe. Saca la cuenta con estos cuatro pasos antes de escriturar.
Establece el precio de venta escriturado
Es el valor que figura en la escritura pública. Si hay contrato privado con precio diferente al escriturado, la DIAN toma el mayor de los dos (Art. 90 ET). Los inmuebles en Medellín, Bogotá y Cali llevan años valorizando fuertemente — si compraste antes de 2020, tu ganancia probablemente supera los $261.87M de exención.
Determina el costo fiscal completo
El costo fiscal incluye: (a) el precio de compra original de la escritura de adquisición, (b) mejoras y adiciones documentadas con facturas durante la posesión (remodelación, ampliación, pisos nuevos — no mantenimiento ni pintura), (c) contribuciones de valorización pagadas al municipio, y (d) gastos de adquisición que pagaste como comprador (registro, beneficencia, honorarios notariales). Si compraste hace mucho a precio muy bajo, mira también la alternativa del avalúo catastral (Art. 72 ET, sección más abajo).
Calcula la ganancia bruta
Ganancia ocasional bruta = Precio de venta − Costo fiscal. Si el resultado es $0 o negativo, no hay impuesto. Si es positivo, continúas al paso 4. Una pérdida ocasional puede declararse pero no compensa otros ingresos. Usa el estimador de precio de Ogarom para calibrar el valor de mercado antes de negociar el precio de venta.
Aplica la exención (si aplica) y calcula el impuesto
Si el inmueble era tu vivienda de habitación y cumples los 4 requisitos del Art. 311-1 ET (ver sección siguiente), resta hasta $261.870.000 de la ganancia bruta. Sobre el saldo, aplica el 15%. Sin exención, el 15% va sobre toda la ganancia. La retención practicada por el notario se descuenta del impuesto final en la declaración.
Ejemplos reales de cálculo (cifras COP, UVT 2026 = $52.374)
| Caso | Precio venta | Costo fiscal | Ganancia bruta | Exención vivienda | Ganancia gravable | Impuesto 15% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casa propia 10 años (vivienda habitación) | $450.000.000 | $185.000.000 | $265.000.000 | $261.870.000 | $3.130.000 | $469.500 |
| Apartamento de inversión arrendado 5 años | $380.000.000 | $140.000.000 | $240.000.000 | No aplica | $240.000.000 | $36.000.000 |
| Local comercial 3 años | $600.000.000 | $210.000.000 | $390.000.000 | No aplica | $390.000.000 | $58.500.000 |
| Apartamento vendido a 18 meses de haberlo comprado | $220.000.000 | $200.000.000 | $20.000.000 | Renta ordinaria (no GO) | Tabla progresiva | Hasta 39% |
¿Vas a reinvertir el producido en otra vivienda?
Una vez pagado el impuesto, muchos vendedores usan el remanente como cuota inicial de una nueva propiedad. El simulador de Ogarom te ayuda a calcular exactamente cuánto crédito hipotecario puedes pedir según tu perfil.
La exención de las 5.000 UVT: quién la aplica y cómo no perderla
Esta es la parte más importante para quien vende su vivienda principal. Las primeras 5.000 UVT de utilidad ($261.870.000 en 2026) están exentas del impuesto, según el Art. 311-1 del Estatuto Tributario. La exención aplica sobre la utilidad (precio de venta menos costo fiscal), no sobre el precio de venta total — error que mucha gente comete al calcular. Cuatro condiciones que deben cumplirse simultáneamente:
- El inmueble debe ser la vivienda de habitación del vendedor — su residencia principal efectiva. Si lo tenías arrendado, no aplica aunque lo hayas poseído 10 años. La DIAN lo verifica contra declaraciones de renta anteriores, certificados de residencia y recibos de servicios públicos.
- Posesión mínima de 2 años continuos — desde la escritura de adquisición hasta la escritura de enajenación, sin interrupción en el patrimonio.
- El 100% del valor recibido debe depositarse en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento a la Construcción) o aplicarse directamente al pago de un crédito hipotecario sobre el bien vendido. Sin trazabilidad directa, la exención cae.
- Los fondos AFC deben usarse para adquirir otra vivienda: compra directa, pago de cuota inicial o cuotas de crédito hipotecario o leasing habitacional. Si los retiras para otro fin, el banco está obligado a aplicar retención retroactivamente.
El error que más cuesta: no abrir la cuenta AFC antes de escriturar
La cuenta AFC debe estar abierta y activa antes de recibir el dinero de la venta. No puedes depositar el producido después de haberlo recibido en cuenta corriente o de ahorros normal. La DIAN exige trazabilidad directa: el notario entrega los fondos directamente contra el número de cuenta AFC, no a una cuenta de tránsito. Abre la cuenta AFC en tu banco (Bancolombia, Davivienda, BBVA, Caja Social) con al menos una semana de anticipación. Es gratis y tarda 10 minutos. Fuente: Decreto 1920 de 2023, Art. 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016.
