El decreto MinCIT de diciembre 2025 y el RNT obligatorio explicados para anfitriones: uso de suelo, propiedad horizontal, impuestos reales (FONTUR, IVA, ICA) y sanciones de hasta 2.000 SMMLV.
Este artículo cubre el Decreto 1836 de 2021 (vigente) y el proyecto de decreto MinCIT de diciembre 2025 (en trámite). La reforma propuesta es la que generó la polémica de los 70.000 anfitriones. Nota importante: a la fecha de publicación, el decreto reformado no tiene número oficial confirmado en el Diario Oficial de Colombia — si operas un Airbnb, verifica el estado directamente en MinCIT antes de tomar decisiones.
El MinCIT publicó el 2 de diciembre de 2025 un proyecto para reformar el RNT. Lo que propone cambia la dinámica para todos los anfitriones: del sistema declarativo actual (registras lo que tienes y ya) a un sistema de pre-verificación cruzada con catastro, alcaldías y DIAN. La diferencia no es menor.
| Aspecto | Decreto 1836/2021 — vigente hoy | Proyecto de reforma — dic 2025 |
|---|---|---|
| Sistema RNT | Declarativo: el anfitrión se registra con sus datos | Pre-verificación: plataformas verifican antes de activar el listado |
| Uso del suelo | No se exige certificado específico | Obligatorio: certificado de uso del suelo turístico |
| Propiedad horizontal | Declaración del anfitrión (honorable) | Verificación documental del reglamento PH (pre-activación) |
| Verificación periódica | No aplica para plataformas | Cada 6 meses; remoción automática si hay inconsistencia |
| Bomberos y sanitario | Recomendado, no obligatorio para registro | Certificaciones obligatorias antes del RNT |
| Plataformas | Deben mostrar RNT y retirar listados sin RNT activo | Deben verificar documentación material antes de publicar |
| Costo | Gratuito | Gratuito (el costo sería de los documentos previos) |
| Estado a junio 2026 | Vigente — es la ley en vigor | Sin decreto oficial — aún no tiene número en Diario Oficial |
Varios medios (El Espectador, El Colombiano, Infobae) reportaron el decreto en diciembre 2025 como si ya fuera ley. En realidad era un proyecto en consulta pública con comentarios hasta el 17 de diciembre de 2025. El hecho de que gremios como ALAI, CCIT y AmCham hayan pedido retirarlo en enero-febrero 2026 indica que aún no se ha firmado definitivamente. Antes de actuar, verifica: consulta el Diario Oficial o el portal MinCIT para confirmar si el decreto tiene número oficial. Operar bajo la regulación vigente (Decreto 1836/2021) es la ruta segura mientras tanto.
El Decreto 1836 del 24 de diciembre de 2021 define las viviendas turísticas como unidades privadas, casas y demás construcciones destinadas total o parcialmente a alojamiento turístico y obliga a todo anfitrión a: (a) inscribirse en el RNT antes de publicar en cualquier plataforma; (b) declarar que el inmueble en PH cuenta con autorización del reglamento de copropiedad; y (c) renovar el RNT anualmente entre enero y marzo. Las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) deben a su vez inscribirse como operadores de plataforma digital turística en la Cámara de Comercio de Bogotá y retirar listados con RNT vencido.
La regulación cubre a todo prestador de vivienda turística en Colombia, sin importar si arriendas un cuarto, un apartamento completo o una casa. El criterio clave es el plazo: arriendos de menos de 30 días con fines turísticos son vivienda turística (Decreto 2590 de 2009). El arriendo residencial por meses es otra categoría legal completamente distinta.
Una duda frecuente: ¿y si publico sin plataforma, directamente por WhatsApp o Instagram? La obligación de RNT aplica igualmente — la plataforma no es el elemento determinante, lo es la actividad turística temporal de alojamiento. Quien paga Fontur no es Airbnb, eres tú como prestador.
