Arras y separación del inmueble en Colombia: qué firmas (2026)
Separación vs arras: no es lo mismo. Cuánto pagas en cada etapa, arras confirmatorias vs de retractación y cómo blindar el contrato si te niegan el crédito.
Cifras y reglas verificadas contra el Código Civil (arts. 1859 y 1861), el Estatuto del Consumidor (Ley 1480, art. 47), la retención en la fuente de la DIAN y las tarifas notariales 2026. Los porcentajes de separación y arras son de costumbre de mercado: pacta el monto exacto por escrito antes de consignar.
Separación y arras: por qué te juegas plata aquí
La compra de un inmueble en Colombia tiene un momento de máximo riesgo: cuando entregas el primer dinero. No es la escritura, no es el crédito. Es esa consignación de reserva que haces con la emoción a mil y sin leer nada. Ahí se pierde plata todos los meses, y casi siempre por lo mismo: nadie te explicó la diferencia entre separar y firmar arras.
Dos operaciones distintas que te venden como una
Separar es reservarle a la constructora un inmueble nuevo mientras reúnes la cuota inicial. Firmar arras es entregarle una señal al vendedor dentro de una promesa de compraventa, normalmente entre particulares o sobre vivienda usada. Distinta plata, distinto papel, distinta ley. Y sobre todo: reglas de devolución completamente distintas si algo sale mal.
Si apenas estás armando tu lista de candidatos, filtra primero y visita después: mira la oferta en la búsqueda de Ogarom y compara antes de comprometer un peso. Y si vas a comprar sobre planos, léete también cómo separar sobre planos sin riesgo.
Separación vs arras: no es lo mismo (la confusión #1)
Ponlas lado a lado y la diferencia salta. Lo que sigue es el cuadro que ninguna inmobiliaria te muestra al momento de sacar la tarjeta, pero que decide si recuperas tu dinero o lo pierdes:
| Cuota de separación | Arras (promesa de compraventa) | |
|---|---|---|
| ¿A quién le pagas? | A la constructora (vivienda nueva) | Al vendedor o propietario (entre particulares) |
| ¿Qué la rige? | El reglamento privado del proyecto | El Código Civil (arts. 1859 y 1861) o de Comercio (art. 866) |
| ¿Cuánto, por costumbre? | 1% – 5% del valor | 5% – 10% del valor |
| ¿Se descuenta del precio? | Sí, va contra la cuota inicial | Sí, se imputan al precio si el negocio se cumple |
| ¿Te la devuelven si desistes? | Depende del reglamento; no es automático | La pierdes (o el vendedor la devuelve doblada) |
| ¿Qué firmas? | Carta o recibo de separación | Contrato de arras dentro de la promesa |
«Tranquilo, esto se descuenta y si no, se devuelve» dicho de palabra no vale nada. Si la devolución no está escrita en el reglamento o en la promesa, con monto y plazo, no cuentes con ella. Pídelo por escrito o no consignes.
Arras confirmatorias vs de retractación (arts. 1861 y 1859)
Todas las arras se llaman igual, pero hay dos especies con efectos opuestos. El Código Civil las separa en el art. 1861 (confirmatorias) y el art. 1859 (de retractación o penitenciales). Cuál pactas cambia por completo qué pasa si alguien se arrepiente:
| Confirmatorias (art. 1861) | De retractación (art. 1859) | |
|---|---|---|
| ¿Puedes arrepentirte? | No: el negocio queda cerrado | Sí, pero con costo |
| Si el comprador se retracta | No aplica; se exige cumplir o indemnizar | Pierde las arras entregadas |
| Si el vendedor se retracta | No aplica; se exige cumplir o indemnizar | Devuelve las arras dobladas |
| Plazo para retractarse | — | El pactado; en su defecto, ni tras 2 meses ni tras la escritura |
| ¿Se imputan al precio? | Sí, son parte del precio o señal | Solo si el negocio se cumple |
| Cuándo te conviene | Cuando ambos van 100% en serio | Cuando quieres una salida pactada por si acaso |
En materia mercantil el criterio es parecido: el art. 866 del Código de Comercio dice que quien dio las arras y se retracta las pierde, y quien las recibió y se retracta las restituye dobladas; una vez ejecutado el contrato, ya no cabe retractación y las arras se imputan al precio.