$261.870.000
Valor de la exención de vivienda de habitación en 2026 (5.000 UVT × $52.374). Aplica sobre la UTILIDAD (ganancia = precio de venta menos costo fiscal), no sobre el precio de venta. La Ley 2277 de 2022 (Art. 31) redujo la exención de 7.500 UVT a 5.000 UVT y eliminó la restricción del avalúo catastral de 15.000 UVT que existía antes.
Retención en la fuente en notaría: cuánto te descuentan ese día
El día de la escrituración, el notario actúa como agente retenedor (Art. 398 ET) y descuenta un porcentaje del precio de venta como anticipo del impuesto de ganancia ocasional. Esa plata va a la DIAN antes de que tú recibas el saldo. No es impuesto adicional — es un adelanto que descuentas cuando declaras renta. Si la retención supera el impuesto definitivo (pasa cuando aplica la exención), la DIAN te devuelve la diferencia o la puedes compensar.
Retención en la fuente en notaría por tipo de inmueble (junio 2026, post-suspensión Decreto 572)
| Tipo de inmueble | Tarifa | Umbral | Ejemplo $300.000.000 |
|---|---|---|---|
| Vivienda de habitación (hasta 20.000 UVT) | 1% sobre el valor total | Ventas hasta $1.047.480.000 | $3.000.000 |
| Vivienda de habitación (excedente de 20.000 UVT) | 2.5% sobre el excedente | Ventas > $1.047.480.000 | 2.5% × (precio − $1.047M) |
| Local, bodega, lote, oficina (no residencial) | 2.5% sobre valor total | Sin umbral mínimo aplicable | $7.500.000 |
| Finca o predio rural (activo fijo 2+ años) | 2.5% sobre valor total | Sin distinción | Calcular sobre valor escriturado |
Decreto 572 de 2025: suspendido por el Consejo de Estado (7 mayo 2026)
En junio de 2025, el Decreto 572 redujo el umbral de retención de vivienda de 20.000 UVT a 10.000 UVT ($523.740.000). Estuvo vigente entre junio 2025 y el 7 de mayo de 2026. El Consejo de Estado (Cuarta Sección) suspendió provisionalmente los artículos 2 al 8 del decreto, pendiente de fallo definitivo. Resultado a junio 2026: el umbral para vivienda volvió a 20.000 UVT ($1.047.480.000). Si escrituraste entre junio 2025 y el 7 de mayo de 2026, tu retención se calculó con el umbral de 10.000 UVT — eso se ajusta al presentar la declaración de renta.
¿Estás buscando dónde reinvertir el producido de tu venta?
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Cómo aumentar el costo fiscal legalmente (Art. 72 ET)
El costo fiscal más alto significa menos ganancia y menos impuesto. Muchos vendedores pagan de más porque no incluyen todos los componentes que la ley permite. Lo que suma al costo fiscal:
- Precio de compra original de la escritura de adquisición con sellos del Registro. Si perdiste la escritura, solicita copia certificada a la Superintendencia de Notariado y Registro por $35.900.
- Mejoras y adiciones documentadas con facturas a nombre del propietario: remodelación de cocina, ampliación de área, adición de piso, cambio de cubierta estructural. No aplican las reparaciones de mantenimiento (pintura, reparaciones menores de fontanería).
- Contribuciones de valorización pagadas al municipio durante la posesión. Bogotá, Medellín y Cali las cobran con frecuencia. El certificado de paz y salvo de valorización es el soporte.
- Gastos de adquisición que pagaste como comprador: impuesto de registro, beneficencia, honorarios notariales (50% que te corresponde), estudio de títulos y avalúo bancario.
- Avalúo catastral o autoavalúo como alternativa (Art. 72 ET): si el predio tenía un avalúo declarado en la declaración de renta del año anterior o en el recibo de predial, puedes usar ese valor como costo fiscal. Útil cuando compraste hace más de 10 años a precio muy bajo.
El Art. 72 del Estatuto Tributario (avalúo catastral como costo fiscal) es la palanca más potente para quienes heredaron o compraron antes de 2010. El IGAC actualiza los avalúos catastrales anualmente — para 2026, el incremento fue del 3% para predios no actualizados en 2025. Si tu predio tiene avalúo catastral alto y actualizado, puede superar fácilmente el precio de compra de hace 15 años y reducir la ganancia gravable de forma sustancial. Consulta el avalúo actual en igac.gov.co o en el recibo de predial del municipio.