El RNT se tramita en rnt.confecamaras.co — el portal administrado por las cámaras de comercio. Es gratuito y, si tienes los documentos listos, demora 5 días hábiles (hasta 15 en casos que requieren verificación municipal). Estos son los cinco pasos reales:
Antes del RNT, debes estar inscrito en el RUT (DIAN) con el código CIIU de tu actividad turística: el 5511 (alojamiento en hoteles) o 5590 (otras actividades de alojamiento). Si ya tienes RUT con otro código, agrega el turístico como actividad secundaria. Esto lo haces directamente en dian.gov.co o en tu oficina DIAN más cercana. Luego, si eres persona natural que opera individualmente, considera si necesitas también Registro Mercantil (requerido si la actividad es comercial habitual).
Solicita el certificado de uso del suelo a la curaduría urbana o Secretaría de Planeación de tu municipio. Lleva la matrícula inmobiliaria y dirección del predio. Costo: entre $0 y $200.000 según ciudad. Plazo: 5–15 días hábiles. Si tu predio está en zona residencial sin clasificación turística mixta, pregunta si puedes tramitar un acto de reconocimiento de vivienda turística — algunos municipios lo permiten bajo ciertas condiciones. Sin este documento, el RNT no se puede activar bajo la regulación propuesta (ya es buena práctica tenerlo aunque el decreto de reforma no sea oficial).
Para viviendas turísticas: concepto sanitario (Secretaría de Salud municipal, gratuito en muchos municipios) y concepto técnico de bomberos (vigencia anual, costo variable: $50.000–$300.000 dependiendo del tamaño y ciudad). Algunos municipios pequeños no exigen ambos — verifica con tu cámara de comercio local cuáles aplican en tu caso.
Crea usuario en rnt.confecamaras.co, selecciona la categoría Viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje, carga: el RUT, el certificado de uso del suelo, los conceptos sanitario y de bomberos, y si estás en PH, la declaración de autorización en el reglamento de copropiedad. Si tienes múltiples propiedades, cada unidad necesita su propio RNT.
El RNT vence el 31 de marzo de cada año. La renovación se hace en el mismo portal — actualiza los documentos vigentes (conceptos de bomberos y sanitario si vencieron) y confirma que el estatus sigue siendo el mismo. Si no renuevas antes del 31 de marzo, el registro queda suspendido automáticamente y Airbnb y Booking deben retirar tu listado. Para reactivarlo necesitas un nuevo proceso de inscripción, que puede tomar hasta 15 días.
Si tu RNT quedó suspendido porque no renovaste antes del 31 de marzo, no entres en pánico. Inicia el proceso de nueva inscripción en rnt.confecamaras.co cuanto antes. Airbnb puede mantener tu cuenta activa temporalmente mientras acreditas el trámite, pero no hay garantía. Paralelo, actualiza la información de tu listing con el nuevo RNT en cuanto lo obtengas — la plataforma te pedirá el número.
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Esta es la pregunta más práctica y la más mal respondida. La respuesta corta: depende de tu reglamento de copropiedad. La Ley 675 de 2001 rige la propiedad horizontal y no prohíbe en sí misma las rentas cortas — pero tampoco las autoriza en todos los casos. El Decreto 1836/2021 añade que para obtener el RNT en un inmueble PH, el anfitrión debe declarar que el reglamento de copropiedad lo autoriza.
