Checklist para comprar apartamento usado: 40 puntos (2026)

¿Qué revisar al comprar apartamento usado? Empieza por lo que te hunde

Qué revisar se resume en seis frentes, y el orden importa: estructura, humedad, instalaciones, medidas reales, costos ocultos y situación legal. En ese orden de gravedad. Lo estético —pintura, enchapes anticuados, una cocina integral vieja— se arregla barato y te da margen para negociar. Lo estructural, las deudas del predio y lo legal es lo que te arruina la compra. Deja las cortinas para el final.

El anuncio miente por omisión

Ningún anuncio te va a poner «grieta diagonal en el muro» ni «la administración sube el otro mes por la fachada». Te ponen la foto con luz de las seis de la tarde y el área redondeada hacia arriba. Por eso la visita no es un trámite romántico: es tu inspección. Y en apartamento hay una capa extra que la casa no tiene —la copropiedad—, donde una cuota extraordinaria proyectada o una administración quebrada te pega en el bolsillo apenas entras.

La regla de las dos visitas

Nunca compres en la primera visita. Nunca. La primera es para correr este checklist con la cabeza fría; la segunda, a otro horario —un viernes a las once de la noche o un lunes a las siete de la mañana— para medir el ruido del ascensor, el parqueo de visitantes y el agua a hora pico en los pisos altos. Si aún estás armando tu lista de candidatos, filtra por ciudad y presupuesto en la búsqueda de Ogarom antes de agendar nada.

• Apartamentos en Bogotá — la oferta más profunda del país
• Apartamentos en Medellín — revisa antes el precio del metro cuadrado por zona
• Apartamentos en Cali — mejor relación precio-espacio entre las grandes
• Apartamentos en Barranquilla — ojo con humedad y salitre por el clima

Antes de entrar: edificio, zonas comunes y entorno

El apartamento se empieza a revisar desde la portería, sin haber subido. En propiedad horizontal, lo común te cuesta plata todos los meses. Estos ocho puntos deciden si vale la pena siquiera pasar del citófono:

• 1. Fachada y estructura del edificio. Busca grietas diagonales, desprendimientos de repello o manchas de humedad en la fachada. Una fachada en obra suele venir con cuota extraordinaria.
• 2. Zonas comunes reales. Recorre pasillos, escaleras, salón comunal y BBQ. El estado del mantenimiento te dice si la administración funciona o está quebrada.
• 3. Ascensor. Que sirva, que no se demore una eternidad y que tenga certificación al día. Un ascensor viejo es una cuota extraordinaria esperando a ocurrir.
• 4. Tanques de agua y equipo de presión. Pregunta cuándo se lavaron los tanques y si hay bomba de presión. En pisos altos, el agua a hora pico se siente.
• 5. Parqueo de visitantes y seguridad. Cuenta los cupos de visitantes, mira las cámaras y la portería. Vuelve un viernes en la noche para ver el ambiente real.
• 6. Cubierta y terrazas superiores. Si el apartamento está bajo la cubierta o una terraza común, ahí nacen la mayoría de las filtraciones que verás adentro.
• 7. El entorno a distintas horas. Ruido, tráfico, comercio, andenes. Abre el mapa y mide el trayecto real a tu trabajo un lunes a las siete.
• 8. El vecino es tu mejor fuente. Toca una puerta o habla con el portero. Nadie te cuenta mejor el agua, la seguridad y las cuotas reales que quien ya vive ahí.

Adentro: humedad, moho y grietas

La humedad es el defecto que más caro sale disfrazar y el más fácil de esconder con una mano de pintura. En apartamento, además, se cuela por los muros que compartes con vecinos y por la cubierta. Estos ocho puntos la delatan aunque el vendedor haya pintado el jueves:

• 9. Olor a encierro. Entra a las alcobas cerradas y respira. La nariz detecta la humedad que la pintura fresca tapa a la vista.
• 10. Manchas en cielorrasos y esquinas altas. Sombras café o amarillas = filtración activa o pasada. Míralas a contraluz, sobre todo bajo baños de vecinos.
• 11. Un solo muro recién pintado. Cuando todo está viejo menos una pared impecable, pregunta qué taparon ahí.
• 12. Moho escondido. Detrás de closets, cortinas y muebles pegados al muro. Asómate; huele.
• 13. Grietas internas. En muros y cielorrasos. Las diagonales y anchas (más de 3 mm) cerca de columnas o vigas son alerta estructural, no estética.
• 14. Puertas y ventanas. Que abran y cierren sin forzar. Si rozan el marco, algo se movió. Prueba también las ventanas de la fachada.
• 15. Enchapes y pisos. Toca los enchapes de baños y cocina buscando sonido hueco: significa que están zafados. Ojo con baldosa levantada y desniveles.
• 16. Ventilación e iluminación. Una alcoba interior sin cruce de aire cría humedad sola. Revisa cada espacio, no solo la sala-comedor.

