El tope máximo para aumentar el arriendo en 2026 es el IPC 2025 = 5,10% (DANE, 8 enero 2026). Aplica en el aniversario del contrato, no en enero. La cuota de administración es diferente: no sigue la Ley 820.
IPC 2025 confirmado por DANE: 5,10% (boletín publicado el 8 de enero de 2026). Este es el tope legal de incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana para todo el año 2026, según el Art. 20 de la Ley 820 de 2003. SMMLV 2026 = $1.750.905 (Decreto 1469 de diciembre 2025).
El Art. 20 de la Ley 820 de 2003 es claro: el arrendador puede incrementar el canon hasta el 100% del IPC del año calendario anterior. El DANE certificó el IPC de 2025 en 5,10% el 8 de enero de 2026. Eso convierte el 5,10% en el tope absoluto para todo aumento de arriendo residencial durante 2026. No es sugerencia — es el máximo legal.
La siguiente tabla te muestra cuánto puede subir el canon dependiendo de lo que pagues hoy. Multiplica tu canon actual por 1,051 para obtener el nuevo canon máximo.
| Canon actual (COP/mes) | Incremento máximo | Nuevo canon máximo |
|---|---|---|
| $600.000 | $30.600 | $630.600 |
| $800.000 | $40.800 | $840.800 |
| $1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
| $1.200.000 | $61.200 | $1.261.200 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $1.800.000 | $91.800 | $1.891.800 |
| $2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
| $2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
| $3.000.000 | $153.000 | $3.153.000 |
| $3.500.000 | $178.500 | $3.678.500 |
Esta es la confusión más costosa, y la veo con frecuencia: arrendadores que notifican el aumento en enero porque 'es el IPC del nuevo año', cuando el contrato empezó en julio. El Art. 20 de la Ley 820 dice explícitamente: "cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio". El aumento solo aplica una vez que el contrato cumpla un año con el mismo canon — contado desde la fecha de inicio del contrato, no desde el 1 de enero del año calendario.
Si tu contrato inició el 1 de octubre de 2025, el primer aumento permitido es el 1 de octubre de 2026 — no el 1 de enero. Si el arrendador te notifica un aumento en enero argumentando "es el IPC de 2026", ese incremento es inoponible y no tienes obligación de pagarlo. El tope 5,10% aplica cuando llegue la fecha de aniversario de tu contrato, sea en enero, marzo, agosto o diciembre.
Otro matiz: si el contrato acaba de renovarse tácitamente (el plazo original venció pero ninguna de las partes terminó), el reloj reinicia desde la fecha de la renovación. Y si acordaron una prórroga con nuevo canon, los 12 meses cuentan desde ese nuevo acuerdo. La Superintendencia de Notariado y Registro y la Lonja de Propiedad Raíz coinciden en esta interpretación del artículo.
Cuatro pasos, cada uno con su fuente oficial. No necesitas calculadora financiera — basta con el celular.
Saca el contrato y mira la fecha de inicio. El incremento solo procede cuando se cumplen 12 meses con el mismo canon. Si no tienes copia del contrato, pídela al arrendador o a la inmobiliaria administradora — están obligados a entregártela. También puedes buscar apartamentos disponibles en Bogotá, Medellín, Cali o Bucaramanga si estás evaluando si te conviene renovar o mudarte.
El IPC que aplica es el del año calendario anterior al momento del incremento. Para cualquier aumento que aplique en 2026 — sea en enero, en mayo o en diciembre — el IPC a usar es el de 2025 = 5,10%. Descárgalo directo del DANE. Si el arrendador usa otro porcentaje o menciona "IPC mensual" o "IPC de noviembre", es incorrecto: el Art. 20 Ley 820 especifica el IPC anual del año calendario inmediatamente anterior.
Nuevo canon máximo = canon actual × 1,051. Ejemplo: $1.500.000 × 1,051 = $1.576.500. El arrendador puede pedirte menos — o exactamente el mismo canon — pero nunca más de $1.576.500 en este ejemplo. Si el resultado de la fórmula supera el 1% del valor comercial del inmueble, ese tope del Art. 18 rige sobre el IPC (aplica especialmente en apartamentos con avalúo catastral alto y cánones bajos históricos).
