Checklist para comprar apartamento usado: 40 puntos (2026)
Los 40 puntos que sí revisar en la visita, por zona: edificio, humedad, instalaciones, costos ocultos y lo legal. Con banderas rojas y qué llevar.
12 min
Guías de compra
Qué llevar a la visita de arriendo para aprobar el estudio 2026
El expediente que llevas a la visita para aprobar tu estudio de arrendamiento en horas: documentos por perfil, garantías legales y qué hacer si te reportan.
Guías de compraQué llevar a la visita de arriendo para aprobar el estudio 2026
Actualizado el 27 de agosto de 2026
Cifras y reglas verificadas contra la Ley 820 de 2003 (garantías admitidas y prohibición de depósitos), el IPC 2025 del DANE de 5,10% que topa el incremento del canon en 2026, y la Ley Borrón y Cuenta Nueva para reportados. Los múltiplos de ingresos y los tiempos de respuesta son referencias de mercado 2026 según la práctica de inmobiliarias y afianzadoras.
Qué mira de verdad el estudio de arrendamiento
Detrás del papeleo, la afianzadora mira tres cosas y en este orden: capacidad de pago (que tus ingresos cubran holgado el canon), historial (cómo has pagado tus deudas) y agilidad (qué tan rápido y completo respondes). Lo estético de tu perfil no cuenta. Lo que cuenta es que los números cierren y que no la hagas esperar.
Capacidad de pago: el número que abre o cierra la puerta
El corazón del estudio es sencillo: ¿tus ingresos aguantan el arriendo sin ahorcarte? Por eso te piden demostrar el doble o el triple del canon. No es capricho; es la forma de calcular que, si te sube un gasto, sigues pagando. Cuando no llegas solo, sumas a un codeudor o coarrendatario.
Historial: no es solo estar o no reportado
Revisan centrales de riesgo, sí, pero un reporte viejo pesa distinto a uno vigente. Un buen historial de pagos juega a tu favor: la información positiva permanece de forma indefinida en las bases de datos, mientras que la negativa tiene fecha de caducidad. Si nunca has fallado, ese silencio limpio vale oro. Si vas a arrendar en la capital, empieza por ver la oferta de arriendo en Bogotá y aparta las que valen la visita.
Arma tu lista de candidatos antes de postularte
Filtra arriendos por ciudad, barrio y presupuesto, y prepara el expediente solo para las que valen la visita. Menos vueltas, más chances de aprobar primero.
- Arriendos en Bogotá — la oferta más profunda y también la más competida del país
- Arriendos en Medellín — donde la póliza sin codeudor ya es el estándar
- Arriendos en Cali — buena relación canon-espacio si armas bien el expediente
- Arriendos en Barranquilla — mercado activo en estratos 3 y 4
El expediente del arrendatario: el checklist para la visita
Arma una sola carpeta digital, en PDF, con cada archivo bien nombrado («01-cedula.pdf», «02-carta-laboral.pdf»). Nada de pantallazos ni fotos torcidas. Este es el expediente base que casi cualquier inmobiliaria te va a pedir:
- Cédula de ciudadanía ampliada al 150%, por ambas caras, legible. Es el documento que más rechazan por venir borroso.
- Formulario de solicitud de arrendamiento diligenciado completo, sin campos en blanco. Te lo da la inmobiliaria o la afianzadora.
- Carta o certificado laboral con cargo, salario, tipo de contrato y antigüedad, con menos de 30 días de expedición.
- Últimos tres desprendibles (colillas) de pago, si eres empleado.
- Extractos bancarios de los últimos tres meses, descargados en PDF desde la banca digital.
- Declaración de renta del último año, si aplica (obligatoria para casi todo independiente y muchos empleados).
- Documentos del codeudor, si te lo piden: su cédula al 150%, su prueba de ingresos y, si es con finca raíz, el certificado de tradición y libertad del inmueble.
El truco que casi nadie hace
Lleva el expediente impreso a la visita y, al mismo tiempo, tenlo listo para enviar por correo o WhatsApp desde el celular. Si la agente dice «mándame los papeles», tú los envías desde el parqueadero. Ese día ganas horas frente a los otros dos interesados que van a empezar a buscar sus PDF esa noche.
Cuántos ingresos tienes que demostrar
2× a 3× el canon
Ingresos que suelen exigir para aprobar el estudio: entre el doble y el triple del canon más la administración, sumando arrendatario y codeudores. Por debajo del doble, casi nadie aprueba.
Saca la cuenta antes de postularte. Toma el canon, súmale la administración y multiplícalo por dos. Ese es el piso de ingresos que te van a pedir demostrar. ¿No llegas solo? Sumas a un codeudor o a un coarrendatario y entre los dos alcanzan el número. Es matemática pura, no simpatía.