Instalaciones: luz, agua, gas y plomería

Aquí es donde un apartamento bonito se vuelve caro. Rehacer instalaciones no se ve en las fotos pero se siente en la cartera. Nueve puntos, y sí, te toca ensuciarte un poco las manos:

• 17. Tomas uno por uno. Lleva un cargador y prueba cada tomacorriente. Los muertos revelan cableado en mal estado o mala remodelación.
• 18. Polo a tierra. El RETIE exige polo a tierra en toda vivienda. Revisa que las tomas tengan tres puntos, sobre todo en baños y cocina.
• 19. Tablero eléctrico. Ábrelo. Que tenga breakers (no fusibles viejos) y, ojalá, interruptor diferencial. Un tablero nuevo sobre cableado viejo es una trampa.
• 20. Presión del agua. Abre tres llaves a la vez y descarga el sanitario: mira si el chorro cae en picada. Cronometra cuánto tarda el sanitario en recuperar.
• 21. Plomería y fugas. Revisa bajo lavamanos, en la zona de ropas y en las llaves de paso. Manchas, óxido o goteo delatan reparaciones caras.
• 22. Drenaje. Descarga el sanitario dos veces seguidas y huele los sifones. Olor a alcantarilla = reparación cara o mala ventilación de la red.
• 23. Gas natural. Que la estufa encienda parejo; revisa la instalación y cualquier olor a fuga. Pregunta por la última revisión de la empresa de gas.
• 24. Calentador. Anota tipo (de paso, eléctrico, a gas) y antigüedad. Que caliente de verdad en la ducha, no solo en la llave de la cocina.
• 25. Citófono y señal. Prueba el citófono con portería y la señal del celular en cada alcoba. Un apartamento sin señal es un problema diario que nadie anuncia.

Espacios y medidas reales (no las del anuncio)

El área del anuncio casi siempre está inflada, y una «alcoba» en el papel puede ser un cuarto sin closet donde no entra una cama doble. Además, el área privada define tu coeficiente de copropiedad. Comprueba tú mismo:

• 26. Área real vs. escritura. Mide y compara con el área privada de la escritura, no con el anuncio. El área construida incluye muros; la privada es la que habitas.
• 27. Alcobas de verdad. ¿Cabe una cama real, un closet y circular alrededor? Muchos «3 alcobas» son dos y un estudio.
• 28. Cocina y zona de ropas. Espacio para nevera, salida para campana, punto de agua y desagüe para lavadora en la zona de ropas.
• 29. Closets y depósito. Closets empotrados, vestier, depósito. Lo que hoy te sobra, en un año te falta.
• 30. Vista, sol y ruido interior. ¿A qué da la ventana? Un apartamento contra un muro ciego o sobre el shut de basuras se siente distinto a las fotos.
• 31. Parqueadero real. Mídelo pensando en TU carro y en la maniobra de entrada. Confirma su número y si está privado, de uso exclusivo o es de visitantes.

Los costos ocultos: administración, estrato y parqueadero

Este es el frente que la casa no tiene y donde más gente sale golpeada. El precio de lista es solo una parte: la administración, el estrato y las cuotas extraordinarias definen cuánto pagas de verdad cada mes. Cinco puntos que te ahorran sustos:

• 32. Administración real. Pide el valor exacto de la cuota. Bajo la Ley 675 de 2001, las expensas se reparten según el coeficiente de copropiedad, calculado sobre tu área privada.
• 33. Cuotas extraordinarias. Pregunta por derramas vigentes o proyectadas: fachada, ascensores, tanques, cambio de motobomba. No aparecen en el precio pero sí golpean el presupuesto.
• 34. Estrato y servicios. Según el DANE, el estrato (1 a 6) define el cobro de acueducto, energía y gas: estratos 1 a 3 con subsidio, 5 y 6 con contribución. Confírmalo en una factura.
• 35. Deudas del predio. Las facturas de servicios se ligan al inmueble; la Superservicios lo confirma. Pide las últimas facturas de acueducto, energía, gas y aseo, y verifica que no arrastren saldos.
• 36. Parqueadero: privado, de uso exclusivo o común. Bajo la Ley 675, los de visitantes y accesos no pueden ser exclusivos. Si el que «viene con el apartamento» es común, no lo estás comprando.