Tres casos que más preguntan: heredado, menos de 2 años, copropietarios
El régimen general aplica directo, pero tres situaciones generan dudas recurrentes. Las tres en una tabla:
Casos especiales de ganancia ocasional en Colombia 2026
| Situación | ¿Aplica GO? | Regla clave |
|---|---|---|
| Inmueble heredado o recibido en donación | Sí, cuando se vende | Costo fiscal = valor declarado por el causante o avalúo catastral del año del fallecimiento, el mayor (Art. 277 ET). Las exenciones del Art. 307 ET aplican al recibir la herencia, no en la venta posterior. |
| Vendido en menos de 2 años de posesión | No — es renta ordinaria | Se declara en cédula general (Form. 210). Tarifa progresiva hasta 39%. No aplica la exención de 5.000 UVT. Común en flipping y preventas revendidas antes de entrega. |
| Dos o más copropietarios | Sí, sobre la utilidad total | Según Concepto DIAN 820 sept. 2024, la exención de 5.000 UVT aplica una vez al total de la utilidad, no una por propietario. Los copropietarios la prorratean según su porcentaje. |
| Venta por debajo del avalúo catastral | Posible ajuste DIAN | El Art. 90 ET permite a la DIAN ajustar la base si el precio escriturado es inferior al mercado. No ventas a menos del 70% del valor de mercado promedio para evitar presunción de simulación. |
Si eres extranjero vendiendo propiedad en Colombia: misma tarifa, reglas distintas
Colombia no tiene zona restringida ni fideicomiso obligatorio para extranjeros (a diferencia de México). El régimen de ganancia ocasional tampoco distingue nacionalidad. Si eres estadounidense, español, canadiense o de cualquier otro país — la tarifa es 15% sobre la utilidad (Art. 316 ET reformado por Ley 2277). Lo que sí cambia para no residentes:
- Declaración: los no residentes fiscales presentan el Formulario 210 (personas naturales) o el 110 (personas jurídicas). La tarifa del 15% aplica igual.
- Retención en notaría: igual que para residentes — 1% hasta 20.000 UVT para vivienda, 2.5% para no residencial. El notario no distingue residencia fiscal para la retención.
- Repatriación del capital: para girar el dinero fuera de Colombia necesitas haber declarado la inversión inicial ante el Banco de la República vía Formulario 4. Si no lo declaraste cuando compraste, consulta un abogado cambiario antes de vender.
- RUT activo: necesitas RUT con la DIAN para escriturar. Si no tienes cédula de extranjería o pasaporte inscrito, trámitalo con al menos dos semanas de anticipación.
- Exención de vivienda: aplica igual para extranjeros que cumplan los 4 requisitos — incluyendo que el inmueble haya sido su residencia principal durante los 2 años previos.
Para extranjeros que buscan reinvertir en Cartagena, Medellín o Bogotá con el producido de la venta, un asesor inmobiliario verificado en Ogarom puede coordinar la parte inmobiliaria y derivarte con un contador colombiano para la parte tributaria.
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Cómo declarar la ganancia ocasional en el Formulario 210
La ganancia ocasional se reporta en la cédula de ganancias ocasionales del Formulario 210. El plazo para el año gravable 2025 (ventas hechas en 2025) es entre el 12 de agosto y el 26 de octubre de 2026, según el último dígito del NIT. Las ventas de 2026 se declaran entre agosto y octubre de 2027.
Reúne los documentos soporte antes de presentar
Escritura de adquisición (precio de compra), escritura de enajenación (precio de venta), facturas de mejoras durante la posesión, recibos de valorización pagados, y el certificado de retención en la fuente expedido por la notaría (el equivalente al formulario 350 de retención — es el soporte de lo que retuvieron).
Registra en la cédula de ganancias ocasionales
En el Formulario 210, ingresa el precio de venta y el costo fiscal en las casillas correspondientes de la cédula de ganancias ocasionales. Si aplica la exención de vivienda de habitación, registra las 5.000 UVT en la casilla de rentas exentas de esa cédula. El sistema calcula automáticamente la ganancia neta × 15% = impuesto.
Descuenta la retención practicada por la notaría
El valor retenido por el notario se ingresa como retención en la fuente en la declaración y se descuenta del impuesto calculado. Si la retención supera el impuesto definitivo (frecuente cuando aplica la exención completa), el saldo a favor lo puedes solicitar en devolución ante la DIAN o compensar contra otros impuestos dentro del año.
Presenta y paga dentro del plazo establecido
Presenta la declaración en el portal MUISCA de la DIAN. Si el saldo es a pagar, transfiere electrónicamente o paga en banco autorizado. Si tienes un crédito hipotecario vigente sobre la propiedad que vendiste, confirma con el banco la cancelación de la hipoteca en el mismo acto notarial — el banco debe liberar la garantía para que la escritura quede limpia.
Para el contexto completo del proceso de compraventa en Colombia — gastos de cierre, financiamiento, documentos legales — la guía de cómo comprar casa en Colombia cubre cada paso desde la cuota inicial hasta el registro en la ORIP. Si además buscas subsidios para la próxima compra, revisa las alternativas a Mi Casa Ya en 2026 y el FNA 100% que arranca en julio 2026.