Este segundo tope es menos conocido pero igualmente vinculante. El canon máximo no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. El valor comercial, a su vez, no puede exceder el doble del avalúo catastral vigente. Si tienes un apartamento con avalúo catastral de $180.000.000, el valor comercial máximo reconocido es $360.000.000 y el canon máximo legal es $3.600.000/mes — independiente del IPC. Usa el estimador de precio de Ogarom para tener una referencia del valor comercial de tu inmueble. En Bogotá estratos 5-6, donde los cánones ya son altos respecto al avalúo catastral rezagado, este límite casi nunca es relevante. En ciudades intermedias, conviene verificarlo.
Voluntario para el arrendador. La Ley 820 establece el techo, no la obligación. El arrendador puede elegir no subir el canon, subir solo una parte del IPC, o hacer la subida en meses posteriores al aniversario. Lo que no puede hacer es superar el 5,10% ni aplicarlo antes del año de contrato.
Si el arrendador decide incrementar el canon, debe notificarlo previamente por el mecanismo acordado en el contrato (generalmente correo electrónico o carta certificada). La notificación debe especificar: (a) el nuevo valor del canon, (b) la fecha desde la que aplica, y (c) el porcentaje de incremento. Sin notificación válida, el incremento es inoponible — significa que si el arrendador te cobra el monto incrementado sin haber notificado, no estás obligado a pagarlo y si lo pagas no puedes reclamarlo después. Fuente: Art. 20 Ley 820, párrafo 2.
En la práctica, muchos arrendadores en Colombia no hacen el incremento todos los años — especialmente en mercados con alta vacancia, donde un inquilino estable es más valioso que $91.800 adicionales al mes. Las agencias del directorio de Ogarom y los asesores en /co/asesores suelen hacer la notificación formal de forma estándar como parte del servicio de administración. Si buscas vivienda en propiedad como alternativa al arriendo, nuestra guía completa de compra en Colombia cubre el proceso en detalle.
No, y aquí está el error más frecuente que vemos. La cuota de administración de un conjunto o edificio no la regula la Ley 820 de arrendamiento — la regula la Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal. Esa ley dice que la asamblea de copropietarios aprueba el presupuesto anual, que incluye el monto de las expensas comunes ordinarias. La asamblea puede subir la cuota más del IPC, menos del IPC o dejara igual — depende del presupuesto aprobado. El 5,10% no las limita.
| Concepto | Canon de arrendamiento | Cuota de administración |
|---|---|---|
| ¿Qué es? | Pago al arrendador por uso del inmueble | Contribución a expensas del edificio/conjunto |
| Ley que lo regula | Ley 820 de 2003 | Ley 675 de 2001 |
| ¿Quién fija el aumento? | El arrendador (tope = IPC 5,10%) | La asamblea de copropietarios (sin tope IPC legal) |
| ¿Aplica el tope 5,10%? | Sí — máximo 5,10% en 2026 | No — puede ser mayor o menor |
| ¿Quién recibe el pago? | El arrendador o inmobiliaria administradora | La copropiedad (fondo administración) |
| ¿Qué pasa si no pago? | Posible proceso de restitución de inmueble | Cobro por ejecutiva, intereses de mora ley 675 |
| IPC de arriendo efectivo 2025 (DANE) | 5,31% (variación anual arriendo efectivo) | N/A — depende del presupuesto del conjunto |
El DANE separó en su boletín el arriendo efectivo (5,31%) del arriendo imputado (5,06%). Esos son datos estadísticos de lo que realmente pagaron los colombianos en promedio — no definen el tope legal. El tope del Art. 20 de la Ley 820 es el IPC total del año = 5,10%, no el subcomponente de arriendo efectivo.
Si el nuevo canon más la administración ajustada se sale de tu rango, puede ser buen momento para revisar el mercado. Ogarom muestra arriendos disponibles en Bogotá, Medellín, Cali y más ciudades — filtrado por precio, zona y número de alcobas.