En la promesa, escribe textual el tipo: «Las partes acuerdan que las arras entregadas son de retractación (art. 1859 C.C.), con plazo de retractación hasta el DD/MM/AAAA». Esa frase decide si te devuelven doblado o si un juez tiene que adivinar tu intención.
Cuánto pagas de bolsillo en cada etapa
La separación y las arras son el titular, pero por debajo hay costos que casi nadie te cuenta hasta que estás en la notaría. Estos son los números que sí importan para tu bolsillo:
| Concepto | Cuánto (aprox.) | Quién lo asume | Cuándo |
|---|---|---|---|
| Cuota de separación | 1% – 5% del valor | Comprador | Al reservar (nuevo) |
| Arras | 5% – 10% del valor | Comprador | Al firmar la promesa |
| Retención en la fuente | 1% del valor de venta | Vendedor (la retiene el notario) | Antes de la escritura |
| Gastos notariales de escrituración | ~0,54% (se reparte 50/50) | Comprador y vendedor | En la notaría |
| Impuesto de registro y beneficencia | ~1% – 1,8% según el departamento | Comprador | Al registrar |
Las tarifas notariales suben cada año con el IPC. Para 2026, la Superintendencia de Notariado y Registro fijó los derechos notariales con un ajuste ligado al IPC 2025 (5,10%), vigentes desde el 1 de febrero. Toda notaría está obligada a exhibir la tabla oficial: pídela y compara. Para dimensionar cuánto pesa un 5% o un 10% sobre el precio real, revisa los índices de precios de vivienda del DANE y cruza el m² de tu zona con el precio del metro cuadrado en Medellín.
Filtra por ciudad, presupuesto y estrato, y agenda solo las propiedades que valen la visita. Menos vueltas, mejores decisiones.
El mito peligroso del derecho de retracto de 5 días
Este es el error que más veo repetido en foros y en boca de asesores: «tranquilo, tienes 5 días para arrepentirte por el Estatuto del Consumidor». Falso en la mayoría de compras de vivienda. El comprador confía en una salida que no existe y firma sin blindarse.
El derecho de retracto del art. 47 de la Ley 1480 de 2011 aplica solo a ventas con sistemas de financiación, tiempo compartido o métodos no tradicionales o a distancia. La Superintendencia de Industria y Comercio precisa que son máximo 5 días hábiles desde la entrega o la firma, y que el proveedor debe devolver el dinero sin descuentos en hasta 30 días calendario. Puedes profundizar en el texto consolidado en el Gestor Normativo de Función Pública.
Si compraste un apartamento usado a un particular y firmaste en persona, el derecho de retracto no te cubre. Tu única salida está en el tipo de arras que hayas pactado. Por eso lo del art. 1859 no es teoría: es tu red de seguridad.
¿Y si el banco me niega el crédito? La cláusula que casi nadie exige
Escenario clásico: separas el apartamento, el banco te niega la hipoteca, y descubres que la separación no se devuelve porque nadie pactó qué pasaba en ese caso. La devolución no es automática. Si no la escribiste, quedas a merced del reglamento de la constructora o de la buena voluntad del vendedor.
Pide una preaprobación antes de separar
Llega a la separación con una carta de preaprobación del banco o del Fondo Nacional del Ahorro. Simula tu cuota y tu capacidad con el simulador de crédito de Ogarom y compara las tasas hipotecarias 2026 por banco para no llegar a ciegas.
Exige una cláusula de condición de crédito
En la carta de separación o en la promesa, deja por escrito: «Si la entidad financiera no aprueba el crédito hipotecario antes del DD/MM/AAAA, se devolverá al comprador el 100% de lo entregado dentro de X días». Sin esa frase, el riesgo es todo tuyo.
Revisa si aplicas a subsidios antes de comprometerte
Si es vivienda de interés social, mira si calificas a Mi Casa Ya del Ministerio de Vivienda u otras coberturas; eso cambia tu cuota inicial y cuánto separas. Revisa las alternativas a Mi Casa Ya en 2026 antes de firmar.
Un asesor con reseñas verificadas te ayuda a pactar el tipo de arras y la condición de crédito para que no pierdas tu separación.