Cuánto necesitas demostrar según el canon (ejemplos 2026)
| Canon + administración | Ingresos a demostrar (2×) | Cómo lo armas |
|---|---|---|
| $1.200.000 | $2.400.000 | Un salario medio suele bastar solo |
| $2.300.000 | $4.600.000 | Tú + un codeudor, o dos coarrendatarios |
| $3.500.000 | $7.000.000 | Codeudor con finca raíz muy probable |
| $5.000.000 | $10.000.000 | Codeudor con finca raíz + póliza casi seguro |
Empleado, independiente, pensionado o extranjero: tu expediente cambia
No todos prueban ingresos igual. El error más común es llevar el expediente de empleado cuando eres independiente —y que te lo devuelvan incompleto. Aquí está lo que cambia según quién seas:
Qué prueba de ingresos lleva cada perfil
| Perfil | Prueba de ingresos clave | Documento que suele faltar |
|---|---|---|
| Empleado | Carta laboral + 3 desprendibles de pago + extractos | Carta laboral con más de 30 días (la rechazan) |
| Independiente | Certificado de ingresos de contador (con tarjeta profesional) + declaración de renta + extractos | El RUT y facturas recientes de la actividad |
| Pensionado | Desprendible de pago de la mesada + extractos | Certificado de la administradora de pensiones |
| Extranjero / inversionista | Cédula de extranjería o pasaporte + visa + extractos (locales o del exterior) | Un codeudor local o una póliza que reemplace la falta de historial en Colombia |
Independiente sin declaración de renta
Si no declaras renta pero tienes ingresos reales, tu carta más fuerte son los extractos bancarios de varios meses que muestren el flujo. Súmale un certificado de ingresos firmado por contador público con tarjeta profesional. Sin uno de los dos, el estudio se cae aunque ganes bien.
Codeudor, fiador o póliza: cuál te piden y cuándo
La Ley 820 de 2003 admite varias garantías y no te obliga a una sola. Estas son las tres que vas a encontrar, y en qué se diferencian de verdad:
Codeudor vs. fiador vs. póliza de arrendamiento
| Garantía | Quién responde y cuándo | Cuándo te conviene |
|---|---|---|
| Codeudor (deudor solidario) | Responde igual que tú desde el primer peso impago | Tienes un familiar propietario dispuesto a firmar |
| Codeudor con finca raíz | Igual, pero respaldado por un inmueble (certificado de tradición y libertad) | El canon es alto o no alcanzas el doble solo |
| Fiador | Responde de forma subsidiaria, cuando tú ya no pagas | La inmobiliaria lo acepta en vez del deudor solidario |
| Póliza / seguro de arrendamiento | La aseguradora cubre el canon impago y luego te cobra | No tienes codeudor: pagas la póliza y arriendas igual |
Lo que es ILEGAL que te pidan
El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigirte depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar el contrato. Si te piden un mes de depósito «que se devuelve al final», es ilegal —aunque muchos blogs comerciales lo presenten como normal porque venden pólizas. Un mes de canon anticipado sí se puede pactar; un depósito retenido, no. Ahí tienes tu señal para negociar o desconfiar.
¿Piensas comprar en vez de arrendar más adelante?
Si el arriendo es un paso hacia tu propia casa, calcula desde ya cuánto pagarías de cuota con un crédito y compara escenarios sin compromiso.
¿Estás reportado en Datacrédito? Igual puedes arrendar
Primero, la buena noticia: estar reportado no te inhabilita por ley para arrendar. La decisión es de cada arrendador o afianzadora, y hay herramientas legales a tu favor. Esta es la ruta concreta:
Consulta gratis tu historial antes de postularte
El habeas data financiero te da derecho a revisar tu información en centrales de riesgo una vez al mes sin costo, según vigila la Superintendencia de Industria y Comercio. Entra a Datacrédito o TransUnion y mira qué dice tu reporte. Llegar sabiendo te evita el susto en pleno estudio.
Verifica que el dato sea correcto y esté vigente
La Ley 1266 de 2008 obliga a notificarte antes de reportarte y te deja exigir la corrección de datos inexactos. Si el reporte está mal, radica la rectificación: la Corte Constitucional ha reiterado ese derecho en su jurisprudencia.
Si ya pagaste la deuda, cuenta los seis meses
Con la Ley Borrón y Cuenta Nueva (2157 de 2021), tras pagar, el reporte negativo permanece máximo seis meses antes de eliminarse. El Fondo Nacional del Ahorro y la Superintendencia del Subsidio Familiar confirman que la ley favorece al deudor que se pone al día.
Refuerza el expediente mientras el reporte sale
Si el negativo aún está vigente, compensa: suma un codeudor con finca raíz, consigue una póliza de una afianzadora que estudie tu caso, u ofrece un mes de canon anticipado (legal) para dar tranquilidad. Muchos arriendos se aprueban así, con garantía reforzada; si te cuesta encontrar quién estudie tu caso, un asesor verificado en Colombia suele saber qué afianzadora es más flexible.