Que el arrendador exija más del IPC no lo hace legal — y no estás en la obligación de pagar el excedente. Acá el camino a seguir:
El 5,10% suena igual en todo el país, pero en pesos se siente muy diferente en Bogotá estrato 5 que en Barranquilla estrato 3. La siguiente tabla usa rangos de canon típico por ciudad según datos de MetroCuadrado, La Lonja y avisos del portal para apartamentos de 2 alcobas.
| Ciudad | Canon típico (rango) | Incremento 5,10% | Nuevo canon |
|---|---|---|---|
| Bogotá (Estrato 3-4) | $1.500.000 – $3.000.000 | $76.500 – $153.000/mes | $1.576.500 – $3.153.000 |
| Bogotá (Estrato 5-6, Chicó, Usaquén) | $3.500.000 – $8.000.000 | $178.500 – $408.000/mes | $3.678.500 – $8.408.000 |
| Medellín (Laureles, Estadio) | $1.400.000 – $2.500.000 | $71.400 – $127.500/mes | $1.471.400 – $2.627.500 |
| Medellín (El Poblado, Envigado) | $2.500.000 – $5.000.000 | $127.500 – $255.000/mes | $2.627.500 – $5.255.000 |
| Cali (Ciudad Jardín, Granada) | $1.200.000 – $2.500.000 | $61.200 – $127.500/mes | $1.261.200 – $2.627.500 |
| Barranquilla (Alto Prado, Riomar) | $1.000.000 – $2.000.000 | $51.000 – $102.000/mes | $1.051.000 – $2.102.000 |
| Bucaramanga (Cabecera del Llano) | $800.000 – $1.500.000 | $40.800 – $76.500/mes | $840.800 – $1.576.500 |
Un dato que sorprende: el subcomponente "arriendo efectivo" del IPC 2025 fue 5,31% según el DANE — ligeramente por encima del IPC total de 5,10%. Eso significa que en promedio los arrendadores colombianos aplicaron el aumento prácticamente al tope legal. La presión es especialmente fuerte en Bogotá estrato 3-4, donde el 64% de las búsquedas de arriendo se concentran según MetroCuadrado.
Para entender si el 5,10% de 2026 es alivio o golpe, hace falta contexto. Estos son los topes de arriendo de cada año según el IPC certificado por el DANE:
| Año del aumento | IPC del año anterior | Tope máximo legal | Contexto |
|---|---|---|---|
| 2022 | IPC 2021 = 5,62% | 5,62% | Primer año post-pandemia — presión moderada |
| 2023 | IPC 2022 = 13,12% | 13,12% | El peor año para inquilinos — inflación disparada |
| 2024 | IPC 2023 = 9,28% | 9,28% | Desaceleración, pero sigue siendo alto |
| 2025 | IPC 2024 = 5,20% | 5,20% | Regreso a rangos históricos normales |
| 2026 | IPC 2025 = 5,10% | 5,10% | El más bajo desde 2021 — ligero alivio relativo |
Después de dos años en que los arriendos podían legalmente subir 13,12% (2023) y 9,28% (2024), el 5,10% de 2026 es el alivio relativo más significativo para los inquilinos en lustro. Un inquilino que pagaba $1.800.000 en 2022 y sufrió los incrementos completos de cada año llegaría a 2026 pagando aproximadamente $2.735.000 si el arrendador aplicó el tope todos los años. Con el 5,10% de este año, ese mismo contrato sube otros $91.800 — doloroso, pero lejos del $236.160 del año del pico inflacionario.
Con la tasa BanRep en 11,25% y el mercado hipotecario activo, algunos perfiles encuentran que una cuota de crédito hipotecario puede ser más predecible que un arriendo que sube cada año. El simulador de crédito hipotecario de Ogarom te muestra cuánto crédito podrías pedir con tu ingreso actual.
Sí, y con más frecuencia de lo que parece se logra. La Ley 820 es el techo, no el piso. El arrendador puede aceptar subir el 3%, el 2% o nada si encuentra que mantener al buen inquilino es más valioso que el ingreso incremental. Argumentos que suelen funcionar:
No esperes a que te llegue la notificación de aumento. Contacta al arrendador o a la inmobiliaria administradora dos meses antes del aniversario de tu contrato. En ese punto, todavía tienen tiempo de conseguir otro inquilino si la negociación falla — pero también están más receptivos porque aún no tienen vacancia enfrente. Esperar hasta el día de vencimiento te pone en posición de desventaja.
Los asesores inmobiliarios del directorio de Ogarom conocen el mercado de arriendo en Bogotá, Medellín, Cali y más ciudades. Pueden orientarte sobre el valor de mercado de tu inmueble, el marco legal y qué opciones tienes en la negociación.