| Situación en tu copropiedad | ¿Puedes operar? | Qué hacer |
|---|---|---|
| Reglamento autoriza expresamente actividad turística o arriendo por días | ✅ Sí, con RNT activo | Obtén el RNT, guarda copia del reglamento como soporte |
| Reglamento no menciona arriendos turísticos ni cortos | ⚠️ Riesgo legal bajo marco actual; prohibido bajo reforma propuesta | Lleva el tema a asamblea para aclarar; solicita concepto jurídico antes de publicar |
| Reglamento prohíbe expresamente arriendos turísticos o uso hotelero | ❌ No, aunque tengas RNT | Propón modificación en asamblea (requiere mayoría calificada ≥70% de coeficientes) |
| Asamblea votó la prohibición con mayoría calificada post-2022 | ❌ No — decisión vinculante | Si ya operabas, tienes opciones legales limitadas; consulta un abogado especializado |
| Asamblea aprobó prohibición pero proceso fue irregular | ⚠️ Impugnable | Solicita acta de asamblea + verificación de quórum ante Supernotariado o Supersociedades |
La Ley 675/2001 define que los bienes privados se pueden usar libremente, pero * o pueden adelantarse actividades distintas a las previstas en el reglamento de propiedad horizontal*. El artículo 34 de la Ley 1558 de 2012 añade que para registrar una vivienda turística se debe declarar que la copropiedad lo permite. La interpretación más extendida entre abogados de PH: el silencio del reglamento no equivale a prohibición, pero el borrador de decreto de diciembre 2025 propone que equivalga a prohibición implícita (lo que cambiaría radicalmente el panorama).
Si tu reglamento prohíbe Airbnb, tienes dos rutas reales: (1) Proponer modificación del reglamento en asamblea de copropietarios — necesitas convocarla formalmente, presentar la propuesta y obtener la mayoría calificada (≥70% de coeficientes según la normativa propuesta). (2) Buscar propiedades con reglamento favorable antes de invertir. Este es el punto más crítico para inversores que están evaluando comprar un apartamento para Airbnb en Medellín o en Cartagena: revisa el reglamento de copropiedad antes de firmar promesa de compraventa, no después.
Comprar un apartamento para Airbnb sin revisar el reglamento de propiedad horizontal. Lo he visto este año en Medellín: inversor pagó $650 millones por un apartamento en El Poblado, publicó en Airbnb y la administración le notificó cierre en menos de dos semanas. El reglamento del edificio tenía una cláusula desde 2019 prohibiendo arrendamientos de menos de 6 meses. Si planeas comprar vivienda para invertir en Colombia, el reglamento de copropiedad es uno de los documentos que debes leer antes de la promesa. Y si vas a financiar la compra con crédito, revisa las tasas hipotecarias 2026 antes de cerrar — a la tasa BanRep actual, el costo financiero impacta directamente el cap rate real.
Acá está la parte que nadie explica completa. Hay cuatro obligaciones fiscales para un anfitrión de Airbnb en Colombia, y no son intercambiables. Muchos anfitriones pagan Fontur y creen que con eso basta. Error. Estas son las cuatro y cómo funcionan con cifras del año 2026:
| Impuesto / Contribución | Tasa | Base de cálculo | Quién paga | Frecuencia | Dónde declarar |
|---|---|---|---|---|---|
| FONTUR (parafiscal turismo) | 0.25% (2.5 por mil) | Ingresos operacionales brutos del trimestre — sin descontar comisión de Airbnb | Anfitrión registrado como prestador turístico | Trimestral: abr / jul / oct / ene (primeros 20 días) | fontur.gov.co — deducible de renta (art. 115 E.T.) |
| IVA (Impuesto al Valor Agregado) | 19% sobre tarifa | Ingresos si superan 3.500 UVT anuales (~$183.3M COP en 2026) | Anfitrión responsable de IVA (sobre umbral) | Bimestral o cuatrimestral según grupo | DIAN — requiere factura electrónica |
| ICA (Industria y Comercio) | 5–10 por mil según ciudad | Ingresos brutos por actividad en el municipio | Anfitrión con actividad comercial habitual | Anual o bimestral (depende del municipio) | Secretaría de Hacienda municipal correspondiente |
| Impuesto de renta | Tabla progresiva personas naturales | Ingresos netos anuales; clasifica como capital (solo arriendo) o trabajo (con servicios) | Cualquier anfitrión con ingresos > umbral DIAN | Anual (declaración de renta) | DIAN — deducciones por gastos proporcionales |
Ingreso bruto mensual Airbnb: $5.000.000 COP ($60M anuales — por debajo del umbral IVA). FONTUR: $5.000.000 × 0.0025 = $12.500 por mes ($50.000 por trimestre). ICA (Medellín, 8 por mil): $5.000.000 × 0.008 = $40.000 por mes ($480.000 anual). Renta: depende de tus ingresos totales y deducciones — al menos $2.8M–$3.5M anuales sobre utilidad neta. Total impuestos mínimo sin IVA: ~$650.000–$700.000 anuales sobre $60M de ingreso = ~1.1% efectivo. Si cruzas el umbral de IVA, el cálculo cambia drásticamente — consulta un contador con experiencia en turismo.