Lo legal que pides el mismo día de la visita

Aquí se pierden las operaciones. Y ojo con una confusión cara: que el apartamento esté al día en servicios no significa que esté libre de hipotecas ni al paz y salvo con la copropiedad. Son cosas distintas. Estos cuatro puntos los puedes pedir el mismo día de la visita:

• 37. Certificado de tradición y libertad. El documento de la Oficina de Registro que revela hipotecas, embargos, medidas cautelares o falsa tradición. Pídelo con menos de 30 días.
• 38. Escritura a nombre del vendedor. Que la titularidad coincida con el certificado de tradición. Verifica que el parqueadero y el depósito estén en la escritura o en su matrícula.
• 39. Paz y salvo de administración. Bajo la Ley 675, las expensas se ligan al inmueble. Exige el paz y salvo firmado por el administrador antes de la promesa.
• 40. Predial y servicios al día. Recibo del impuesto predial y las últimas facturas de servicios. Cruza el estrato, el área y la dirección con lo que viste.

Este checklist físico complementa la verificación legal. Cruza cada hallazgo con la guía de cómo comprar casa o apartamento en Colombia, el paso a paso de verificaciones de vivienda usada, la diferencia entre matrícula inmobiliaria y cédula catastral y lo que debe incluir la promesa de compraventa antes de firmar la escritura pública.

Si vas a arrendar: el checklist paralelo

No todo el que visita un apartamento va a comprar. Si buscas apartamentos en arriendo, lo físico es idéntico —humedad, tomas, presión de agua, sanitarios—, pero lo que cruzas cambia: en vez del certificado de tradición, cruzas el estado de entrega y el contrato. La Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, así que exigir que todo funcione no es exageración: es tu derecho.

Preguntas al vendedor, segunda visita y el kit

Las respuestas importan, pero la reacción del vendedor a estas preguntas te dice todavía más. Pregunta directo:

• ¿Cuánto es la administración y qué incluye? Vigilancia, aseo, fondo de reserva. Que quede claro qué pagas cada mes además del crédito.
• ¿Hay cuotas extraordinarias vigentes o proyectadas? Fachada, ascensor, tanques. Una derrama grande a la vuelta de la esquina es margen de negociación.
• ¿Por qué vende y cuánto lleva en el mercado? Muchos meses publicado = margen a tu favor. Cruza el precio con el IPVU del Banco de la República.
• ¿Qué incluye el precio? Cocina integral, closets, calentador, lámparas, cortinas. Que quede por escrito en la promesa.
• Segunda visita a otro horario, con alguien que sepa de obra. El punto que cierra el checklist. Vuelve de noche y lleva un experto.

• Metro o flexómetro — para medir área real y el parqueadero con tu carro en mente.
• Un cargador — para probar toma por toma.
• La linterna del celular — esquinas, closets y detrás de los muebles.
• Esta lista de 40 puntos — abierta en el celular, marcando lo que falla.
• El mapa — para medir el trayecto real a tu trabajo un lunes a las siete.
• Un conocido que sepa de obra — dos horas de su tiempo valen oro.

Cuánto cuesta arreglar lo que encuentres

Cada defecto que documentes es un argumento con número. No lo uses para asustarte: úsalo para renegociar o para pedir que reparen antes de firmar la escritura. Estos son rangos orientativos de mercado 2026 —pide cotización real antes de cerrar—:

Antes de firmar la promesa, dimensiona el crédito. Cruza el precio pedido con el IPVU del Banco de la República para saber si está alineado con el mercado, y las tasas de crédito hipotecario 2026 por banco para dimensionar la cuota. La Superfinanciera publica las tasas vigentes que definen tu cuota mensual. Si compras tu primera vivienda, mira antes las alternativas a Mi Casa Ya.

Cómo verifico estos datos

Cada cifra de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si encuentras un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:

• Supernotariado — Tarifas registrales 2026 — certificado de tradición y libertad a 23.000 COP electrónico
• Ley 675 de 2001 — Propiedad horizontal (Senado) — expensas comunes y paz y salvo
• SIC — Ley 675 de 2001 (PDF) — coeficientes de copropiedad
• MinVivienda — Bienes comunes de uso exclusivo y parqueaderos — qué parqueadero puede ser exclusivo
• MinMinas — RETIE — polo a tierra obligatorio en vivienda
• DANE — Estratificación socioeconómica — cobro diferencial de servicios
• Superservicios — deudas de servicios asociadas al predio
• Ley 820 de 2003 — Arrendamiento (Senado) — garantías, depósito prohibido y aumento del canon
• Función Pública — Ley 820, obligaciones del arrendador — entrega en buen estado
• Banco de la República — IPVU — precios de vivienda usada
• Superfinanciera — Tasas de crédito — tasas de crédito de vivienda

Este checklist es un paso de un proceso más largo. Si compras sobre planos en vez de usado, cambia todo: léelo en la guía de comprar sobre planos en Colombia. Y cuando tengas el apartamento elegido, verifica a la agencia en el directorio de asesores de Ogarom antes de dar la separación.