Máx. 6 meses
Tiempo que permanece un reporte negativo después de pagar la deuda, según la Ley 2157 de 2021 (Borrón y Cuenta Nueva). Antes, el dato podía quedarse hasta cuatro años.
Cómo aprobar en horas y ganarle a otro interesado
En arriendo, la velocidad es medio partido. Con tres interesados por unidad, el que manda el expediente completo el mismo día casi siempre se lleva el apartamento. Antes de salir a ver, ten a mano tu lista de arriendos guardados para no perder tiempo. Este es el guion que aprueba en horas:
- Ten el expediente armado ANTES de la visita. No empieces a buscar tus PDF cuando ya te gustó el apartamento. Llega con la carpeta lista.
- Pregunta en la visita con qué afianzadora trabajan. Cada una pide su formulario y su múltiplo de ingresos; saberlo te ahorra un round de correcciones.
- Confirma el codeudor de una vez. Avísale antes de la visita a quien vaya a firmar y ten sus documentos a la mano. El codeudor que «mañana manda los papeles» es la razón #1 de demora.
- Envía todo el mismo día, en un solo mensaje. Un correo con todos los PDF nombrados vale más que diez WhatsApps sueltos.
- Responde cada solicitud en minutos. Si piden un documento extra, mándalo ya. La afianzadora aprueba al que no la hace esperar.
La regla de las 8 horas
Si de verdad quieres una unidad competida, ponte una meta: expediente completo enviado en menos de 8 horas desde la visita. No es exagerado —es lo que separa al que arrienda del que «casi» arrienda. Prepara la carpeta el fin de semana y sal a visitar con ella lista.
Cuánto puede subir tu canon en 2026 (y qué es ilegal que te pidan)
Aprobar el estudio es el primer paso; firmar con las reglas claras es el segundo. Dos derechos que casi nadie te explica antes de firmar el contrato de arriendo:
5,10% máximo
Tope de incremento del canon para contratos que se reajustan en 2026: el 100% del IPC de 2025 certificado por el DANE (5,10%), según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Un aumento mayor es ilegal.
Tus derechos como arrendatario (Ley 820 de 2003)
| Tema | Lo que dice la ley | Qué haces con eso |
|---|---|---|
| Incremento del canon | Máximo el 100% del IPC del año anterior (5,10% en 2026) | Revisa la cuenta: si te suben más, reclama por escrito |
| Depósito en dinero | Prohibido exigirlo (art. 16) | Niégate: no es legal aunque te lo presenten como normal |
| Garantías admitidas | Codeudor, fiador o póliza de arrendamiento | Elige la que puedas conseguir rápido |
| Reporte a centrales | Debe notificarte antes (Ley 1266) | Si te reportan sin avisar, radica la corrección |
Y si este arriendo es un paso hacia comprar tu propia vivienda, deja el mapa listo desde ahora: cruza la guía de cómo comprar casa en Colombia, corre los números en el simulador de crédito hipotecario, mira las alternativas a Mi Casa Ya en 2026 y entiende cómo funcionan los estratos socioeconómicos, porque pesan en el arriendo y en la compra.
Cómo verifico estos datos
Cada cifra y cada regla de esta guía se verifica contra fuentes oficiales antes de publicar y se revisa cada 90 días (próxima revisión: noviembre 2026). Si ves un dato desactualizado, escríbeme a hola@ogarom.com. Las fuentes que crucé para esta edición:
- Ley 820 de 2003 — Secretaría del Senado — prohibición de depósitos (art. 16) y tope del incremento del canon (art. 20)
- Ley 820 de 2003 — Función Pública — garantías admitidas y obligaciones del arrendatario
- DANE — Índice de Precios al Consumidor — IPC 2025 de 5,10% que topa el reajuste de 2026
- SIC — Habeas data financiero — derecho a consultar y rectificar gratis tu historial
- Ley 1266 de 2008 — Secretaría del Senado — manejo de la información en centrales de riesgo
- Ley 2157 de 2021 (Borrón y Cuenta Nueva) — Función Pública — reporte negativo sale máximo 6 meses tras el pago
- FNA — Puntos clave de la Ley Borrón y Cuenta Nueva — beneficios para el deudor al día
- SSF — Beneficio ciudadano buena paga — eliminación de reportes negativos
- Corte Constitucional — Sentencia T-360 de 2022 — notificación previa y rectificación de datos
- Metrocuadrado — Estudio de arrendamiento — múltiplo de ingresos y codeudores
Este expediente es tu palanca en un mercado competido. Si además estás pensando en comprar, revisa el checklist para comprar vivienda usada, cómo se arma una promesa de compraventa en Colombia y las tasas de crédito hipotecario 2026 por banco para saber cuándo dar el salto de arrendatario a propietario. Y mientras tanto, explora toda la oferta en Ogarom sin apuro.
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