Antes de comprar o formalizar, habla con un asesor inmobiliario verificado que conozca el mercado local y el impacto fiscal. Contacto directo por WhatsApp, sin formularios.
Las sanciones no son letra pequeña. La Ley 1101 de 2006 (artículo 27) establece el régimen sancionatorio turístico y es el que aplica el MinCIT y las alcaldías para esta categoría. Estas son las sanciones reales, no las que circulan en WhatsApp:
| Infracción | Sanción | Base legal | Quién la aplica |
|---|---|---|---|
| Operar sin RNT activo | Hasta 2.000 SMMLV (~$2.847 millones COP en 2026) + cierre hasta 180 días + suspensión RNT hasta 5 años | Ley 1101/2006, art. 27 | Alcaldía municipal + MinCIT |
| Publicar sin RNT en plataforma | Retiro del listado por la plataforma + alerta a autoridades | Decreto 1836/2021 | Airbnb / Booking (obligación de plataformas) |
| No renovar RNT (vencimiento 31 marzo) | Suspensión automática + retiro de listados por plataformas | Decreto 1836/2021 + MinCIT | Cámaras de Comercio / plataformas |
| Operar Airbnb con PH que lo prohíbe | Multas sucesivas hasta 10× la cuota de administración anual por reglamento PH + acción judicial de la copropiedad | Ley 675/2001, art. 59 num. 2 | Administración de copropiedad + jueces civiles |
| No pagar FONTUR (mora) | Intereses de mora + auditoría DIAN + sanciones tributarias | Ley 2068/2020 + E.T. | FONTUR / DIAN |
| No declarar IVA siendo responsable | Multas DIAN + intereses de mora + requerimientos especiales | Estatuto Tributario | DIAN |
| Nuevo decreto (si se promulga): no cumplir pre-verificación | Remoción automática del listado sin período de gracia + órdenes de cierre sin proceso previo | Proyecto decreto dic 2025 | MinCIT / alcaldías (si se aprueba) |
Teóricamente sí, eso dice la ley. En la práctica, la Superintendencia de Industria y Comercio y las alcaldías suelen aplicar el proceso gradual: (1) visita de inspección con acta, (2) citación para descargos, (3) cierre preventivo si no hay regularización, (4) sanción económica en casos reincidentes o de alto perfil. El riesgo real de multa máxima aplica principalmente a operaciones comerciales a escala (gestores de múltiples apartamentos sin formalización). Para el anfitrión individual con una unidad, el mayor riesgo práctico es el cierre del establecimiento y la suspensión de la cuenta en plataformas.
El decreto MinCIT es nacional, pero cada ciudad tiene su propio contexto regulatorio, demográfico y político. Estos son los tres mercados con mayor impacto regulatorio local a junio 2026:
Medellín tiene 8.384 viviendas turísticas con RNT (datos Cámara de Comercio de Medellín, octubre 2024) y unas 17.000+ camas turísticas totales en apartamentos — cifra que se quintuplicó desde 2019. El 69% de los apartamentos turísticos están en edificios PH, lo que hace a la ciudad especialmente vulnerable si el decreto exige autorización expresa de PH. La Alcaldía y Cotelco (gremio hotelero) han impulsado restricciones adicionales: el POT vigente restringe la actividad hotelera en zonas de baja y media densidad (Manila, Astorga, parte de Laureles), aunque Airbnb operó durante años bajo la figura de vivienda turística como excepción. Si buscas apartamentos en Medellín para renta vacacional, verifica zona POT + reglamento PH antes de cualquier decisión.