Qué firmas y en qué orden (de la separación a la escritura)
El orden de los documentos importa tanto como su contenido. Nunca entregues dinero saltándote un paso. Esta es la secuencia sana, con lo que revisas y lo que pagas en cada etapa:
Verifica el certificado de tradición y libertad
Antes de entregar un peso, pide el certificado de tradición y libertad con menos de 30 días. Confirma que el vendedor es el titular y que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni pleitos abiertos.
Separación o arras (con todo por escrito)
En vivienda nueva, la cuota de separación a la constructora con su reglamento en mano. En usada, las arras dentro de la promesa, con el tipo (art. 1859 o 1861) y la condición de crédito bien redactados.
Promesa de compraventa
El contrato que amarra el negocio: precio, forma de pago, fecha y notaría, cláusula penal y arras. Revisa que cumpla todos los requisitos de la promesa de compraventa antes de firmar.
Escritura pública y registro
El paso que te hace dueño de verdad. Aquí se paga la retención, los gastos notariales y el registro. Sigue el detalle en la escritura pública paso a paso.
Cómo blindar tu contrato de arras
Reúne todo lo anterior en una lista corta que puedas revisar el día de la firma. Si un punto no está, no firmes hasta arreglarlo:
- Tipo de arras por escrito. Confirmatorias (art. 1861) o de retractación (art. 1859). Sin esto, quedas a interpretación de un juez.
- Plazo de retractación. Si son de retractación, fija la fecha límite; en su defecto rige el tope de 2 meses del Código Civil.
- Condición de crédito. Devolución del 100% si el banco niega la hipoteca dentro del plazo pactado.
- Cláusula penal. Un monto claro para el que incumpla, además de las arras, para no depender solo del pleito.
- Monto y forma de pago. Cuánto de arras, cómo se imputa al precio y en qué cuenta se consigna (nunca en efectivo sin recibo).
- Certificado de tradición reciente. Con menos de 30 días y a nombre del vendedor que firma.
- Firmas autenticadas y fecha cierta. Reconoce firmas en notaría para que la promesa tenga fuerza si toca reclamar.
Si vas a comprar usado, cruza esta lista con el checklist de compra de vivienda usada y con la guía de cómo comprar casa en Colombia, que te da el mapa completo del proceso. Y si aún no te decides por zona, revisa qué significa el estrato en cada barrio y compara la oferta en Bogotá con un asesor verificado que te acompañe.
Arriendo: por qué no te pueden pedir depósito ni arras
Cambio de tema, porque la confusión también existe del lado del arriendo. Si vas a arrendar y te piden «un mes de depósito» o «arras de garantía», es ilegal. El art. 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar el arriendo de vivienda urbana, incluso de forma indirecta o bajo otro nombre.
Lo que sí es legal son las garantías personales: un codeudor o deudor solidario, o una aseguradora o afianzadora que respalde el contrato. El texto consolidado está en el Gestor Normativo de Función Pública. Si buscas arriendo hoy, empieza por inventario verificado de arriendo y evita a quien te pida consignar antes de firmar.
Cómo verifico estos datos
Cada cifra y cada regla de esta guía se cruza con fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si ves un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Estas son las fuentes que usé para esta edición:
- Código Civil, arts. 1859 y 1861 — arras de retractación y confirmatorias
- Código de Comercio, art. 866 — arras en materia mercantil
- Ley 1480 de 2011, art. 47 — límites del derecho de retracto
- Superintendencia de Industria y Comercio — 5 días hábiles y reintegro sin descuentos
- DIAN — retención en la fuente por enajenación de inmuebles — 1% que retiene el notario
- Superintendencia de Notariado y Registro — tarifas notariales 2026 (IPC 5,10%)
- Ley 820 de 2003, art. 16 — prohibición de depósitos en arriendo
- Función Pública — Gestor Normativo (Ley 1480 y Ley 820) — textos consolidados
- Ministerio de Vivienda — Mi Casa Ya — subsidios y coberturas
- DANE — estadísticas de construcción — índices de precios de vivienda
Esta pieza es el punto de mayor riesgo económico de tu compra. Si quieres el proceso completo, empieza por cómo comprar casa en Colombia, y cuando tengas finalistas compara la oferta en Medellín o donde vayas a comprar. La decisión final se toma mejor con un experto al lado.
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