Cartagena es el caso más crítico: el 56% de la población empleada de la ciudad (234.667 de 418.774) trabaja directamente en turismo, y se estima que hay ~230.000 emprendedores de rentas cortas impactados. El Tiempo reportó en abril 2026 que el Distrito de Cartagena prepara su propio decreto local que requeriría: (1) licencias de construcción que prueben el uso del suelo turístico — especialmente costosas para inmuebles de vivienda antigua del Centro Histórico o Getsemaní; (2) estándares de habitabilidad más estrictos que los nacionales; (3) procedimientos locales adicionales al RNT federal. El Centro Histórico y Bocagrande concentran la mayor parte del inventario — muchos edificios ya tienen restricciones PH propias. Si inviertes en Cartagena, este decreto local puede invalidar toda la proyección de rentabilidad de un apartamento.
Bogotá tiene 18.097 propiedades en plataformas (la segunda ciudad más grande del país), pero es la más tranquila regulatoriamente a nivel de decreto local. El mayor riesgo aquí es a nivel de edificios específicos: en Chapinero Alto, Chicó, Rosales, Quinta Camacho y algunos conjuntos en Usaquén, muchas copropiedades han votado prohibiciones de rentas cortas en asambleas durante 2023-2025. Antes de comprar un apartamento en Bogotá para Airbnb, solicita las actas de las últimas 3 asambleas — si el tema se discutió, el resultado vinculante estará ahí. También verifica si el inmueble está en zona de uso mixto en el POT Bogotá 2022.
A pesar de la incertidumbre regulatoria, los números del sector siguen siendo atractivos. El mercado creció 635% desde la pandemia y representa US$436 millones de ingreso anual para los anfitriones (AsoHost, 2025). La ocupación promedio nacional ronda el 50%, con tarifa noche de ~$255.000 COP. Pero las cifras cuentan una historia más matizada ciudad por ciudad:
El riesgo regulatorio impacta la rentabilidad de manera asimétrica: un apartamento en Cartagena con RNT activo, uso del suelo turístico certificado y PH que lo permite sigue siendo un activo sólido. Un apartamento sin esos tres elementos es una posición de alto riesgo que puede quedar inactivo de un mes para otro. La rentabilidad del Airbnb en Colombia en 2026 no depende de la demanda — depende del cumplimiento regulatorio.
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Si eres nuevo en las rentas cortas o vas a formalizar un Airbnb que ya operaba de manera informal, esta es la lista mínima que debes completar. No es opcional — es la diferencia entre operar con tranquilidad y estar en riesgo permanente:
Muchos anfitriones pasan semanas tratando de conseguir el uso del suelo o el concepto sanitario porque no conocen el trámite exacto de su municipio. Un asesor inmobiliario con experiencia en rentas cortas puede orientarte en los trámites municipales locales y revisar si tu inmueble tiene las condiciones antes de publicar. Es una conversación de 20 minutos que puede ahorrarte meses de incertidumbre.
“El sector de rentas cortas en Colombia es grande, real y rentable. Los más de 62.000 anfitriones de AsoHost no están en un negocio imaginario. Pero el que formalizó antes de que apriete la regulación duerme tranquilo; el que espera que le llegue una visita de la alcaldía para actuar, no tanto. Si necesitas empezar por buscar propiedades con potencial turístico en Colombia, nuestro portal tiene listados verificados por ciudad — y si ya tienes la propiedad y quieres validar el negocio con alguien que conoce el mercado local, nuestros asesores están disponibles por WhatsApp. Sin formularios largos.